負資產影響換樓？

 第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

 

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日

活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

 

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日

放寬按保 後生仔女未受惠？

 最近按揭保險放寬，但好多人認為，放寬1,000萬元以上物業可按8成或9成，只有高職厚薪人士受惠，似乎對後生仔女置業上車無太大幫助。但宏觀來看，放寬按保令換樓鏈重新連接，長遠有利於上車客。

單看今次按保的放寬範圍，主要是1,000萬元以下物業最高可借9成；1,000萬元以上最高可借8成，貸款額上限960萬元（所以樓價至1,920萬元住宅，都可獲高於5成的按揭）。就以借款額960萬元為例，不計壓力測試，要通過供款佔入息不逾5成的限制，以利率2.5厘，還款期30年計，月入大概要在7.6萬元以上，才符合條件。似乎多數年輕上車客都不在此收入範圍。

 

但計算不宜太表面。過去上車難，部分原因是1,000萬元以上物業不可申請按保，首期支出較高，換樓難度大，令不少持有小單位自用的業主打消換樓念頭。例如一位業主，本身持有樓價800萬元物業，即使有需要換樓，但如欠缺首期，可能會便推遲換樓計劃，此類業主不換樓，結果便是市場上放售的上車盤更為短缺。

在按保放寬後，上述業主的換樓計劃變得較易執行。可以預期在「正常情況」下，1,000萬元以下二手樓放盤會增加，即使上車需求不減，供應增加也會令上車客入市難度減少，至少選擇可望增加。

刺激換樓鏈　上車客可受惠

所以今次的按保放寬，就算你不是月入逾7.6萬元的較高薪一族，但由於放寬的範圍較廣，仍可望重新連接換樓鏈，二手市場可望轉趨活躍，令上車客受惠。

當然，今次的放寬按保，正好遇上第五波新冠肺炎疫情、俄烏戰爭及美息進入上升周期，現時市況絕不正常。理論上會刺激成交量的效果，可能要待較後時間才見到了。

 

原文刊於經濟日報網站2022年3月16日

換樓鏈重啟的樓市

 新公報的預算案，突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下，1000萬元至1920萬元的住宅，都適用於按保，可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交，一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接，對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前，官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限，直接間接阻礙置業人士換樓，市值800萬元的單位，過去透過按保可借樓價九成按揭，市值1000萬元的單位，最高可借八成，但高於1000萬元的單位，自用按揭成數上限五成。樓按成數限制，令樓價1000萬元上下，出現人為的超高門檻。此一限制，令住在2房單位的業主難以購買3房單位，他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂，增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

 

在新措施之下，1000萬元以下單位可借九成，1200萬元單位可借八成，而直至1920萬元的住宅，買家仍可借用按保入市，而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級，按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下，料可刺激換樓交投，2房單位業主換購3房單位的難度大減，小單位的放盤量料會增加，購買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位，中小單位樓價可能有輕微調整壓力，上車客在今年應該有較多選擇，有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是，過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家，此類按揭大多設有數年的低息優惠，利率貼近銀行P按；但2、3年的優惠期後，按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成，用發展商一按入市的業主，在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位，即借1200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下，1000萬元至1920萬元的住宅，都可利用按保轉按，成數由五成至八成，對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說，新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然，新措施有利換樓是一回事，整體上其他內外不利因素主導之下，樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性，應該是微乎其微了。

原文刊於信報網站2022年3月1日

放寬按保 料刺激換樓潮

 財政司司長在新一份預算案中放寬按揭保險的適用範圍，估計會刺激樓價$1,000萬至$1,920萬物業的成交。但近期市場負面消息較多，類似2019年放寬按保後樓價企穩、成交量回升的情況未必會輕易重複。

$1,920萬以下物業受惠

按保放寬後，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬增加至$1,200萬，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬提升至$1,000萬。此外，要留意的是，今次的放寬，受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業，價值$1,200萬至$1,920萬的物業，標準按揭成數是五成。在新按保計劃下，可透過按保取得較成數按揭（五成至八成），但貸款額上限為$960萬。例如一個樓價$1,500萬的物業，在新按保下，可借$960萬，按揭成數是64%。

 

措施之下，樓價$1,920萬以下住宅的有效需求會上升，在正常情況下，料會刺激新一輪換樓潮。

參考2019年底放寬按保，當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。該次放寬前，正值反修例事件，二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗，下調至下半年的1.7萬宗。按保放寬後，縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港，但當年的二手成交量仍然回升。上半年回升至2.2萬宗、下半年更達2.4萬宗。

樓市未必如2019年迅速反應

問題是現時香港正逢第五波疫情來襲，醫學專家估計確診數字要3、4月才見頂。加上一系列限制人流措施，恐怕今次樓市對放寬按保的反應不會如2019年那次一樣迅速。加上3月起美國料進入加息周期，今次按保放寬，樓價未必可如2019年在數月內出現止跌回升。

最後，最近兩次放寬按保的樓價適用範圍，正好是樓價輕微調整的時間：反修例事件期間，樓價在2019年下半年微跌，政府在年底放寬按保，今次放寬剛適逢新冠疫情下樓價回調。究竟是不是巧合？抑或官方有意無意托市，便無從稽考了。

原文刊於置業家居2022年2月26日

財務公司換樓貸款

近幾年樓價升勢持續，但二手成交量比起之前的高峰期大幅萎縮；原因之一是按揭收緊，正常樓換樓的客戶除非採取「先賣後買」的策略，否則較難借足購買新居所需按揭。有財務機構迎合市場需要，推出針對換樓客目標的財務安排。換樓人士在選用時又有什麼地方要注意？

換樓客難為新居借足按揭，一般情況是舊居未供滿；由於持有一個未供滿物業，再為新居借取按揭時，按揭成數便會比標準限制下調一成。即1000萬元以下物業，按揭成數上限五成，貸款額不可逾400萬元；1000萬元以上物業，按揭成數四成。而且新舊兩個按揭的壓力測試標準更為嚴格：總供款不可逾月入四成，加息3厘不可逾月入五成。

按揭指引收緊，好處是金融體系穩定；但對那些只持有一個未供滿物業自住，希望換樓的業主來說，換樓難度卻因此大增。換樓客其中一個可行策略是「先賣後買」，即先賣出舊居，還清舊樓按揭；便可以用標準按揭成數、標準壓測限制去申請新居按揭。但策略的代價是在賣出舊居、遷入新居之前，要先物色臨時居所，平添搬屋成本；而且在升市之時，先賣後買可能被迫「低賣高買」。結果，財務機構的換樓貸款產品便應運而生。

以新近推出類似產品的機構為例，貸款成數可達新居七成，不設壓測。而還款初期利率只為P-1%，之後利率逐步上升至P+5%。對貸款機構而言，利息機制步步高升，變相鼓勵借款人提早還款，加上有樓抵押，整體風險不高。

對換樓客來說，透過此類產品可以用較低首期購入新居，待新居交易完成，甚至完成裝修後再售出舊居，再以轉按方式將新居按揭轉移至銀行。以略高的息口避免了一次搬屋之苦，而且在升市中可食盡升勢。

當然，世事無完美，執行先買後賣的策略，萬一樓市回調，業主便承受雙倍損失。在市況不就，而新居按揭利率又逐步上調，也會迫使小業主要在市場氣氛較差時，急急出讓舊居。較惡劣的情況，是出售所得較預期為低、新居估值下調，可借入款項減少，難以足額償還財務機構的貸款，被迫以較長時間捱貴息。

綜合而言，此類產品的確是回應了一部分業主的需要，但在考慮是否採用前，必須小心衡量相關風險。

原文刊於信報網站2018年2月20日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

細價樓暢旺 換樓好時機？

細價樓由2009年起一直跑贏大市，小單位與大單位之間的差幅收窄，不少意見認為，細價樓領先，與官方措施有關。反過來想一下，措施是人為的，當局又表明樓市轉向時會收回有關措施，現時又是不是細樓換大樓的好時機？

根據差餉物業估價署數字，2014年5月，代表細單位的A類住宅(40方米以下)樓價指數，較2009年上157.1%；大幅拋離E類住宅(160方米以上)單位同期72.9%的升幅；也跑贏整體住宅樓價135.4%的升幅。

由居於1、2房單位的業主立場看，現時又會不會是細樓換大樓好時機？表面看來，小單位與大單位的樓價差幅收窄，換樓應該較之前容易；其次，萬一日後中、大型單位升幅「追落後」，現時換樓便大有機會坐享資產升值。

的確，如果目前細價樓升幅較高有部分原因是官方措施，當措施撤銷時，大、小單位價格差幅應該「回復正常」，例如小單位出現較大跌幅，令大小單位價格差幅再次拉大。目前趁小單位有價有市，以小換大，似乎會較化算。

不過，此一說法有兩個問題，在操作上，樓換樓最大的問題是按揭。目前多個一線屋苑的2房單位價格已升至400萬元水平，3房單位目標的價格一般高於600萬元，按揭成數已然受限。除非換樓業主手上現金較為充裕，否則亦難以在現時整體樓價高企的情況下換樓。

其次是算術問題，細單位升幅較大單位高，可能令大、小單位的樓價「差幅」收窄；但「差額」卻不一定減少。舉例而言，一個400 方呎單位，數年前呎價5000元，即樓價200萬元；同屋苑600方呎單位，當時呎價5500元，即樓價330萬元。當時大單位比小單位貴130萬元或 65%。假設大單位升幅較低，現時呎價9000元，小單位升幅高，現時呎價1萬元，兩個單位價格分別是540萬元及400萬元。兩者價格差幅收窄至 35%，但樓價差額為140萬元，換樓支出仍然較數年前大。

當然，具體情況要視乎個別單位的升幅。市場上應該也會有差額、差幅同樣收窄的個案存在。例子只是說明，大小單位價格差幅收窄，不代表換樓一定較之前容易。

扣除差價、差幅的算術問題；如果中、大型單位的價格現時「落後」，未來價格將回升，那麼不管與小單位的差價如何，現時仍是細換大的好時間──即使不考慮資產升值的好處，如果中、大型單位樓價未來升得較快，到時換樓在財政上便更為困難。問題是，誰又可判斷未來會是大單位追落後，抑或是目前細單位升過頭？

原文刊於信報網站 2014年8月5日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

換樓難

早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看，現金100萬，物業正資產340萬元，月入8萬元，無其他負債，財務狀況算是相當理想。但他們卻發現，自己難以換樓。問題不是供不起，而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔
以二人月入8萬元計，參考現行的按揭壓力測試，二人最多可借約880萬元。30年還款期，按息2.15厘，月供33,190元，佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下，購買目標物業900萬元，按揭上限是500萬元，月供是18,858元，佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業，再購入目標單位，印花稅按舊稅率計，即33.75萬元。單是首期及印花稅，已接近耗盡他們所有現金，加上其他使費，基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案，其一是改變整個人生規劃，延後生育計劃，但年齡因素所限，可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤，因為多個新盤提供二按，但按息會較高。最後是退而求其次，考慮其他樓價較相宜的3房單位，但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年，經濟持續增長，月入5萬元以上家庭數目持續增加，2013年較2012年上升4.2萬戶，增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業，現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引，他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期，加上印花稅，足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭，以減低銀行風險，此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後，會碰上樓價大調整，令他在數年後以更低的代價完成換樓目標，那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測，他日後感覺如何是未知數，但現時「明明供得起，卻不許多借，未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要，但社會需為之付出成本，成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響，而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於經濟日報網站2014年2月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如何重駁換樓鏈？

政府多番遏抑樓市，樓價仍然在高位徘徊，上不了車的買家，仍然在埋怨樓價高企，不單在價格上難以負擔，事實上在市場上亦欠缺放盤可供上車客選擇。

現時市場缺盤的原因之一，是「換樓鏈」幾乎被打斷，住在小單位的業主難以換樓，市場欠缺小單位放盤，結果小型單位價格反而居高不下，升幅更高於大單位。

差餉物業估價署統計，A類住宅(實用面積40方米以下單位)，5月樓價較去年底上升6%，相反，D、E類住宅(實用面積100平方米以上單位)，同期樓價升幅只有1.7%。

換樓鏈斷絕的情況，1997年金融風暴後曾發生一次，金融風暴後負資產湧現，業主難以換樓，市場購買力以上車客為主。近一、兩年的情況，換樓鏈斷絕，主要原因卻是政府推出種種措施。

中產難換樓 基層難上車
在官方推出的多種措施中，雙倍印花稅及700萬以上物業的按揭成數限制，對換樓鏈帶來最嚴重影響。

以一個居於市值400萬元物業的業主，打算換樓至800萬元物業為例。在現行指引下，他新居的按揭成數上限是6成，可借480萬元，首期需要320萬元。

印花稅方面，即使他是香港永久居民，由於他已持有一個住宅物業，新購單位須付雙倍印花稅，即60萬元；如果他購置新居後半年後售出舊居，才可申請取回一半已付的印花稅。
兩大限制令中產階層換樓的難度較以往大幅增加，換樓後又受制於額外印花稅，新居3年內轉售要支付10至20%稅率，亦進一步打擊中產家庭的換樓意欲。

中產換樓不成，二手市場換樓鏈幾乎斷絕，結果便是上車客在二手市場難以找到合適的放盤，進而推高小單位的二手成交價。

需要重申的是，我們並不是反對當局遏抑樓市；我們完全認同減少系統風險的政策目標。但客觀事實是，多重措施令銀行體系風險下跌之餘，也令市場成交量跌至一個反常水平，不單影響上車客改善居住環境，甚至令樓市作為社會階層流動的功能喪失。

政府推出的多種辣招，說穿了，是以行政措施，應付市場上「樓價必升」的期望。如果美國退市、加息，熱錢留駐的情況不再，樓價必升的預期可以迅速轉變為「樓價必跌」。

目前看來，美國退市如箭在弦，聯儲局只待合適時候出手；市場心態逆轉的情況可能在12至18個月內出現。一旦美國退市、加息，而香港的遏市措施維持，將對市場帶來雙倍破壞力。
我們認為，因應外圍因素可能急速惡化，當局必須考慮為現時的遏市措施，設定退場機制；甚至需要為美國退市，準備替補措施，以減少市場波動。

在此之前，部分措施或可微調，雙倍印花稅來說，官方或可考慮將申請索回新舊印花稅差額的期限由6個月略為放寬至9個月甚至一年，令換樓業主有較多時間放售舊居。
在按揭方面，我們認為「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測標準合情合理，可保證借款人有足夠的還款能力；在維持壓測前提下，當局或可考慮將700萬元以上自用物業的按揭成數限制略為放寬。


透過降低首期支出的方式，令換樓鏈重新啟動，令二手市場上車級別放盤量回升，舒緩上車客欠缺選擇的問題。


原文刊於信報網站 2013年7月20日

更多按揭資訊, 請瀏覽按計劃網站

按揭年期延長 樓市響警號

香港樓價持續上升，物業按揭年期亦持續增長。現時一般物業的樓價大致與97年相若，但新造按揭平均按揭年期卻接近24年，較98年時的18年延長了6年，按揭年期有愈來愈長的趨勢。

香港樓按年期偏長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，以減少每月供樓支出。原因之二是近年按息偏低，在2010、2011年 取用的拆息按揭，一般條件為H加1厘以下，現時實際按息1厘多；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；較1月份通脹6.7%為低；債 務利息低於通脹，理論上對債仔有利，部分解釋了為甚麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

樓齡50年 亦可承按30年

值得留意的是，似乎銀行也預期本地按揭合約年期將持續延長，兩家大型銀行近日將「人齡/樓齡+按揭年期」的上限，由70年調整至80年，即一個樓齡50年的物業，或一位50歲之人士最長按揭年期可承造至30年。

銀行願意，或者說需要調整有關限制，原因之一是香港人口開始老化，年齡中位數已逾40；很多成交活躍的屋苑，樓齡亦愈來愈高；更大的原因，是樓價愈來愈高，銀行不接受較長的按揭合約，便難做生意，惟有順勢延長有關限制。我們估計，其他市場競爭者會陸續仿效有關措施。

此外，按揭年期延長除了按息低、樓價高之外，與香港人頻密換樓可能大有關係。

港人換樓頻 債務愈拖愈長

上周中國人大、政協會議閉幕，溫家寶總理亦出席任內最後一場人大政協閉幕記者會，吸引大批傳媒；會上溫總提到香港，傳媒集中他提到特首選舉，筆者卻留意到 溫總提到03年訪問淘大花園，希望有機會再探訪居民云云。當時筆者就想，以香港人頻繁換樓的程度，溫總當年探訪的住戶，有極大可能已經搬遷。

筆者找來03年的剪報，確認溫總探訪的是淘大花園E座某層，當時報道未有提及具體的單位。筆者再找找2003年以來，E座該樓層的成交紀錄，發現一層8戶 中，有5戶在最近幾年都已轉手，溫總如再訪淘大，可能已人面全非。根據差餉物業估價署數字，2010年底，香港的私人住宅總存量為110萬個；而2011 年二手市場有7.5萬宗成交，2010年有12萬宗成交，香港私人物業年流通率接近9%。換一個說法，「平均來說」，香港人持有物業大概十年左右便會換 樓。

香港人大概持有物業十年八載便會換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約，最終在十年八載後，便完全償還整筆按揭。但當一眾業主都預期自己十年八載後換 樓時，思考中隱藏了一定的盲點：的確，今天的按揭合約訂下24年的還款期，也不用真的供足24年，大概十年八載後就換樓了。問題正是：多數「換樓」情況， 都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家，以 24年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期不見得縮短。

所以，即使「多數按揭合約，供十多年便提早完成」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅長期高於一般家庭收入升幅，「十年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。筆者認為，按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

原文刊於置業家居 2012年3月24日

換樓成本要計數

樓市除了初次置業者，樓換樓的買家亦是支撐市場的主力。隨著近年金管局收緊按揭指引、政府推出特別印花稅；業主樓換樓時，要留意的地方亦因而增加：既要留意心水單位的按揭成數上限、也要留意如果賣方購入單位不足兩年，是否由賣方負責支付特別印花稅。

除此之外，置業人士亦要留意，新舊按揭之間的按揭息差。一般人的直覺，可能會以為自己現有物業按揭餘額是200萬元，月供1萬元；新購物業要借400萬元，如年期不變，月供大概便是2萬元。現實是，如果業主曾經在近年轉按，現有物業按揭利率可能不足一厘，但現時新造按揭利率是2.5厘至3厘；影響之下，換樓後的供款開支亦會增加：

以舊按餘額200萬元，年期20年，按息1厘計，月供是9,198元；如新按本金是400萬元，年期20年，按息3厘計，月供是22,184元。每月支出是上升141%而不是100%。按揭本金增加一倍，而年期不變，每月供款增幅會比一般人的直覺估計大。

原文刊於 2011年12月5日 晴報

新舊按息差距大 影響換樓策略

上周五(11日)渣打銀行在股市收市後宣佈上調新造按息，現時渣打銀行新造按息在3.2厘至3.25厘水平；筆者估計在資金成本上升的大環境下，其他銀行大有機會跟隨。市場對於銀行在今年不斷上調新造按息，焦點集中在新購物業，利息成本上升。值得留意的是，新舊按揭息差擴闊，對業主換樓策略亦有影響。

2011年初，其時主流新造按揭為拆息按揭，一般新造按揭利率為H+0.7厘。當時拆息低於0.2厘，換言之，年初新造按息約0.9厘。現時新造按息約3厘，以幅度計，新造按息上升2倍。

以一筆200萬元，供20年的按揭為例，在年利率為0.9厘時，月供$9,109；同樣一筆按揭，在年利率為3厘時，月供$11,092，供款上升21.8%。反過來，也可以說，以每月支出為考慮，按息上升2.1厘的影響，相當於按揭金額上升21%。如果我們不用「每月供款」，而改以「每月按息支出」統計，差別更為驚人：上述按揭在年利率為0.9厘時，首年利息支出為$17,622，如按息為3厘，首年按息支出為$58,986，升幅為234%。

對於一個考慮置業的租客來說，考慮是否轉租為買，單是按息上升2厘的因素，在每月支出的角度來說，已相當於按揭金額上升2成。例如以「通過壓力測試」為標準，新造按息升2厘的影響，便等同按揭金額上升21%的影響。

而較少人提及的，是新造按息上升，對有樓在身業主換樓部署的影響。以一個居於市值500萬元物業，現有按揭利率約1厘物業為例，物業按揭餘額300萬元。假設業主有意欲換樓，在按揭上便有兩大考慮：

其一是按揭成數：如果有關業主的換樓目標，樓價高於600萬元，已不可借取高於樓價7成的按揭。例如物業樓價為650萬元，現時在銀行只可借420萬元。以上文提及的條件來說，業主如出售現有物業，可套現200萬元，新物業最多可借420萬元，業主需要另外籌措30萬元首期。

另一個要考慮的是按揭供款。舊物業按揭餘額300萬元，新物業按揭金額420萬元，按揭金額增幅40%。但由於新造按息上升，每月按揭金額並不是上升40%：以20年還款期來計算，舊有物業按息1厘，月供$13,797；新物業按息3厘，月供$23,293，每月供款支出升幅為69%。

2010年市場共批出14萬宗按揭，大部分都是利率超低的拆息按揭，平均利率估計為1厘左右。一般市場分析都同意，隨著資金成本上升，新造按息會持續上調。新造按息上升，不但會令所有需要借助按揭入市人士的月供增加；新、舊按揭計劃越來越大的息差，亦會影響現有業主的部署。當然，如果未來樓價有較明顯的跌幅，拉低新造按揭的每月供款，便可抵銷新舊按的息差因素。

最後，筆者也不可排除另一個可能性：如果置業人士普遍預期樓價仍可步步高升，大概便不會介意每年多付出相當於樓價數個百分點的按揭利息。

原文刊於 置業家居 2011年11月26日

高位換樓猶如刀鋒舔血

本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-15