按揭年期延長 樓市響警號

香港樓價持續上升，物業按揭年期亦持續增長。現時一般物業的樓價大致與97年相若，但新造按揭平均按揭年期卻接近24年，較98年時的18年延長了6年，按揭年期有愈來愈長的趨勢。

香港樓按年期偏長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，以減少每月供樓支出。原因之二是近年按息偏低，在2010、2011年 取用的拆息按揭，一般條件為H加1厘以下，現時實際按息1厘多；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；較1月份通脹6.7%為低；債 務利息低於通脹，理論上對債仔有利，部分解釋了為甚麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

樓齡50年 亦可承按30年

值得留意的是，似乎銀行也預期本地按揭合約年期將持續延長，兩家大型銀行近日將「人齡/樓齡+按揭年期」的上限，由70年調整至80年，即一個樓齡50年的物業，或一位50歲之人士最長按揭年期可承造至30年。

銀行願意，或者說需要調整有關限制，原因之一是香港人口開始老化，年齡中位數已逾40；很多成交活躍的屋苑，樓齡亦愈來愈高；更大的原因，是樓價愈來愈高，銀行不接受較長的按揭合約，便難做生意，惟有順勢延長有關限制。我們估計，其他市場競爭者會陸續仿效有關措施。

此外，按揭年期延長除了按息低、樓價高之外，與香港人頻密換樓可能大有關係。

港人換樓頻 債務愈拖愈長

上周中國人大、政協會議閉幕，溫家寶總理亦出席任內最後一場人大政協閉幕記者會，吸引大批傳媒；會上溫總提到香港，傳媒集中他提到特首選舉，筆者卻留意到 溫總提到03年訪問淘大花園，希望有機會再探訪居民云云。當時筆者就想，以香港人頻繁換樓的程度，溫總當年探訪的住戶，有極大可能已經搬遷。

筆者找來03年的剪報，確認溫總探訪的是淘大花園E座某層，當時報道未有提及具體的單位。筆者再找找2003年以來，E座該樓層的成交紀錄，發現一層8戶 中，有5戶在最近幾年都已轉手，溫總如再訪淘大，可能已人面全非。根據差餉物業估價署數字，2010年底，香港的私人住宅總存量為110萬個；而2011 年二手市場有7.5萬宗成交，2010年有12萬宗成交，香港私人物業年流通率接近9%。換一個說法，「平均來說」，香港人持有物業大概十年左右便會換 樓。

香港人大概持有物業十年八載便會換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約，最終在十年八載後，便完全償還整筆按揭。但當一眾業主都預期自己十年八載後換 樓時，思考中隱藏了一定的盲點：的確，今天的按揭合約訂下24年的還款期，也不用真的供足24年，大概十年八載後就換樓了。問題正是：多數「換樓」情況， 都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家，以 24年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期不見得縮短。

所以，即使「多數按揭合約，供十多年便提早完成」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅長期高於一般家庭收入升幅，「十年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。筆者認為，按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

原文刊於置業家居 2012年3月24日