由高官到眾多學者分析，都說現時樓價高企，一般置業人士供樓負擔偏高；部分分析更認為，利息上升是樓市現時最大的風險。利率上升，供款業主的利息支出自然會上升，但由歷史數據看，單純按息升跌，與樓價走向無關。
一般人的感覺，認為按息上升，樓價會下跌；相反，按息下跌，樓價會上升。按息升跌會影響供樓人士的持貨成本，理論上利率上升不利樓價。但由歷史數據看，按息與樓價關連不大。
歷史數據 按息與樓價同步下跌
附圖是1997年至2012年的按息及樓價走勢，1997至2003年，按息與樓價基本上同步下跌。值得留意的是，期內按息的跌幅甚為可觀，由1997年底逾10厘，下調至2001至2003年的2厘多水平；期內樓價一直持續下跌。
2003年中，樓價回升，除了2008年因金融海嘯一度調整，升勢一直維持。而在此升浪的前段，即2005年至2006年，市場按息由2厘多，上升至5厘 多；換言之，按息與樓價在2004至2006年，是同步上升。2006年之後，按息輾轉下跌，低谷是2010年拆息按揭主導的年代，平均新造按息低至約一 厘水平，此段時間是按息回落，樓價上升。
2011年初起，拆息按揭利率回升，市場重新由最優惠利率按揭主導，平均新造按息由1厘升至2厘多，但樓價升幅未見止步。
綜合來說，過去十多年，出現過按息與樓價同向，也出現過按息與樓價反向發展的情況。不少人認為「按息升會導致樓價回落」，但由歷史數據看來，我們看不到按息升與樓價跌有明顯關連。
或者有人會說，2003年之後樓價回升，當中2次「按息上升」，升幅最多不過3厘，按息最高只是升至5厘多水平，按息上升但未出現偏高情況，歷史數據只是說明「按息微升，不礙樓價上升」；但十多年來，未曾出現按息大幅上升的情況，歷史數據對此的參考作用有限。
低息政策完結 按息未必大升
不過，我們相信，一旦美國結束低息政策，香港最優惠利率的潛在升幅亦會在3厘左右；按息大幅上升的可能性不大。
現時美國聯邦基本利率為0至0.25厘；近年高位為2006年的5.25厘。
聯邦基金利率由2006年的5.25厘調整至目前水平，下調幅度5厘。如果聯儲局結束低息政策，美息在可見將來回升至近年高位，美息將有5厘左右的潛在升 幅。而現時香港最優惠利率較2006年下跌幅3厘，跌幅不及美息，部分原因是近年美息有幾次調整，本地銀行並未完全跟隨。理論上，在聯繫滙率機制下，聯邦 基金利率上升5厘，香港最優惠利率如果只上升3厘，港美息差維持在2006年水平，亦不會因息差出現大量套戥活動。
「香港最優惠利率潛在上升幅度可能在3厘左右」應該是一個較合理估計。暫時來說，按息在未來數年大幅上升（指多於5厘）的可能性並不太大。
與其擔心息口 不如計算自己能力
最後，要重申的是，我們不是主張「按息升，樓價一定不會跌」。樓價升跌，有多重原因，1997至2003年更出現「按息跌，樓價跌」的情況。按息對樓價升 跌，是一個重要，而不是決定性的因素。置業人士與其關心按息上升對樓價的影響，不如仔細計算按息回升，對個人財務的影響。
原文刊於經濟日報網站 2013年4月3日
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