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2013年4月15日 星期一
樓價或調整 上車客卻步
樓市成交淡靜,中原施老闆撰文估計未來半年,二手樓價會有10%跌幅。先不論施老闆估計的跌幅是否準確,但「樓價將有調整」似乎是現階段一眾買家的共識;但即使樓價有一成調整,亦未必有太多準買家會下定決心入市。
市場觀望氣氛濃厚,房協發售的綠悠雅苑有4成準買家放棄揀樓。綠悠雅苑有988伙,1月派表時,收回5.8萬份申請表,超額27.4倍。房協以抽籤形式決定揀樓次序,首天卻有4成準買家缺席。可解讀為:項目是遠期樓花,準買家擔心樓價下跌,入市意欲減少,所以缺席不揀樓。
「擔心樓價下跌,入市興趣減少」的另一個說法是「寧買當頭起,莫買當頭跌」。當市場普遍估計樓價會下跌,或樓價在尋底時,成交量都偏低,最具體的例 子是2000至2003年,二手成交量只維持在5萬多宗水平。2008年金融海嘯後,樓價因各種原因上升,二手成交量卻高達10至12萬宗。
買家估樓價下跌 放慢入市步伐
現時成交量偏低,有兩個主要原因,一是業主放盤意欲低;由於新造按息上升、換樓的交易成本增加、換樓後額外印花稅影響,都令一眾業主在放盤時三思而行。
另一方面,官方持續的遏市措施,大幅增加炒家、非永久居民、公司買家、持有多個物業買家的交易成本,令此方面需求下跌。其次是市場估計後市回落,基於「莫買當頭跌」的心態,準買家只好持續觀望。買賣兩閒的情況或將在二手市場持續多一段較長時間。
港府現時房屋政策目標,是「穩定樓市」、「協助有需要中產人士置業」;但樓價很難維持在一個官方欽定的「合理價」;官方措施密集推出,市場便預期樓價會有調整。
過去的紀錄顯示:那些一直持觀望態度,又希望入市的買家,當樓價出現調整時,便會期待更大的跌幅,持續觀望,入市意欲更為欠缺。總結來說,政府措施或許會成功令樓價止升,甚至輕微回落,但反而會令更多準買家入市時更為猶豫。
原文刊於信報網站 2013年4月13日
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