「多按」物業壓垮業主財政

 報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。

一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。

 

業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。

在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。

此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。

相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。

原文刊於信報網站 2025年9月9日 

負資產與銀主盤

上周金管局公佈第二季銀行按揭負資產統計數字，由於近幾個月樓價回穩，負資產的數字有所回落。但值得留意的是，市場上銀主盤的存量卻輕微增加。究竟負資產與銀主盤有什麼關係，兩者一升一降又對樓市有什麼啟示？

由於歷史原因，負資產的規模多年來被市場視為樓市表現的一個重要寒暑表；加上數據由金管局定期公布，標準固定、過去數據容易覆核，無論是媒體或樓市分析員都樂於引用。但嚴格來說，負資產的數字多寡，其實並不反映樓市是否健康、銀行的按揭資產是否穩定。

 

本地市場在意負資產的「歷史原因」，是1997年亞洲金融風暴後，本地樓價大跌，市場上突然出現大量住宅資不抵債的個案，眾多業主發現自己如以市價賣樓，仍不足以付清樓債；由於過去多年香港樓價反覆上升，市民鮮有此類經驗，當時的媒體更要輪番介紹何謂負資產；加上負資產規模最大的時期，與SARS(非典型肺炎)的集體不愉快記憶連結，令港人往後對負資產聞之變色。

不過，其實在一個樓價有升有跌、而且有按揭貸款的社會，負資產其實是一個平常現象。在貸款機構角度看，負資產的數量、貸款中無抵押部分的比率當然重要，但更重要的是負資產業主的還款能力、拖欠情況是否正常。

對貸款機構來說，負資產按揭的風險在於：一旦借款人違約，把抵押物業拍賣也不足以收回本金。相對來說，非負資產(抵押品市值高於欠款)即使出現借款人斷供、銀行收回抵押品拍賣，仍可收回欠款。但要留意，如果借款人持續還款，其實以上的問題便始終是潛在風險，不會為銀行帶來實際損失。

根據金管局的數字，第二季37806宗負資產個案中，拖欠還款3個月以上的比率為0.21%。粗略換算，市場大概有79宗負資產按揭出現拖欠。相對於整個市場約60萬宗的按揭，此情況絕不嚴重。

相對於負資產個案，更值得留意的是銀主盤的數字。銀主盤即貸款機構(不限於銀行、也不一定是負資產)安排拍賣的物業。此數字較少被引用，主要原因是非官方統計、不同私人機構的統計數目有一定出入。但大致上，近年的銀主盤數字反覆上升。6月的銀主盤存量約300個。多數情況下，貸款機構會在借款人斷供/違約時才收回物業拍賣，銀主盤存量反映按揭市場(包括銀行及財務公司)上的斷供個案。

相對於二手市場每月約3000多宗的成交量，市場上幾百個銀主盤放盤，影響不算太大。但銀主盤持續增加卻代表市場存在不穩定因素，例如失業率上升、市民收入下降，導致斷供個案增加。另一方面，銀主盤上升，亦代表其增量高於吸納量，情況持續的話，多少會為二手樓價帶來更大壓力。

原文刊於信報網站2025年8月5日 

銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日

銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。

 

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準：

一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量：銀主盤的存量，會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升；相反，當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加，而市場消化不及時，銀主可能需要進一步調整價格，此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時，應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界：

樓市強勁時，銀主盤存量極低、新增量極少，少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差，市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加，但承接量低，令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時，我們應該會看到，新增銀主盤量減少，但看好後市的人士開始尋找「筍盤」，令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時，銀主盤可能有一定積存量，而新增數字及消耗量可能平穩，新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說，銀主盤的「成交量」上升，本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時，應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌，反映成交量高於新增量，整體上可能是樓市轉好的訊號。當然，單月的數字不足以看到趨勢，但如果我們在未來數個月，看到銀主盤的成交增加、存量下跌，可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日

負資產非樓市準確指標

 早前金管局發報2022年底的負資產統計，量數達12,164宗，比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產，但由大市的角度看，負資產增減，未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據，其實是銀主盤數量。

所謂負資產，指物業資不抵債，即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增，原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成，部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭，在首1、2年償還的本金有限，而去年樓價又下跌逾15%，結果統計上負資產數目便會大增。

 

負資產不一定帶來直接影響
早前我們討論過，對業主來說，物業成為負資產代表資產貶值，但在日常理財上，並不會帶來直接的影響。而對大市來說，負資產增加因為反映樓價下跌，不免會成為報章頭條，但也不會對市場帶來直接的衝擊。部份人的回憶中，上世紀末、本世紀初負資產大量出現時，眾多負擔不了樓債的業主斷供按揭，銀行收樓變賣，市場上放盤大增，而正好市場欠缺購買力，樓價被反覆推低。

以上都是發生過的歷史，但要留意，真正推低樓價的，不是負資產，而是銀主盤。單純負資產，物業不會變為銀主盤。要業主斷供，銀行收回單位，才會變成銀主盤。銀主盤對大市的影響有兩方面：其一是直接增加二手市場供應；其二是銀主盤多多少少會被標籤，買家會期望以比正常放盤較低的價格成交。

上一季負資產數量增加，但據報導，銀主放盤並沒有明顯上升，去年10月銀主盤數量大概200個，今年1月數字約為260個。比起一個月幾千宗的二手成交，此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。另一方面，銀主盤的數量亦未必會有太多增加的空間。

逾期數字沒惡化  銀主盤難增加
首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。而香港銀行按揭的延期還款比例極低，12月延期3個月以上的還款比例為0.06%，而在失業率持續回落的情況下，預期延期還款的數字不會惡化。

其次，在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下，預期樓價在今年將可回穩。樓價止跌，負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主，可以選擇在二手市場放盤。簡言之，市場欠缺銀主盤增加的因素。

沒有人會希望看到負資產大增，但負資產是樓市的滯後指標，反映去年加息、疫情的負面因素。真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下，不宜因為負資產數量增加而看淡後市。

原文刊於經濟日報網站2023年2月8日

負資產與銀主盤

 樓市調整，樓價指數一年跌幅約10%，而市場多數意見估計樓價仍有下調空間；樓價跌幅逾一成，統計上的負資產數量料會顯著增加，但估計市場上的銀主盤規模仍然有限，增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念：負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務，例如樓價市值500萬元，但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元，物業便是負資產。負資產的數量，金管局每季有統計，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105697宗；而最新的數據是今年第二季，銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是，金管局統計的「負資產」，只反映銀行知悉的數據，包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按，銀行便不一定知悉，官方亦難以統計。

 

銀主盤指的是當按揭借款人違約，銀行(債權人，又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure)，將債務人名下房屋拍賣，以賣樓所得償債；被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年，銀主盤曾一度高達5000至6000個；而本月中，業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關，是因為當借款人因個人原因無力還樓債時，如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產)，借款人通常會在一般二手市場放售單位，套現所得足以償還樓債，在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債，而物業樓價又低於樓債餘額，甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時，物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間，我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加，未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險，也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家，物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過，在正常情況下，只要按揭業主維持正常還款，物業是否負資產，並不會引起銀行強制執行，令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤，原因包括樓價長期下跌，也包括經濟收縮、失業率高企，以及最重要的2008年之前，未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，樓價轉勢，一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導，而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸，在此情況下，估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平，對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日

銀主盤與樓市

市場不時傳出銀主盤拍賣的消息，傳媒發掘之下，更發現部分銀主盤有「多按」紀錄；部分意見視銀主盤個案增加為樓市泡沫訊號，但兩者其實無必然關係。

所謂銀主盤，指的是借款人未能償債，貸款方根據貸款合約將抵押品出售抵債。銀主盤的賣家，不限於銀行，近期便有多宗財產公司拍賣的個案。有指銀行批出按揭，有較嚴格的指引，例如借款人的供款與入息需符合一定比率，現時借款人亦難以在銀行一按之外加借二按；整體而言借款人難以借入高於自己負擔能力的樓債。相對而言，財務公司審批較寬鬆，成為不少業主加按套現的選擇，但其按息偏高，借款人被樓債壓倒的風險亦較高。

理論上，最佳情況是每一個業主都不會借入超出自己負擔能力的債務，物業(尤其是唯一的自住物業)不會淪為銀主盤。在此標準下，銀主盤個案增加，自然不是好消息。不過，除非社會禁絕按揭業務，否則總有機會出現借款人無力償債，銀主賣樓抵債的個案。

不管樓市高低 都可能出現銀主盤
事實上，不管樓市高高低低，都可能出現銀主盤---經濟危機出現時，債仔收入下跌，無力供樓，銀主收樓拍賣抵債，加上「銀主盤」的標籤，成交價可能較正常放盤低，此種情況下銀主盤增加，甚至可能進一步推低樓價。

而在在經濟擴張階段，資金追逐資產，一般人收入擴張，一樣會有銀主盤：總有些業主會因種種理由將物業加按套現—向銀行借款受制於按揭指引的話，部分業主便會轉向批核寬鬆、按息較高的財務公司；當他們發現供款吃力時，如果樓價正好上升，可以加按借新債還舊債，債務便可能越滾越大—當最終無力還款時，市場便又多一個銀主盤。

既然樓價升、樓價跌都會有銀主盤，又如何可以說銀主盤增加是泡沫訊號？香港的私樓、居屋數量達160萬戶，每月雙位數的銀主盤，與其說是泡沫訊號，倒不如說是小數理財不善的個案始終難以避免。

原文刊於經濟日報網站2017年8月16日

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銀主盤規模計計數

不論政府及私人的樓價指數，都反映樓價於去年9月回落後，於今年3月左右止跌；但另一方面，市場仍有觀點認為，樓市最困難的情況未出現。例如有分析估計，本地銀主盤將陸續湧現，1、2年間可達逾萬個水平。究竟情況是否如此惡劣？

所謂銀主盤，是指借款人斷供按揭，貸款人收回抵押的物業放售抵債，有關放盤便是銀主盤。要比較一萬宗銀主盤是不是很多，要先有比較的基準。翻查紀 錄，銀主盤放盤的高峰期是──你也許估到了──就是2003年，當年市場累計的銀主盤逾4000個。而目前市場累積的銀主盤放盤約200個，每月新增在數 十宗水平。

如果市場有一萬個銀主盤的話，大概可以說市場環境比2003年沙士時再惡劣一倍。當然，沒有人能鐵口直斷，惡劣市況一定不會出現，但暫時由數據看來，未具備出現上萬銀主盤的情景。

銀行體系難出現大量銀主盤
一般來說，會先出現借款人拖欠供款、再正式斷供，貸款人才會收回抵押物業放售。以金管局每月公報的按揭統計而言，近月按揭供款拖欠90日以上的比 率，維持在0.04%水平(高峰期是2001年中的逾1.4%)。以5月未償還按揭總額10810億元計，即有4.3億元的按揭組合出現拖欠供款3個月以 上情況。但拖欠3個月，又不一定會正式斷供，業主可能是一時出現財政困難拖欠供款，問題解決便會恢復正常供樓。假設一半的拖欠個案最終斷供，便涉及約 2.15億元，以每宗按揭平均300萬元計，即可能有70多宗按揭會斷供，抵押物業成為銀主盤。或者說，拖欠比率要比目前惡化140倍左右，銀行體系便會 出現約一萬宗銀主盤──可能性似乎不大。

當然，作出有關估計者也表明，未來銀主盤主要來源是財務公司。由於銀行按揭有嚴格監管，借款人要通過壓測，官方統計新批按揭的負擔比率大致維持在 35%至36%左右，此方面出現大量拖欠、斷供的可能性不高。但那些向財務公司借取按揭的人士，一方面由於利率較高，另一方面財務公司對處理拖欠個案的態 度較銀行積極，在樓市下跌或失業上升時，便可能出現大量來自財務公司的銀主盤。

市場沒有較具認受性的財務公司按揭規模統計，金管局去年估計財務公司按揭規模大約90億元水平──如果每宗按揭平均貸款額50萬元，大約涉及1.8萬宗按揭。

當然，上述估算涉及很多變數：金管局會不會低估了財務公司的按揭規模、此類公司在樓價下跌時處理拖欠個案的策略，全部都是未知數。對於規模接近100億元的貸款，衍生出一萬宗的銀主盤估計是否過於悲觀，便要由時間判斷了。

原文刊於信報網站2016年7月5日

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銀主盤與樓市

早前有評論估計，在樓價下調和經濟放緩的情況下，年內銀主盤會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤，成交價較二手價低一截，更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來？對樓市又有何影響？

所謂銀主盤，一般是指按揭借款人借入按揭後違約，結果銀行收回抵押物業，出售抵債；如果經濟環境持續低迷，眾多自住小業主無力償還按揭貸款，自然會觸發更多銀行收樓個案。
另一種情況是，銀行主動call loan(要求借款人償還部分或全部貸款)，當借款人無法按要求還款，銀行收回物業。

不論是那一種情況，銀行收回放售的物業，即坊間說的「銀主盤」，多多少少都會被標籤，成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多，玄 學上的原因是單位成為銀主盤，風水地運欠佳；實際上的理由是銀主盤可能丟空一段時間，保養可能較一般二手單位為差；而原業主往往有其他債務，如以有關物業 作登記地址，承接物業的新買家可能受追債滋擾等)。在二手成交量偏低的情況下，少量低價成交的銀主盤，可能會進一步推低樓價。

現階段銀主盤源於投資者超借
值得留意的是，暫時來看，目前銀主盤原業主都以投資者為主，尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易或較快成為銀主盤，背後有眾多原因。部分投資者 入市後因物業升值，將之視為提款機，不斷加按，甚至以債冚債，到了樓價見頂回落，無從加按後，物業被收回，是近期銀主盤出現的原因之一。

相對而言，自住業主的按揭槓桿有限，正規的高成數按揭有較多限制，包括更嚴格的壓力測試等，除非經濟環境全面惡化，否則小業主較低機會斷供。或者可 以說，有較強還款能力或較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現，有此需要的，往往是投資者。從事二按的財務公司，處於一個逆向選擇的處境──潛在客戶都有 較高違約風險，風險反映在利率上，按息一定較高；而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時，帶來更高的違約可能。

討論至此，大家應該明白，為何金管局的逆周期措施，大部分都針對非自用按揭；反過來亦可以說，由於監管措施早於2009年已逐步落實，投資者借取按揭的規模受限，銀主盤為樓價帶來的衝擊，應該較上一周期溫和。

原文刊於信報網站2016年4月19日

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不同銀行處理銀主盤的策略

按揭是以物業為抵押的貸款，當借款人斷供按揭時，銀行便有權收回抵押品，將之拍賣，並抵償拖欠的金額。如果拍賣所得高於未償還金額，借款人可取回多出的部分。

值得留意的是，不同銀行對「拖欠款項」及「拍賣抵押品」會有不同的計算方式及政策；而不同的計算方式，對拖欠款項的借款人，會有很不同的影響。

貸款是有利息的，當一名借款人斷供按揭時，銀行除了會計算借款人欠下多少本金，亦會計算他欠了多少利息。而不同銀行的計息標準，是會影響欠款人最終有多少拖欠款項。

就筆者所知，多數外資背景的銀行，會以90日「斷供後截數」(non-accrual)的方式計算欠息。即是一筆尚欠100萬元的按揭，最多只會計算90天的利息。即使銀行最終要一年後才完成收樓、拍賣的手續，欠款上限都是100萬元本金+90天利息。

而部分本地銀行，政策是「斷供後由 180天到365天截數」，即一筆尚欠100萬元的按揭，最多可能會計算365天的欠息。

兩種政策各有其原因，外資行背景多數令他們認為是債仔斷供、破產都是可計算的風險，而且外國環境，樓價偏向平穩。面對拖債，此類銀行的取態是盡早處理拖欠。只計拖欠還款的債仔90天息，背後的理由不是外資行較「仁慈」，而是現實需要。一旦持續計算利息，但收回物業後，最終因拍賣價不理想，而債仔又告破產，多計的利息會出現撇帳。為免太多撇帳，寧可現實一點，只計90天息。

因此，外資行一旦收回物業，多數會斬纜計數方式，立即以市價賣樓。

本地銀行的文化背景卻不同：本地按揭斷供、破產的情況較不常見；而且可能受「長線樓市必升」的信念影響。本地銀行有時收回物業後，亦會待市況好轉才安排物業拍賣；而坐盤的利息成本，便可以用「計息一年」的方式收回。兩種取態，反映兩地樓市的生態完全不同。

如果借款人斷供後，樓價持續下跌，則外資銀行的做法(較早截數、盡早拍賣)，會對借款人較有利。相反，本地行的做法(計算較長時間的欠息、視乎市況拍賣)，會在升市時減少斷供借款人的損失。

值得留意的是，上述不同銀行的取態，並不會在按揭契或貸款確認函(facility letter)內出現；只會在借款人斷供後才會獲銀行知會。

原文刊於 iMoney 2012年3月3日