幾家銀行上調按息，同期也有銀行推出定息按揭產品。過去定息按揭在香港並不流行，今次個別銀行推出定息按揭，能否吸引用家，值得市場留意。
由政府到市場人士，都經常提醒置業人士，利率上升的風險，一旦美國結束低息政策，本地最優惠利率追隨美息回升，置業人士每月供款勢必增加。現時有銀行推出定息期3至7年的定息按揭，在定息期內按息及供款額都固定，理論上可減少供款隨按息波動的風險。
過去香港按揭證券公司及個別銀行亦曾推出定息按揭產品，但定息按揭一直不是香港主流。原因之一是香港市場習慣了浮息按揭；原因之二一般定息按揭計劃，利率略高於浮息按揭，往往令買家卻步。情況類似菜心價格是10元一斤，即使市場估計菜價因通脹而上升，有菜販推出「定價」計劃，讓買家以11元預購未來一年菜心，也未必會有太多人選擇。
不過，近期推出定息按揭的銀行，定息按揭的利率已等同P按牌價；理論上，現時的定息按揭產品吸引力較前增加。
注意 「定息期後」的安排
與美國等「全期定息」的按揭計劃不同，香港的定息按揭年期較短，在定息期後的利率安排，大部分銀行會在與借款人簽署按揭合約時，列明定息期後的利率計算標準，借款人需要留意，銀行提供的「定息期後」利率，會較現時一般浮息按揭為高。
另外要留意的是，部分銀行會就定息按揭產品，設定較高的罰息金額。參考現時較流行的P按，一般罰息期安排是首3年提早還款，罰息為未償還貸款額的2、1、1%，按年遞減。相對而言，一家提供7年期定息按揭的銀行，罰息期是7年，在借款後7年內提早還款，罰息為未償還貸款額的3%。
銀行因應利率波動，對定息貸款會作出對沖(例如購入同等金額，同等年期的債券)，成本較一般浮息按揭為高。因此對定息按揭產品有較苛刻的罰息期處理。對借款人來說，需要留意「另類風險」，例如自已的財務安排一旦有變，要在數年後賣樓，屆時便需支付較高的罰息金額。
「定息」亦要過壓測
定息按揭的好處，自然是在定息期內，借款人以固定利率供樓，不受利率波動影響。但值得留意的是，即使借款人選用定息按揭計劃，銀行一樣要為借款人進行壓力測試，而標準一樣是「現行按息」加3厘。
以一個定息期5年，定息期內固定利率為2.4厘的計劃為例。雖然在定息期內，供款固定以利率2.4厘計算，但一樣要按「加3厘」的標準執行壓力測試；即按揭利率在5.4厘時，供款不逾借款人月入6成。值得留意的是，如果定息按揭計劃在批核時一併提供定息期後的按息，而有關利率是高於現時的「定息」，在進行壓測時，會以「較高利率」為準。
據了解，即使借款人選用5年還款期，及定息期5年的計劃，理論上全個還款期的利率都固定，也一樣要進行壓力測試。背後的原則，是借款人日後可能延長還款期，屆時每月還款便可能受利率波動影響。如果借款人打算選用定息按揭產品，仍然需要考慮「按息加3厘」時，供款會否超逾現時月入6成。
沒有留言:
張貼留言