買村屋 按揭注意事項你要知

 

除了傳統的私樓，不少買家在置業時，也會考慮新界的村屋。但在按揭方面，購買村屋有不少地方要留意。

新界村屋分很多種，以買賣的普及程度排序，包括丁屋、舊屋地的祖堂屋、農地上牌照屋等。市場上說的村屋，一般指「新界小型屋宇政策」下，容許男性原居民（即「丁」）興建自用的屋宇，即丁屋。丁屋有其建設局標準，即3層高，建築面積每層700呎，是市場上交易最常見的村屋類型。原居民興建丁屋後，如要轉讓，便需向政府補地價。原則上，完成補地價後的丁屋便可自由買賣。 

不過，即使已完成補價手續，不同銀行對丁屋按揭都有不同的取態。部分銀行不會為丁屋提供按揭，部分銀行對丁屋按揭的處理卻類同一般私樓。

銀行對丁屋按揭取態不同

按揭成數方面，丁屋的標準按揭成數等同私樓，即樓價1000萬元以下，按揭成數上限6成，貸款額不逾500萬元，樓價1000萬元以上為5成。在按揭保險方面，樓價1000萬元以下的丁屋也可申請按保，但按揭成數上限只有80%至85%，較一般私樓的上限9成為低。

丁屋之外，部分銀行也承接祖、堂屋的按揭，但此類物業就不可申請按揭保險。而「牌照屋」，一般是農地上的小屋，有指定用途，部分可以住人，但理論上是不可單獨轉讓，而是連同土地一併交易，較少銀行承接此類交易的按揭。

二手市場交投疏估值更波動

按揭息率方式，村屋按揭差異較大，視乎村屋的樓齡、類型、地點、設施及交通網絡等多個因素，而業主在購入時，除了查明業權外，亦須清楚地權的情況，這些都影響銀行是否受理村屋按揭。較特別的情況是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為其他人擁有的，個別銀行在批核時，可能會採取更為保守的態度。

近年市場熱話之一是建築物僭建，一般情況下，銀行對於有僭建物的村屋，按揭審批會有較大保留。較寬鬆的銀行亦會在貸出的金額中，扣減僭建物的清拆或重置費用。最後，買家都需要留意估值問題，若有關地區的村屋二手市場交投量比較稀疏，估值會頗為波動。

 原文刊於經濟日報網站2020年12月9日

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村屋按揭須知

一般大型私人屋苑的單位，如樓價低於600萬元，只要業權紀錄完整，借款人有穩定收入，銀行一般可借足7成。但一些非主流屋苑，因為眾多不同的原因，即使借款人條件良好，銀行都未必會借足7成，甚至可能因種種原因，不批出按揭。

典型例子是新界村屋，新界村屋分很多種，包括丁屋、舊屋地重建村屋等；以標準的丁屋(3層高，每層700呎)最常見。理論上完成補地價手續的丁屋，業權等同一般私人物業，可自由買賣，亦可作為按揭抵押，但有時也會有例外。

其中一個案例，買家收入穩定無欠債，購入的丁屋已完成補地價，也沒有僭建問題。買家向一家銀行申請按揭，銀行最終卻拒批。原來，問題不是出在物業身上，而是出入有關村屋唯一的道路，會經過屬於他人的私家路，有關銀行認為會影響重售價值，拒絕批出按揭，買家最終要另找取態不同的其他銀行申請。

村屋按揭的主要問題是非標準化，情況千差萬別，但一般來說，有圍牆、有管理的新建村屋，申請按揭時的問題較少，利率亦較貼近大型私人屋苑的按揭。

原文刊於晴報 2012年12月12日