「三低」特首的出路

3月25日（周日），行政長官選舉委員會以689票選出了梁振英為下任行政長官；傳媒以「低票」、「低支持度」及「低凝聚」來形容梁的當選，認為他 上任後，將會面對比董建華、曾蔭權更大的施政困難。我們認為此「三低」現況將令梁別無他選，唯一出路，正是積極處理特區面對各大民生問題：在梁本人的立場 來看，上場前的低民望，未必不是好事。

大家都應該記得，董建華、曾蔭權在上任行政長官時，都有逾7成民意支持。但二人除了有一段「民意蜜月期」，不見得施政有多自如。二人在任期內，民意 支持都出現先高後低的走勢。查實在現代利益分歧重大的社會，領導人根本不太可能長期維持高民望。以奧巴馬為例，上任後首半年的民意支持度都低於7成，他現 時民意支持度只有4成多。在現代社會，我們大可視民意支持度7成為現實中的極限。董、曾上台時逾7成的支持度，本身「已達極限」，根本難以維持，稍有閃 失，支持度只會滑落。

民意支持度 大有進步空間

現時梁振英的支持度約3成，在他本人來說，或是一件好事，因為「大有進步空間」。另一個說法是：只要他上場後的施政沒有衝擊多數人的利益或原則，其支持度可望大幅上升。

政界有傳言，梁是共產黨員，上任後有政治任務，包括重推23條、落實國民教育、整頓港台等，梁先生已一一否認。對於梁是否共產黨員，除非中共公開黨員名冊，否則死無對證。至於梁先生的政治任務，至少梁在勝選宣言中已表明，會就23條再進行諮詢。

房屋土地政策最易取分

放在梁眼前的問題便是：他現時民望低，如他表明想推出的一些不受大眾歡迎的措施，這明顯會再拖累其民望，甚至是政治自殺。我們估計，梁會先爭取民望，再挾高民望的形象，完成「任務」。在眾多施政方向中，似乎仍是以房屋土地政策最易取分，我們認為有3個原因：

一來是，梁本身從事地產專業多年，比起從事船運的董建華、AO出身的曾蔭權，更為了解業內生態，他應更清楚知道何處着力，所以梁在處理房策上的執行力，是遠勝在建制派內的商人及公務員。

二來是，自2004年政府以勾地取代土地定期拍賣以來，香港已進入「大地產」（或一般人稱「地產霸權」）的年代；地產商種種巧取豪奪，這包括發水、 跳層、創新成交後買家取消交易等行徑，令人認定曾政府在政策及執行上都全面地向地產商傾斜。近日現任政府將發水定義納入規管，即有大快人心之效，細想這只 是微調傾斜政策而己，根本不能說是管制！只要梁的房屋土地政策適度有為，已可大收旺場。

三是董、曾上任時都有4大地產商的支持，但梁振英在入閘時未獲4大發展商提名，甚至在選舉日，首富亦開宗明義表示投票於唐英年。背後的故事，可能是 北京已認為現時團結本地富豪的需要已減少；甚至可能是透過梁整頓及重新部署本地地產集團的訊號。即使部分富豪影響力直達中央，北京未來亦可透過梁振英，在 香港大玩「 Bad Cop, Good Cop」的遊戲。由梁唱黑臉，修理地產商，萬一反彈過大，才由北京唱白臉收科，對北京的影響力絲毫無損，卻可大減本地財團勢力過大的風險。

賣樓監管料漸趨嚴格

放在候任特首面前的出路似乎十分明確：既然現在低民望，便代表民望大有上升空間；民間的不滿，在經濟上集中在地產獨大（政治上我們先假設梁以維穩為主，不會對泛民讓步）；出路便相對簡單：在地產市場上，擺足姿態，要發展商規行距步，便可望令民意支持大反彈。

值得留意的是，我們估計，梁特首在房屋土地政策上，會擺足姿態，對於發展商賣樓的監管會趨向嚴格；程度是足以贏取掌聲，但又不會真正影響發展商利益 （畢竟大發展商在北京各有後台），大地產的格局不可能消失，但可望略為紓緩。單就樓市而論，有關發展對香港未必不是好事；當年董建華先生上台時大展拳 腳，8萬5卻遇上金融風暴，結果民意逆轉，腳痛下台。梁振英現時上任，部分民意固然希望他大力加大房屋供應；但外圍環境非一面倒利好樓市。梁大可先在監管 一手銷售上擺姿態，爭取民意支持；至於大幅增加土地供應，應該會待上任後，充分研判外圍因素再作決定。以免遇上美息上調、美元滙價回升，可能令港元資產下 調幅度擴大，屆時民意逆轉，他就更沒有民意基礎推出任何較保守的政策。

左望右望；我們估計梁振英現時會甚為慶幸自己低民望；大概早已準備爭取民意支持的劇本。至於後事是否如此發現，只好看後事發展。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月28日

非港元存款掛勾按揭

銀行界再傳出「按揭戰」，最優惠利率按揭的息率已低至P(大P，即5.25%)減3.1厘的金管局警戒線；部分銀行開始下調拆息按揭利率。亦有銀行為免在息口上直接競爭，推出另類按揭產品。

其中較有新意的是人民幣存款掛勾的按揭計劃。市場過去其實有類似的存款掛勾產品，但都只限港元。其操作的基本概念，是按揭借款人在銀行的存款，利率可等同於按揭利率的存款，可獲此優惠利率的存款上限，一般為未償還按揭總額的一半。

由於近年人民幣匯價上升，香港人投資人民幣的興趣大增；有關計劃的人民幣存款利率略高於一般人民幣活期存款，有一定賣點。要留意的是，此類計劃的按揭利率，會較一般按揭利率略高，如果借款人借入按揭後沒有大額現金存有，反而不利；此類計劃較適合經常有大筆流動現金的生意人選用。

事實上，香港人選用按揭計劃，首重息低，次重回贈；較複雜的按揭產品，市場佔有率一直偏低。有關計劃除了吸客，更大的作用可能只是宣傳。

原文刊於晴報2012年3月27日

銀行為何再搶按

去年下半年起，銀行陸續上調新造按揭利率，但農曆新年後，多家銀行主動下調按揭利率，市場更盛傳多家銀行曾批出低於最優惠利率(大P，即5.25厘)減3.1厘的按揭息口，超逾金管局曾經提及的界線，銀行態度比起去年下半年明顯有變，究竟原因何在？

傳統解釋是，踏入新年度，銀行都會有新的貸款目標，主管為免下半年情勢有變，傾向在上半年跑業績，因此，一般來說，每年年初銀行的按揭批核都會比下半年度寬鬆一些。但今年市場明顯有基本因素改變，令銀行按揭部門跑業績的態度較往年更為積極。

附表為2010年底至2012年1月，銀行體系中，未償還按揭總額的數字。未償還按揭總額，指的是銀行貸出，未收回的累積按揭貸款。在「正常」情況下，由於每月都有新增按揭貸款，數字是會慢慢、持續地上升的。但由附表可見，自2011年11月之後，銀行體系未償還按揭總額罕見地持續下跌2個月。

但未償還按揭總額下跌，代表的是：「整體而言，現有按揭償還本金的速度高於新取用按揭的增長率」。新取用按揭金額減少是因為去年下半年成交放緩；而現有按揭償還本金的速度高，背後的原因是近年按息低。按息為8厘時，20年還款期的按揭，首月供款，有8成是還息。早兩年大量業主轉用拆息按揭，現時很多人的供款利率仍在1厘水平，按息為1厘時，20年還款期的按揭，首月供款，卻反過來有8成是還本。近年按息低，令銀行體系中，現有按揭的償還本金速度急升；一旦樓市成交下跌，未償還按揭總額便會下跌。

事實上，根據金管局數字，不單是按揭，整個銀行體系的貸存比率都見回落，截止2011年底港元貸存比率從9月底的87%降至2011年12月底的84% (雖然金管局會認為仍是偏高)。銀行吸納存款是有成本的，貸存比率下跌，結果便是銀行有更大的填氹(replenishment)壓力，令今年銀行搶按的態度更見積極。

展望未來，除非未償還按揭總額出現回升，否則銀行仍有需要以各種方式搶佔按揭市場。由於市場P按利率已觸及金管局指引，我們估計銀行下一步有可能下調H按利率，以吸引客戶；在樓市而言，銀行下調新造按息，或會掀起新一輪入市熱潮。

表：近月銀行體系未償還按揭總額

月份	銀行體系 未償還按揭總額(億元)
Nov-10	7313.28
Dec-10	7402.53
Jan-11	7458.05
Feb-11	7558.3
Mar-11	7616.82
Apr-11	7702.17
May-11	7800.6
Jun-11	7881.98
Jul-11	7942.79
Aug-11	7970.72
Sep-11	7993.9
Oct-11	8010.85
Nov-11	8023.29
Dec-11	8010.74
Jan-12	7997.73

資料來源：金管局

原文刊於iMONEY置富雜誌 2012年3月24日

按揭年期延長 樓市響警號

香港樓價持續上升，物業按揭年期亦持續增長。現時一般物業的樓價大致與97年相若，但新造按揭平均按揭年期卻接近24年，較98年時的18年延長了6年，按揭年期有愈來愈長的趨勢。

香港樓按年期偏長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，以減少每月供樓支出。原因之二是近年按息偏低，在2010、2011年 取用的拆息按揭，一般條件為H加1厘以下，現時實際按息1厘多；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；較1月份通脹6.7%為低；債 務利息低於通脹，理論上對債仔有利，部分解釋了為甚麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

樓齡50年 亦可承按30年

值得留意的是，似乎銀行也預期本地按揭合約年期將持續延長，兩家大型銀行近日將「人齡/樓齡+按揭年期」的上限，由70年調整至80年，即一個樓齡50年的物業，或一位50歲之人士最長按揭年期可承造至30年。

銀行願意，或者說需要調整有關限制，原因之一是香港人口開始老化，年齡中位數已逾40；很多成交活躍的屋苑，樓齡亦愈來愈高；更大的原因，是樓價愈來愈高，銀行不接受較長的按揭合約，便難做生意，惟有順勢延長有關限制。我們估計，其他市場競爭者會陸續仿效有關措施。

此外，按揭年期延長除了按息低、樓價高之外，與香港人頻密換樓可能大有關係。

港人換樓頻 債務愈拖愈長

上周中國人大、政協會議閉幕，溫家寶總理亦出席任內最後一場人大政協閉幕記者會，吸引大批傳媒；會上溫總提到香港，傳媒集中他提到特首選舉，筆者卻留意到 溫總提到03年訪問淘大花園，希望有機會再探訪居民云云。當時筆者就想，以香港人頻繁換樓的程度，溫總當年探訪的住戶，有極大可能已經搬遷。

筆者找來03年的剪報，確認溫總探訪的是淘大花園E座某層，當時報道未有提及具體的單位。筆者再找找2003年以來，E座該樓層的成交紀錄，發現一層8戶 中，有5戶在最近幾年都已轉手，溫總如再訪淘大，可能已人面全非。根據差餉物業估價署數字，2010年底，香港的私人住宅總存量為110萬個；而2011 年二手市場有7.5萬宗成交，2010年有12萬宗成交，香港私人物業年流通率接近9%。換一個說法，「平均來說」，香港人持有物業大概十年左右便會換 樓。

香港人大概持有物業十年八載便會換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約，最終在十年八載後，便完全償還整筆按揭。但當一眾業主都預期自己十年八載後換 樓時，思考中隱藏了一定的盲點：的確，今天的按揭合約訂下24年的還款期，也不用真的供足24年，大概十年八載後就換樓了。問題正是：多數「換樓」情況， 都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家，以 24年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期不見得縮短。

所以，即使「多數按揭合約，供十多年便提早完成」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅長期高於一般家庭收入升幅，「十年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。筆者認為，按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

原文刊於置業家居 2012年3月24日

壓力測試有何荒謬之處？

上星期筆者提到，金管局要求銀行在批核按揭前，先為借款人進行壓力測試。現有按息下，供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是，部分未能通過壓力測試的個案，如果申請人把還款年期由20年改為21年，便可成功通過以上測試。

以上周提及的假設為例，假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，以利率2.2厘計算，每月供款20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功過關。

陳先生以較長的供款期成功申請按揭後，如果他過了罰息期，向銀行要求縮短還款期，在多數情況下，部分銀行會無條件接受，部份或會收取手續費用 。例如說，他在1年後，要求將供款期縮短至15年，如利率不變，每月供款會上升至25121元。如陳先生收入不變，月供會佔月入63%。但只要陳先生供款 不脫期，銀行多數不會理會陳先生的供款是否佔收入過高。

類似的情況很多，例如按揭申請人須清還私人貸款，將影響按揭批核的；但如果他先償還了私人貸款，在銀行批出按揭後，再次借入等額的私人貸款，銀行卻多數不聞不問。

原文刊於信報網站 2012年3月25日

長命債長命還

香港的按揭合約年期越來越長，1998年時平均按揭合約年期18年，現時為24年。供樓期越來越長，原因是樓價越來越高，部分借款人不延長供款期，根本過不了壓力測試，展望未來，平均按揭合約年期有進一步延長的趨勢。

最近至少有兩家大型銀行，將「人齡 / 樓齡+按揭年期」的上限，延長至80年。十多年前，多數銀行規定，「樓齡+按揭年期」的上限為40年，後來隨眾多大型屋苑樓齡逾20年，銀行逐步放寬有關限制，近年多數是70年；兩家大行的新動作，相信其它銀行亦會跟隨, 表示香港樓市進入長命債長命還的年代。

樓價升幅高於一般人收入的升幅，為了減少每月供款，方法之一便是延長供款期。

類似情況曾在日本出現，日本泡沫經濟年代，東京及周邊地帶的物業曾升至天價，1991年東京的地價，相當於當年整個美國的土地價值，正常上班一族的薪金不足以供樓，銀行唯有將按年期盡量延長，於是出現了所謂的供樓供三代的苦況。

香港現時按息偏低，拖長還款期令每月供款支出減少，問題暫時不大；但對於那些必須延長按揭還款期才可借入按揭的人士來說，一旦按息回升，將為財政帶來重大壓力；加上購置物業時按揭年期已拉至最長，未來亦欠缺再延長還款期，令供款下跌的空間。按揭年期越來越長，對樓市長遠發展絕不是好消息。

原文刊於晴報2012年3月20日

如何善用按揭年期

上星期我們提到，按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，本周再談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。

值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。

原文刊於信報網站 2012年3月18日

7.5與8的迷思

過去幾年，中國政府都以「保持經濟增長8%」為政策目標，很多「順手式分析」都以「保八目標不變」作為好壞分水嶺；在年初樓市氣氛仍然偏淡時，便有物業代理老闆指出：只要中國保八，香港樓市不會有問題。現時中國不再保八，有關人士即是說香港樓市會有問題？

讓我們先從國情角度看吧！今年溫家寶總理將今年度的經濟增長目標下調至7.5%，的確可說「出人意表」，跌眼鏡者大不乏人。中國經濟在金融海嘯後連續數年都維持高增長，何以現時在環球金融危機放緩、歐債問題解決有望時，才來放棄保八？

市場憂中國高增長時代過去

經濟增長目標為7.5%的消息一出，香港股市曾見明顯下調；國家經濟增長目標下調，市場擔心的不只是那下調的0.5%，畢竟，7.5%的增長率，已 明顯優於其他主要經濟大國。市場憂慮的，是數字背後代表的其他趨勢，宏觀的包括：中國的高增長年代是否已過去？微觀的包括：是否代表今年國內的信貸會收 緊？

我們認為，中國政府放棄保八，原因正正在於「環球金融危機放緩」。所謂危機放緩，眾所周知是環球政府量化寬鬆的現象結果。不論叫量化寬鬆抑或扭曲操作，最終都是以各種方式增加貨幣供應。而增加了貨幣最終要找出路，其中一大部分便以各種方式進入了新興市場。

通脹不只帶來民生問題

中國作為最大的新興市場，過去數年一直吸引最多的外來直接投資。今年歐美維持量寬，可以預期熱錢持續流入，如果中國本身維持較高增長的國策，在內外因素共同作用下，恐怕國內激發嚴重通貨膨脹。

須知道「通脹」在中國從來不只是民生問題，近的如89年學潮、遠的如國共內戰中，今天的執政黨成功建政，背後都有通脹因素起作用。中共正正是在二戰後嚴重通脹的環境下取得政權，80年代後的通脹又成為學運的背景因素；政冶局內9位執政人物，絕對會明白通脹問題為重中之重。

現時將經濟增長目標下調，雖然幅度僅是0.5%，但已有足夠的姿態，說明中國不再追求粗放式的經濟增長，國有銀行在下調了的增長目標面前，也沒有了 2009年般，將放款視為政治目標完成的壓力（或者說是「藉口」）。站在信貸周期來說，此未必不是好消息。現在所作的動作，可說是到了「讓」的路口而準備 減速。

經濟高增長有代價

從理性發展角度看，中國經濟持續多年高增長，成績亮麗；但海內外眾多分析均認為，現時的高增長背後有重大代價，包括高污染、貧富兩極化等。中國現時 調低增長目標，或可趁機紓緩過去粗放式增長帶來的種種副作用。而且，所謂下調增長目標，只是區區0.5%，放眼世界，又有幾多個主要經濟體有高達7.5% 的增長？

中國2011年的GDP，大概是7.4萬億美元，美國是15萬億左右，中國大概是美國的一半。如中國維持一年7%的增長，美國維持每年3%增長的 話，18年後的兩國的經濟規模都是25萬億美元水平。如無意外，中國國力將在一個世代的時間內超過美國。如果經濟增長維持7.5，「趕美」的時間只更早來 到。如果稍為放緩增長速度，可以減少通脹帶來的政經風險，北京何樂而不為？

回到本文的開場白，中國現時放棄保八，又是否意味「不利樓市」？下周再談。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月14日

部分還款須知

華人社會傳統智慧是避免欠債，老一輩即使透過按揭入市，也會在儲蓄一定資金後，以部分還款的方式，減少負債。在考慮進行部分還款時，應留意以下3點：

1.手續費及還款款額：多數銀行要求部分還款不特少於某個金額，如5萬元，又或規定是某個金額的倍數，例如必需是5萬元的倍數，而不可是$50,001。此外，多數銀行在處理部分還款時，會收取手續費，金額一般為數百至千多元。

2.提早還款的影響：不論現時的供款利息是多少，進行部分還款後，如餘下供款期不變，影響便是供款按比例下調。舉例來說，如按息為2厘，仍欠銀行100萬元，餘下按揭年期為10年。本來每月還款為9,201元；如提早部分還款20萬元，年期不變，每月供款會下跌至7,361元，減幅2成。

除了可選擇扣減每月供款, 借款人亦可要求維持每月供款金額大致不變，而改為調整按揭年期，好處便是可提早贖樓，唯部份銀行亦會收取手續費用。

3.部分還款不一定最理想：過去按揭利率偏高，如果業主儲蓄了一筆資金，但無信心將之投資可賺取較按息為高的回報，提早部分還款的確有助減少全期利息支出。但近年按息偏低，早2年入市或轉按的用家，平均按息或不足2厘，按息甚至比通脹率更低。此情況下，在理財角度看，部分還款便不是最理想的方案。

原文刊於晴報2012年3月13日

按揭還款期的限制

按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。

後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。

另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。

另外要注意的是，還款年期的調整，在銀行批會時，及按揭取用後，都會有其特定影響，詳情下周再談。

原文刊於信報網站 2012年3月11日

宏亞高成數按揭介紹

金管局對於銀行承造按揭有多種指引，包括一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成。如果要申造樓價7成以上按揭，一般人會想到半公營的按揭證券公司的按揭保險；但在市場上，其實亦有其他私人公司，提供類似的按揭產品。其中之一，便是按計劃公司的母公司，宏亞集團。

按計劃執行董事王永偉表示，宏亞集團過去曾為負資產業主提供樓價140%的按揭計劃，方便負資產業主轉按減少利息支出。其後亦曾提供物業估值95%、99.9%及90%等不同成數的高成數按揭產品。

「現時按計劃獨家代理的宏亞高成數按揭，形式類似按揭保險，而不是第二按揭。

按揭成數上限為樓價9成，年期最長可達30年，亦會收取與按揭保險費類近的參與費。現階段宏亞提供的高成數按揭，會跟隨金管局的按揭指引，例如只接受600萬元以下物業申請。而對於取用宏亞高成數按揭的借款人來說，在按揭契及土地註冊上，都只會以一宗按揭的方式處理及登記。」

「我們相信，宏亞高成數按揭產品可為需要七成以上按揭的借款人，提供多一個借款的途徑及批核機會。」

王永偉又指，除了一般的高成數按揭申請，現時準買家亦可透過按計劃，向宏亞取得高成數按揭預先批核，免卻簽訂買賣合約後，又未能成功申請按揭保險的憂慮。

如欲了解宏亞高成數按揭的詳情，可致電獨家代理按計劃熱線 2161 1369查詢。

政府換屆 樓市變數大？

2012年樓市存在眾多變數，其中一項是政府換屆。在截止提名後，有三 位正式候選人，扣除自認無當選可能的何俊仁先生，餘下兩位熱門的特首候選人。當中，梁振英先生被視為董特首年代，8萬5建屋目標的政策推手，梁先生在宣講 政見時，房屋政策亦是重中之重，予人梁氏上台，可能大幅度增加各類型住屋供應的感覺。另一位熱門，唐英年先生，受到較多大地產商支持，似乎不會推出太多不 受大商家（主要是地產商）歡迎的政策。

以上所說，其實是一般人對兩位候選人的「印象」。事實上兩位熱門都已公布有關房屋土地政策的具體政綱；都將重點放在增加公營房屋，而較少提及私人物業市場。

料房屋政策不會有太大差異

但我們認為，不論是社會對兩位熱門的有關印象是否合理；甚至3月25日是否出現流選而出現新一輪提名及其他候選人。未來特首的房屋政策，其實不太可能因當選人是誰而有太大的差異。

一般人的意見可能認為，未來特首如果廣為地產商接受，較可能維持偏向緊縮的土地供應政策：相反，如果未來特首有類似董建華先生的思維，可能會採取 「增加土地供應，降低企業成本」的策略，甚至會主動推低樓價。我們卻認為，未來特首在房屋土地政策上雖然有一定的自由度，但自由度未必如外界想像般大。

其中一個因素，本市一個老掉牙但反映真實的說法：「董特首某程度上是因為樓價下跌而被迫提早下台；有前車之鑑，未來的特首不會主動推跌樓價。」我們 認為以上說法仍相當有理。即使現時市民（尤其是年輕人）認為樓價過高，難以置業；但未來特首都難有「大幅推低樓價」的「豪情壯志」──一旦樓價在政策及外 圍因素影響下出現過急過大的跌幅，民意隨時反過來指責官方。

其次是本地一眾大財團的影響，即使特首認為樓價的確太高，真心希望推低樓價；但出於政治現實（大財團的影響力及意見往往直達中央，可能比特首更容易接觸最高領導人），在施政時都難以不顧及大財團的利益。

中央不願看到太突然變化

最後是中央政府的觀點。表面看，房屋土地政策非關國防外交，應該是香港自治範圍內的問題。但現實中，特區政府不可能不在意中央政府的觀點。最近的例 子是去年6月，樓市成交量及成交價高企，相當多的意見認為應以復建居屋解決問題，但港府一直表示不考慮。6月份港澳辦主任王光亞訪問香港，多次表示關注香 港房屋問題，轉訪澳門時，王主任更盛讚澳門已開始動手處理居屋問題。結果是港府政策180度改變，宣布將復建居屋。故事說明，中央即使沒有直接干預或指 令，高層官員的意見仍然會為港府帶來壓力，甚至改變政策方向。

暫時來說，我們預期未來一段時間，中央追求的目標，仍然是全國範圍內（包括香港）穩定發展的經濟增長；不會願意看到有太突然的變化。如果有關分析沒 有太大偏差，中央不會鼓勵香港新一屆政府在各方面有太戲劇性、或根本的變化。未來不管是誰出任特首，在管治風格上可能有一定不同，但基本方向不會大變。

反映在樓市上，較可能出現的情況是：今年樓價如居高不下，官方維持較寬鬆的土地供應；如果樓價在外圍因素影響下回落，官方便略為收緊土地供應。至於 今屆政府已說會推出的置安心、復建居屋等會維持下去，但一方面是現實中土地難求，另方面有中央的關顧；數量不會因特首不同而有太大變化。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月7日

H按難再成主流

早前市場傳出，部分銀行微調拆息按揭利率，以牌價看，部分銀行的拆息按揭(H按)計劃，利率已比一般的最優惠利率按揭(P按)計劃為低；但筆者估計，H按雖然不會完全消息，但已難以重回2011年般，一度成為市場主流的風光歲月。

現時最平的拆息按揭，牌價是H+2.2%，市場部分銀行可為優質客戶提供約H+1.8%的息率，以現時一個月拆息約0.3厘計，按息在2.1厘水平，的確比最平的P按利率約2.25厘水平為低，但實際的息差只是15點子。比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。

銀行會為H按提供鎖息上限(CAP RATE)，以減低借款人的風險。去年一般拆息按揭的鎖息上限大致較P按利率高0.25厘，但現時H按的鎖息上限卻較P按高0.5厘左右。

以賭博比喻，去年初，選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，輸都是0.25厘。現時選擇H按，贏是贏0.15厘，輸是輸0.5厘。除非借款人預期拆息本身下跌，否則選擇H按的動機較去年大打折扣；此外，現時仍有提供H按的銀行，H按回贈一般較P按為低。在此情況下，除非減息戰持續，令新批H按的條件改變，否則選用H按佔新取用按揭數字，難以回升至一成之上。

原文刊於晴報2012年3月6日

樓按律師如何「出古惑」?

上星期筆者提到，銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有網友認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對，有機會或可撰文一提。

回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。
對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。

至於有網友提及，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

原文刊於信報網站 2012年3月4日

不同銀行處理銀主盤的策略

按揭是以物業為抵押的貸款，當借款人斷供按揭時，銀行便有權收回抵押品，將之拍賣，並抵償拖欠的金額。如果拍賣所得高於未償還金額，借款人可取回多出的部分。

值得留意的是，不同銀行對「拖欠款項」及「拍賣抵押品」會有不同的計算方式及政策；而不同的計算方式，對拖欠款項的借款人，會有很不同的影響。

貸款是有利息的，當一名借款人斷供按揭時，銀行除了會計算借款人欠下多少本金，亦會計算他欠了多少利息。而不同銀行的計息標準，是會影響欠款人最終有多少拖欠款項。

就筆者所知，多數外資背景的銀行，會以90日「斷供後截數」(non-accrual)的方式計算欠息。即是一筆尚欠100萬元的按揭，最多只會計算90天的利息。即使銀行最終要一年後才完成收樓、拍賣的手續，欠款上限都是100萬元本金+90天利息。

而部分本地銀行，政策是「斷供後由 180天到365天截數」，即一筆尚欠100萬元的按揭，最多可能會計算365天的欠息。

兩種政策各有其原因，外資行背景多數令他們認為是債仔斷供、破產都是可計算的風險，而且外國環境，樓價偏向平穩。面對拖債，此類銀行的取態是盡早處理拖欠。只計拖欠還款的債仔90天息，背後的理由不是外資行較「仁慈」，而是現實需要。一旦持續計算利息，但收回物業後，最終因拍賣價不理想，而債仔又告破產，多計的利息會出現撇帳。為免太多撇帳，寧可現實一點，只計90天息。

因此，外資行一旦收回物業，多數會斬纜計數方式，立即以市價賣樓。

本地銀行的文化背景卻不同：本地按揭斷供、破產的情況較不常見；而且可能受「長線樓市必升」的信念影響。本地銀行有時收回物業後，亦會待市況好轉才安排物業拍賣；而坐盤的利息成本，便可以用「計息一年」的方式收回。兩種取態，反映兩地樓市的生態完全不同。

如果借款人斷供後，樓價持續下跌，則外資銀行的做法(較早截數、盡早拍賣)，會對借款人較有利。相反，本地行的做法(計算較長時間的欠息、視乎市況拍賣)，會在升市時減少斷供借款人的損失。

值得留意的是，上述不同銀行的取態，並不會在按揭契或貸款確認函(facility letter)內出現；只會在借款人斷供後才會獲銀行知會。

原文刊於 iMoney 2012年3月3日

月入不足3萬的置業夢

樓市成交量回升，個別屋苑再出現破紀錄高價成交，一家地產代理發表報告，指去年第4季，居於私人住宅的家庭月入中位數創新高，加上樓價輕微回落，令供樓負擔比率跌至一年新低。

月入不足3萬 可負擔什麼物業？

按有關標準，現時「一般家庭」以「一般按揭條件」，供一個「一般物業」，負擔只是月入三成多，不足四成。有關代理行計算的準則：以一個500呎單 位，承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息率2.8厘，還款期20年，及1月份本地住宅平均呎價5,628元計算，每月供款约10,728元。而去年第四季 居於私人物業的家庭每月入息中位數的29,500元，即供樓支出佔家庭收入約36.4%。

有關報告在計算上完全沒有問題，只是個別的數值假設會有不同的影響。我們認為問題是，套諸於現實，究竟一個月入2.95萬元的家庭，以月入36.4%供樓，可負擔的物業究竟是什麼？有關情況正反映以供款比率去衡量負擔能力的謬誤。

月入2.95萬元的家庭，以2.8厘息供樓，還款期20年，而供樓負擔在36.4%的話。即按揭額為197萬元左右，七成按揭計，樓價約281.4萬元。此價位大概可在將軍澳這個新市鎮，負擔一個500餘呎，樓齡10年的2房單位的供樓開支。

統計採用「居於私人物業的家庭每月入息中位數」，數字已撇除居於資助房屋的家庭，數值已偏高。但套於現實，一個居於私人物業，月入中等的家庭，可以較輕鬆負擔的，便是過去被視為「上車級」的物業。即使是中等收入，都要面對「住得偏僻」／「住得的骰」的居住環境。

如果入息不變，又要住得較好一點，可透過提高供款比率，即住戶可將每月按揭支出上調。

用月入5成供樓又如何？

過去香港人喜歡以「極限」方式供樓，即每月按揭供款佔月入50%的方式供樓。以上文提及的報告的同一標準，即「承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息 率2.8厘及還款期20年」，一個月入2.95萬元的家庭，按揭供款負擔佔月入50%的話，按揭借款的上限約271萬元。以7成按揭計，即樓價上限為 387萬元；在香港島，可選擇的大屋苑不多，包括樓齡35年的南豐新村不足500呎的2房單位，九龍可選樓齡約8年的長沙灣「四小龍」2房戶。

在上調按揭支出後，一個月入2.95萬元的家庭，如果有116萬元的首期（約3年多的收入），又願意將月入一半用於供樓，選擇的確多了。但如果要住 港島，代價便是物業樓齡會偏高，面積要縮小。如果要住九龍，在居住面積上，比起原先281.4萬預算時可負擔的將軍澳2房單位，也沒有實質改善。但作出以 上選擇，代價便將個人負債推至最高位，而因人工增長不足，就只有長命債、長命還，一旦利率回升或失業，情况將令人擔心。

現實與理想總有距離

此便是現時香港樓市的現實：看很多數據，情況似乎不差，在供樓負擔偏低的情況下，樓價甚至仍有上升的空間。問題是，千辛萬苦爭到的並不是一個理想的 居往環境。現任行政長官曾蔭權先生曾建議本地父母多生兒育女；但一個月入2.95萬元的「一般家庭」（重申：此是指一般居於私樓的家庭，收入已較高），實 際上可負擔的就是2房小單位。要生兒育女，要不是父母一方離開職場照顧子女（代表收入下跌），要不就是聘請外傭（代表一家幾口連外傭要住在小單位內）；想 一想也令人卻步。

現時以簡單的數據看，樓市較難下調，甚至有再上升的基礎。但以考慮家庭及個人的觀點看，雖然供樓負擔是偏低，但遠遠不足以令港人擁有一個令人滿意的居住環境。

原文刊於經濟日報網站2012年2月29日