2012年樓市存在眾多變數，其中一項是政府換屆。在截止提名後，有三 位正式候選人，扣除自認無當選可能的何俊仁先生，餘下兩位熱門的特首候選人。當中，梁振英先生被視為董特首年代，8萬5建屋目標的政策推手，梁先生在宣講 政見時，房屋政策亦是重中之重，予人梁氏上台，可能大幅度增加各類型住屋供應的感覺。另一位熱門，唐英年先生，受到較多大地產商支持，似乎不會推出太多不 受大商家（主要是地產商）歡迎的政策。
以上所說，其實是一般人對兩位候選人的「印象」。事實上兩位熱門都已公布有關房屋土地政策的具體政綱；都將重點放在增加公營房屋，而較少提及私人物業市場。
料房屋政策不會有太大差異
但我們認為，不論是社會對兩位熱門的有關印象是否合理；甚至3月25日是否出現流選而出現新一輪提名及其他候選人。未來特首的房屋政策，其實不太可能因當選人是誰而有太大的差異。
一般人的意見可能認為，未來特首如果廣為地產商接受，較可能維持偏向緊縮的土地供應政策：相反，如果未來特首有類似董建華先生的思維，可能會採取 「增加土地供應，降低企業成本」的策略，甚至會主動推低樓價。我們卻認為，未來特首在房屋土地政策上雖然有一定的自由度，但自由度未必如外界想像般大。
其中一個因素，本市一個老掉牙但反映真實的說法：「董特首某程度上是因為樓價下跌而被迫提早下台；有前車之鑑，未來的特首不會主動推跌樓價。」我們 認為以上說法仍相當有理。即使現時市民（尤其是年輕人）認為樓價過高，難以置業；但未來特首都難有「大幅推低樓價」的「豪情壯志」──一旦樓價在政策及外 圍因素影響下出現過急過大的跌幅，民意隨時反過來指責官方。
其次是本地一眾大財團的影響，即使特首認為樓價的確太高，真心希望推低樓價；但出於政治現實（大財團的影響力及意見往往直達中央，可能比特首更容易接觸最高領導人），在施政時都難以不顧及大財團的利益。
中央不願看到太突然變化
最後是中央政府的觀點。表面看，房屋土地政策非關國防外交，應該是香港自治範圍內的問題。但現實中，特區政府不可能不在意中央政府的觀點。最近的例 子是去年6月，樓市成交量及成交價高企，相當多的意見認為應以復建居屋解決問題，但港府一直表示不考慮。6月份港澳辦主任王光亞訪問香港，多次表示關注香 港房屋問題，轉訪澳門時，王主任更盛讚澳門已開始動手處理居屋問題。結果是港府政策180度改變，宣布將復建居屋。故事說明，中央即使沒有直接干預或指 令，高層官員的意見仍然會為港府帶來壓力，甚至改變政策方向。
暫時來說，我們預期未來一段時間，中央追求的目標，仍然是全國範圍內（包括香港）穩定發展的經濟增長；不會願意看到有太突然的變化。如果有關分析沒 有太大偏差，中央不會鼓勵香港新一屆政府在各方面有太戲劇性、或根本的變化。未來不管是誰出任特首，在管治風格上可能有一定不同，但基本方向不會大變。
反映在樓市上，較可能出現的情況是：今年樓價如居高不下，官方維持較寬鬆的土地供應；如果樓價在外圍因素影響下回落，官方便略為收緊土地供應。至於 今屆政府已說會推出的置安心、復建居屋等會維持下去，但一方面是現實中土地難求，另方面有中央的關顧；數量不會因特首不同而有太大變化。
原文刊於經濟日報網站 2012年3月7日
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