樓價或調整 上車客卻步

樓市成交淡靜，中原施老闆撰文估計未來半年，二手樓價會有10%跌幅。先不論施老闆估計的跌幅是否準確，但「樓價將有調整」似乎是現階段一眾買家的共識；但即使樓價有一成調整，亦未必有太多準買家會下定決心入市。

市場觀望氣氛濃厚，房協發售的綠悠雅苑有4成準買家放棄揀樓。綠悠雅苑有988伙，1月派表時，收回5.8萬份申請表，超額27.4倍。房協以抽籤形式決定揀樓次序，首天卻有4成準買家缺席。可解讀為：項目是遠期樓花，準買家擔心樓價下跌，入市意欲減少，所以缺席不揀樓。

「擔心樓價下跌，入市興趣減少」的另一個說法是「寧買當頭起，莫買當頭跌」。當市場普遍估計樓價會下跌，或樓價在尋底時，成交量都偏低，最具體的例 子是2000至2003年，二手成交量只維持在5萬多宗水平。2008年金融海嘯後，樓價因各種原因上升，二手成交量卻高達10至12萬宗。

買家估樓價下跌  放慢入市步伐
現時成交量偏低，有兩個主要原因，一是業主放盤意欲低；由於新造按息上升、換樓的交易成本增加、換樓後額外印花稅影響，都令一眾業主在放盤時三思而行。

另一方面，官方持續的遏市措施，大幅增加炒家、非永久居民、公司買家、持有多個物業買家的交易成本，令此方面需求下跌。其次是市場估計後市回落，基於「莫買當頭跌」的心態，準買家只好持續觀望。買賣兩閒的情況或將在二手市場持續多一段較長時間。

港府現時房屋政策目標，是「穩定樓市」、「協助有需要中產人士置業」；但樓價很難維持在一個官方欽定的「合理價」；官方措施密集推出，市場便預期樓價會有調整。

過去的紀錄顯示：那些一直持觀望態度，又希望入市的買家，當樓價出現調整時，便會期待更大的跌幅，持續觀望，入市意欲更為欠缺。總結來說，政府措施或許會成功令樓價止升，甚至輕微回落，但反而會令更多準買家入市時更為猶豫。

原文刊於信報網站 2013年4月13日

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