新年度銀行再搶按揭生意？

樓市成交回落，不少業內人士認為與銀行在下半年收緊按揭批核有關。部分對後市樂觀人士便斷言，銀行在新年度對於爭奪按揭生意較為進取，估計明年1月之後，市場成交可恢復至較正常水平。

一般來說，銀行在每年尾制訂下年度的各類貸款目標；例如說某行來年的按揭目標是100億元，對銷售部門來說，為了減少未能達標的風險，一般傾向在上半年落力跑數，如一切順利，下半年便可相對放慢手腳。上述行業習慣令人有「銀行一般在上半年放水」的印象；但筆者認為2012年此現象未必出現。

原因之一，市場已多次提及：資金有了新出路，本地銀行貸款予國內企業，利率更吸引。原因之二，是過去已批出的按揭，回籠速度慢。過去一般香港人申請按揭，申請時是借20年，但平均會在7至10年內贖樓，多數原因是換樓。

但在金管局限制按揭成數(600萬元以上物業已不可借足7成)後，換樓需要相當財力；結果便是「樓換樓」的成交減少，即是提早贖樓的個案亦減少。

過去銀行一年批出100億按揭，可能同年有30億元的舊按贖樓。筆者估計來年樓換樓、提早贖樓的個案將減少；假設某銀行判斷來年只會有10億元舊按贖樓，而不是往年的30億，他便少了20億元的跑數壓力。可以預期明年初，銀行不會有太大的爭取按揭動作。

原文刊於信報網站 2011年11月27日