上星期筆者提到，銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有網友認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對，有機會或可撰文一提。
回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。
同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。
在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。
為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。
對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。
至於有網友提及，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。
按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。
原文刊於信報網站 2012年3月4日
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