3月25日（周日），行政長官選舉委員會以689票選出了梁振英為下任行政長官；傳媒以「低票」、「低支持度」及「低凝聚」來形容梁的當選，認為他 上任後，將會面對比董建華、曾蔭權更大的施政困難。我們認為此「三低」現況將令梁別無他選，唯一出路，正是積極處理特區面對各大民生問題：在梁本人的立場 來看，上場前的低民望，未必不是好事。
大家都應該記得，董建華、曾蔭權在上任行政長官時，都有逾7成民意支持。但二人除了有一段「民意蜜月期」，不見得施政有多自如。二人在任期內，民意 支持都出現先高後低的走勢。查實在現代利益分歧重大的社會，領導人根本不太可能長期維持高民望。以奧巴馬為例，上任後首半年的民意支持度都低於7成，他現 時民意支持度只有4成多。在現代社會，我們大可視民意支持度7成為現實中的極限。董、曾上台時逾7成的支持度，本身「已達極限」，根本難以維持，稍有閃 失，支持度只會滑落。
民意支持度 大有進步空間
現時梁振英的支持度約3成，在他本人來說，或是一件好事，因為「大有進步空間」。另一個說法是：只要他上場後的施政沒有衝擊多數人的利益或原則，其支持度可望大幅上升。
政界有傳言，梁是共產黨員，上任後有政治任務，包括重推23條、落實國民教育、整頓港台等，梁先生已一一否認。對於梁是否共產黨員，除非中共公開黨員名冊，否則死無對證。至於梁先生的政治任務，至少梁在勝選宣言中已表明，會就23條再進行諮詢。
房屋土地政策最易取分
放在梁眼前的問題便是：他現時民望低，如他表明想推出的一些不受大眾歡迎的措施，這明顯會再拖累其民望，甚至是政治自殺。我們估計，梁會先爭取民望，再挾高民望的形象，完成「任務」。在眾多施政方向中，似乎仍是以房屋土地政策最易取分，我們認為有3個原因：
一來是，梁本身從事地產專業多年，比起從事船運的董建華、AO出身的曾蔭權，更為了解業內生態，他應更清楚知道何處着力，所以梁在處理房策上的執行力，是遠勝在建制派內的商人及公務員。
二來是，自2004年政府以勾地取代土地定期拍賣以來，香港已進入「大地產」（或一般人稱「地產霸權」）的年代；地產商種種巧取豪奪，這包括發水、 跳層、創新成交後買家取消交易等行徑，令人認定曾政府在政策及執行上都全面地向地產商傾斜。近日現任政府將發水定義納入規管，即有大快人心之效，細想這只 是微調傾斜政策而己，根本不能說是管制！只要梁的房屋土地政策適度有為，已可大收旺場。
三是董、曾上任時都有4大地產商的支持，但梁振英在入閘時未獲4大發展商提名，甚至在選舉日，首富亦開宗明義表示投票於唐英年。背後的故事，可能是 北京已認為現時團結本地富豪的需要已減少；甚至可能是透過梁整頓及重新部署本地地產集團的訊號。即使部分富豪影響力直達中央，北京未來亦可透過梁振英，在 香港大玩「 Bad Cop, Good Cop」的遊戲。由梁唱黑臉，修理地產商，萬一反彈過大，才由北京唱白臉收科，對北京的影響力絲毫無損，卻可大減本地財團勢力過大的風險。
賣樓監管料漸趨嚴格
放在候任特首面前的出路似乎十分明確：既然現在低民望，便代表民望大有上升空間；民間的不滿，在經濟上集中在地產獨大（政治上我們先假設梁以維穩為主，不會對泛民讓步）；出路便相對簡單：在地產市場上，擺足姿態，要發展商規行距步，便可望令民意支持大反彈。
值得留意的是，我們估計，梁特首在房屋土地政策上，會擺足姿態，對於發展商賣樓的監管會趨向嚴格；程度是足以贏取掌聲，但又不會真正影響發展商利益 （畢竟大發展商在北京各有後台），大地產的格局不可能消失，但可望略為紓緩。單就樓市而論，有關發展對香港未必不是好事；當年董建華先生上台時大展拳 腳，8萬5卻遇上金融風暴，結果民意逆轉，腳痛下台。梁振英現時上任，部分民意固然希望他大力加大房屋供應；但外圍環境非一面倒利好樓市。梁大可先在監管 一手銷售上擺姿態，爭取民意支持；至於大幅增加土地供應，應該會待上任後，充分研判外圍因素再作決定。以免遇上美息上調、美元滙價回升，可能令港元資產下 調幅度擴大，屆時民意逆轉，他就更沒有民意基礎推出任何較保守的政策。
左望右望；我們估計梁振英現時會甚為慶幸自己低民望；大概早已準備爭取民意支持的劇本。至於後事是否如此發現，只好看後事發展。
原文刊於經濟日報網站 2012年3月28日
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