不同銀行處理銀主盤的策略

按揭是以物業為抵押的貸款，當借款人斷供按揭時，銀行便有權收回抵押品，將之拍賣，並抵償拖欠的金額。如果拍賣所得高於未償還金額，借款人可取回多出的部分。

值得留意的是，不同銀行對「拖欠款項」及「拍賣抵押品」會有不同的計算方式及政策；而不同的計算方式，對拖欠款項的借款人，會有很不同的影響。

貸款是有利息的，當一名借款人斷供按揭時，銀行除了會計算借款人欠下多少本金，亦會計算他欠了多少利息。而不同銀行的計息標準，是會影響欠款人最終有多少拖欠款項。

就筆者所知，多數外資背景的銀行，會以90日「斷供後截數」(non-accrual)的方式計算欠息。即是一筆尚欠100萬元的按揭，最多只會計算90天的利息。即使銀行最終要一年後才完成收樓、拍賣的手續，欠款上限都是100萬元本金+90天利息。

而部分本地銀行，政策是「斷供後由 180天到365天截數」，即一筆尚欠100萬元的按揭，最多可能會計算365天的欠息。

兩種政策各有其原因，外資行背景多數令他們認為是債仔斷供、破產都是可計算的風險，而且外國環境，樓價偏向平穩。面對拖債，此類銀行的取態是盡早處理拖欠。只計拖欠還款的債仔90天息，背後的理由不是外資行較「仁慈」，而是現實需要。一旦持續計算利息，但收回物業後，最終因拍賣價不理想，而債仔又告破產，多計的利息會出現撇帳。為免太多撇帳，寧可現實一點，只計90天息。

因此，外資行一旦收回物業，多數會斬纜計數方式，立即以市價賣樓。

本地銀行的文化背景卻不同：本地按揭斷供、破產的情況較不常見；而且可能受「長線樓市必升」的信念影響。本地銀行有時收回物業後，亦會待市況好轉才安排物業拍賣；而坐盤的利息成本，便可以用「計息一年」的方式收回。兩種取態，反映兩地樓市的生態完全不同。

如果借款人斷供後，樓價持續下跌，則外資銀行的做法(較早截數、盡早拍賣)，會對借款人較有利。相反，本地行的做法(計算較長時間的欠息、視乎市況拍賣)，會在升市時減少斷供借款人的損失。

值得留意的是，上述不同銀行的取態，並不會在按揭契或貸款確認函(facility letter)內出現；只會在借款人斷供後才會獲銀行知會。

原文刊於 iMoney 2012年3月3日