金價跌 樓價難倖免？

 上星期黃金價格波動，不少意見認為，金價下跌，樓價也難倖免；但我們認為，兩個市場各有其特性，不宜直接作出金跌樓亦跌的結論。

一般分析，有一些共同理由支持黃金及本地樓價在近年上升——美元供應增加，通脹長期存在；黃金及物業是實物，是理想的抗通脹投資；而近年利率偏低，亦令持 有黃金及物業的成本下跌。以上論點基本上正確，但黃金及物業的共通點，亦僅此而已。左右兩者升升跌跌，除了通脹及利率，尚有其他因素，而影響金價的其他因 素，可能對樓價並不相干，反之亦然。因此，兩者表現往往並不同步。

新世代投資者對黃金的印象，應該始於十多年前，由00、01年起持續上升。香港樓價則是在03年觸底反彈；兩者近10年的「同步率」或者說正關聯甚高，但其實兩者在歷史上並不總是同步上落。

90年代中期起，盎士金價長期在400美元水平徘徊，亞洲金融風暴後美匯高企，金價更輾轉回落至250美元水平。值得留意的是，在90至97年金價幾乎徘 徊不動的日子，香港樓價卻是坐上了火箭直升，累積升幅263%。同樣地，金價在去年第三季見頂後回落，相對而言，本地樓價卻在11至13年初急升。歷史數 據反映，金、樓價格可以完全不同步。

金價回落，可能反映市場預期聯儲局提早結束量寬；而提早結束量寬，對香港樓價屬利淡因素。但需要強調的是，有眾多因素影響金價，例如歐洲一眾央行是否會沽 出黃金儲備；如果歐洲央行團結一致沽金，當然會利淡金價，但卻不會對本地樓價有實質影響。由於左右金價、樓價的因素不盡相同，不能因兩者近十年走勢大致同 向，而說金價調整，樓價亦一定有壓力。

物業可作居所 性質異於黃金
坊間智慧，認為黃金是實物，可抗通脹，但上文提及的90年代中後期，美國/世界的通脹持續，但金價卻出現明顯跌幅，反映坊間智慧並不一定有效。黃金的確是 實物，不似現代貨幣，可以人為的大量製造。但黃金其實除了閃閃生輝，實際上也沒有多少功用。只是黃金有幾千年作為貨幣的傳統，每當世人懷疑信用貨幣時，便 會增持黃金，以求安心。但當世人對信用貨幣的信心回升時，對黃金的需求便下跌；90年代時，美國雖然有明顯通脹，但美元卻是強勢貨幣，因此金價仍是抬不起 頭。

相對而言，本地物業卻不是貨幣的代替品；而且物業有實際的居住作用，此特性都與黃金不同。金價下跌，如果代表美元轉強、聯儲局提早收水，都不利於本地樓 價。但如果金價波動有其他原因，如央行沽金，便與樓價幾乎完全沒有關係。總結而言，對關心本地樓價的讀者來說，金價只有間接的指標作用。

原文刊於置業家居, 2013年4月27日

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