2012 舖市壓力大

一年將盡，今年樓市由旺轉靜，市場上多數觀點對來年樓市轉趨悲觀，認為在土地供應增加、歐美債務危機的影響下，來年住宅樓價料見回調，只有舖位物業因受惠於國內遊客訪港數量持續增加，舖位價格料可企穩。筆者卻對上述分析有所保留，舖位的調整壓力，不會比住宅為輕。

單看旅遊零售好 分析未全面

市場對住宅物業看法偏淡，原因是近月數據顯示成交量極度偏低，成交價亦見輕微回落。一旦外圍有什麼風吹草動，住宅物業價格不難出現更大調整。而市場對舖市前景相對樂觀，主因是旅客數字及零售數字持續增長。有關意見不能說沒道理，但卻沒有考慮負面因素：地產代理的收縮潮。

2011年上半年是地產代理的擴張期，筆者同事居住屋苑的商場，連便利店都被迫遷，舖位改租予一家大型地產代理行，成為該行在該地鐵站頭的旗艦店（同一地產行在同一站頭在此前已有四家分行，服務五個私人屋苑及若干居屋屋苑）。

在旺市時，幾個屋苑每月有約70至80宗成交，勉強可支撐四大代理行此種處處插旗式的經營手法，筆者估計上述地區在旺市時，每一名區內代理每月平均可開單一張。但在淡季，上述地區幾個屋苑按月成交不足20宗，根本難以支持幾家代理行，接近20家分行此種規模。

樓市回 地產代理也萎縮

上述情況在各區相當普遍，如果住宅成交持續淡靜，那麼明顯的結局是物業代理勢將收縮。以上述站頭為例，最惡劣的情況會是：每家大型代理行，最終只保留一家分行營運。此亦意味，單單一個地鐵站鄰近範圍，已有十多個舖位空置的潛在壓力。將視線擴至全港，如果「每月二手成交維持四千宗水平」的局面持續一段時間，會有多少現時是代理行的舖位將空置？

值得留意的是，多數代理行都設在大街較當眼位置，罕有代理舖開在橫街窄巷。換言之，一旦地產代理行業收縮，將有大量優質舖位騰出。簡單來說，如果住宅樓市成交低迷，在連鎖效應下，對舖位的前景亦不宜太樂觀。

自由行購買力降 旺丁不旺財

當然，暫時來說，只要中央政府一如往年，持續增加可參加自由行的城市數目，訪港旅客數目是不會回落的。但值得留意的是，在2003年開始的自由行，是先由國內經濟最發達的城市起步的，近年開始擴展至二、三線城市，此些城市居民的購買力不如沿海地區，再進一步增加可來港自由行的城市數目，也許旺丁，但未必太旺財。況且在環球一體化的今天，中國很難在歐美經濟都出問題的情況下獨善其身，明年國內旅客的消費力是否一如往年，值得觀察，現時不宜對來年零售前景過於樂觀。

筆者的估計是，尖沙咀、旺角、銅鑼灣等一線購物區，舖位租金及成交價的確難以調整。但在此三區之外，舖位市況絕不樂觀，一旦下調，幅度或更甚於住宅。理由很簡單：會計數走人的，都是投資者，在住宅市場，現時已沒有短線投資了，物業多由用家持有，而他們的持貨成本（按息）甚低，不會有太大的減磅壓力。但舖位卻多由投資者持有，一有風吹草動，投資者大可計價離場。而代理收縮的風早已吹響，草動（真正的收縮行動）只是時間及規模問題。

原文刊於 經濟日報網站 2011年12月28日