長命債長命還

香港的按揭合約年期越來越長，1998年時平均按揭合約年期18年，現時為24年。供樓期越來越長，原因是樓價越來越高，部分借款人不延長供款期，根本過不了壓力測試，展望未來，平均按揭合約年期有進一步延長的趨勢。

最近至少有兩家大型銀行，將「人齡 / 樓齡+按揭年期」的上限，延長至80年。十多年前，多數銀行規定，「樓齡+按揭年期」的上限為40年，後來隨眾多大型屋苑樓齡逾20年，銀行逐步放寬有關限制，近年多數是70年；兩家大行的新動作，相信其它銀行亦會跟隨, 表示香港樓市進入長命債長命還的年代。

樓價升幅高於一般人收入的升幅，為了減少每月供款，方法之一便是延長供款期。

類似情況曾在日本出現，日本泡沫經濟年代，東京及周邊地帶的物業曾升至天價，1991年東京的地價，相當於當年整個美國的土地價值，正常上班一族的薪金不足以供樓，銀行唯有將按年期盡量延長，於是出現了所謂的供樓供三代的苦況。

香港現時按息偏低，拖長還款期令每月供款支出減少，問題暫時不大；但對於那些必須延長按揭還款期才可借入按揭的人士來說，一旦按息回升，將為財政帶來重大壓力；加上購置物業時按揭年期已拉至最長，未來亦欠缺再延長還款期，令供款下跌的空間。按揭年期越來越長，對樓市長遠發展絕不是好消息。

原文刊於晴報2012年3月20日