對付樓市泡沫終極一絕招：房產稅

 內地政府接連出招應付樓市泡沫問題，有專家建議開徵房產稅；近年港府出招似有參考內地的迹象。如果內地推出房產稅，而香港樓價仍維持長期高企，不排除港府會考慮推行類似稅項。
中國社科院學部委員余永定表示，中央提出新國五條，包括對物業轉讓開徵20%個人所得稅，長遠可以遏抑樓價升勢；但內地大部分富裕人士置業是為投資，開徵個人所得稅並不足夠，認為應引入房產稅。
相信余永定提及的房產稅類似外國的Property Tax；不是在物業買賣時徵收，而是任何業主持有物業便需付稅。香港類似的概念是差餉，但差餉徵收比率相對於房產稅可說極度偏低，某程度上，香港物業被視 為優良的投資產品，原因之一正是持貨成本極低。如果中國推出房產稅，而香港又效法的話，將會顛覆本地房地產市場生態。
內地如推房產稅 港府可能仿效？
我們先回顧本港已推出的調控措施：2010年的額外印花稅SSD、2012年底的買家印花稅BSD和今年2月的雙倍從價印花稅。
以SSD來說，2012年新版SSD，持有住宅少於36個月者，需支付額外印花稅，稅率由10至20%不等，視乎持有物業時間而定。SSD的設計，是增加 投資者賣貨的成本，即在出售物業時徵稅（Levy on Sale）。至於投資者買貨時的成本，並不會因此有任何增加。
某程度上，SSD推出，改變了投資者的遊戲策略：將持貨期增長。但由於入貨時的成本無任何改變，單靠推出SSD，對於看好後市的投資者未必有太大作用。
至於去年推出的BSD，針對的買家是「買貨時的成本」，即購入物業時徵稅（Levy on Buy），任何非本地居民或以公司名義買家購入住宅，都需支付BSD，稅率為樓價/估值15%.BSD也許有效減低非本地居民入市意慾，但對本地個人投資者無任何作用可言。
今年2月推出的雙倍印花稅，針對的是大部分持有多個住宅物業人士。除非買家在置業時未持有其他住宅物業，否則都需支付雙倍印花稅。此舉較BSD更全面的增加買家購入物業時的成本，同樣可分類為Levy on Buy的稅收。
理論上，「增加入貨成本」比「增加出貨成本」，對遏抑需求有更快更明顯的作用。畢竟增加出貨成本，要在2、3年後才計數，但入貨成本的增加，可即時發生作用。但單靠「增加入貨成本」或「增加出貨成本」卻未必可扭轉市場「買樓必勝」的心態。
上文提及的房產稅，則是在「買」、「賣」之外的第三種策略：上調置業家庭的持貨成本，即向持有物業者徵稅（Levy on Hold），令置業相對於租樓的吸引力下跌。
香港沒有房產稅，但有差餉，現時差餉是「應課差餉租值」的5%。以一般物業年租值為樓價3.5%計，即一年的差餉為物業市值0.175%。然而，近年庫房水浸，港府已連續多年寬免大部分物業的差餉。
事實上，港人較熟悉的多個國家，如美國、澳洲、英國等，都有收取房產稅（Property tax），即根據房地產價值向業主徵稅，其中美國的房產稅按不同洲份而徵收不同的比率，一般為按年物業市值的1%，稅率約為香港差餉的6倍。
如果本港推出物業稅，又或將差餉調升至美國房產稅的水平，即約樓價1%，一個市值300萬元物業，一年便需支付3萬元差餉，業主持貨的成本便相對上升，租 樓的吸引力便相對增加。當然，上述「加差餉」的建議充滿爭議。不過，如果內地真的推出房產稅，又成功壓下樓價升幅，港府跟隨的可能性始終存在。
上調差餉增加政府經常收入
理論上，針對持有物業的稅收有一個重要作用，就是財富再分配。香港所得稅稅率極低，加上沒有資產增值稅，對富裕階層累積財富可謂極為有利。而在港府「量入 為出」的理財哲學下，政府雖然年年有盈餘，但來自「非經常性收入」的巨額收入，只能以「派糖」方式紓緩低下層的生活壓力，完全沒有財富再分配，或投資未來 的考慮。
香港有110萬個私人住宅，以新近二手平均成交價500萬元計，保守估計香港住宅物業的總市值達5萬億元。如果香港將差餉徵收率，提升至市值的1%，港府 單在住宅徵收的差餉收入，一年便可達500億元，相當於2013-14年度政府總收入11%。相對於印花稅、賣地收入，差餉的徵收絕對是經常收入，在不違 反「審慎理財」的原則下，政府用於投資未來，或單純的財富再分配資金，將會比現時豐厚得多。
當然，上述一切都建基於兩個假設：1）內地會推出房產稅；2）港府會仿效。至於情況會否如此發展，則有待觀察。

原文刊於經濟日報網站 2013年4月10日

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