月入不足3萬的置業夢

樓市成交量回升，個別屋苑再出現破紀錄高價成交，一家地產代理發表報告，指去年第4季，居於私人住宅的家庭月入中位數創新高，加上樓價輕微回落，令供樓負擔比率跌至一年新低。

月入不足3萬 可負擔什麼物業？

按有關標準，現時「一般家庭」以「一般按揭條件」，供一個「一般物業」，負擔只是月入三成多，不足四成。有關代理行計算的準則：以一個500呎單 位，承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息率2.8厘，還款期20年，及1月份本地住宅平均呎價5,628元計算，每月供款约10,728元。而去年第四季 居於私人物業的家庭每月入息中位數的29,500元，即供樓支出佔家庭收入約36.4%。

有關報告在計算上完全沒有問題，只是個別的數值假設會有不同的影響。我們認為問題是，套諸於現實，究竟一個月入2.95萬元的家庭，以月入36.4%供樓，可負擔的物業究竟是什麼？有關情況正反映以供款比率去衡量負擔能力的謬誤。

月入2.95萬元的家庭，以2.8厘息供樓，還款期20年，而供樓負擔在36.4%的話。即按揭額為197萬元左右，七成按揭計，樓價約281.4萬元。此價位大概可在將軍澳這個新市鎮，負擔一個500餘呎，樓齡10年的2房單位的供樓開支。

統計採用「居於私人物業的家庭每月入息中位數」，數字已撇除居於資助房屋的家庭，數值已偏高。但套於現實，一個居於私人物業，月入中等的家庭，可以較輕鬆負擔的，便是過去被視為「上車級」的物業。即使是中等收入，都要面對「住得偏僻」／「住得的骰」的居住環境。

如果入息不變，又要住得較好一點，可透過提高供款比率，即住戶可將每月按揭支出上調。

用月入5成供樓又如何？

過去香港人喜歡以「極限」方式供樓，即每月按揭供款佔月入50%的方式供樓。以上文提及的報告的同一標準，即「承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息 率2.8厘及還款期20年」，一個月入2.95萬元的家庭，按揭供款負擔佔月入50%的話，按揭借款的上限約271萬元。以7成按揭計，即樓價上限為 387萬元；在香港島，可選擇的大屋苑不多，包括樓齡35年的南豐新村不足500呎的2房單位，九龍可選樓齡約8年的長沙灣「四小龍」2房戶。

在上調按揭支出後，一個月入2.95萬元的家庭，如果有116萬元的首期（約3年多的收入），又願意將月入一半用於供樓，選擇的確多了。但如果要住 港島，代價便是物業樓齡會偏高，面積要縮小。如果要住九龍，在居住面積上，比起原先281.4萬預算時可負擔的將軍澳2房單位，也沒有實質改善。但作出以 上選擇，代價便將個人負債推至最高位，而因人工增長不足，就只有長命債、長命還，一旦利率回升或失業，情况將令人擔心。

現實與理想總有距離

此便是現時香港樓市的現實：看很多數據，情況似乎不差，在供樓負擔偏低的情況下，樓價甚至仍有上升的空間。問題是，千辛萬苦爭到的並不是一個理想的 居往環境。現任行政長官曾蔭權先生曾建議本地父母多生兒育女；但一個月入2.95萬元的「一般家庭」（重申：此是指一般居於私樓的家庭，收入已較高），實 際上可負擔的就是2房小單位。要生兒育女，要不是父母一方離開職場照顧子女（代表收入下跌），要不就是聘請外傭（代表一家幾口連外傭要住在小單位內）；想 一想也令人卻步。

現時以簡單的數據看，樓市較難下調，甚至有再上升的基礎。但以考慮家庭及個人的觀點看，雖然供樓負擔是偏低，但遠遠不足以令港人擁有一個令人滿意的居住環境。

原文刊於經濟日報網站2012年2月29日