按揭申請的自我起底

「起底」是網絡用語，意指把目標人物的個人資料公開。起別人的底，有違反個人私隱之嫌，好孩子可別學。不過，在按揭貸款的申請上，不單貸款機構要為申請人「起底」，有時申請人更可能要自我「起底」。

申請按揭時，借款人要向銀行提供基本的個人資料和入息證明等，並須要授權銀行，查閱自己的信貸紀錄。香港的信貸資料庫，由一家叫環聯的公司管理。主要的銀行、規模較大的財務公司，都是環聯的會員，在取得借款申請人的授權後，貸款機構便可查閱相關人士的信貸紀錄。對於借款人有多少借款、多少按揭戶口、過去有沒有拖欠還款等，可說一目了然。

以上的情況，「被起底者」(按揭申請人)要同意整個「起底」程序，而「起底」的行動是由貸款機構執行；但有個別例子，申請人卻要自行為自己「起底」，才會獲批按揭。

此類個案，多數涉及新盤的一按。個別發展商指定的財務公司，雖然有為買家提供一按，但一來不是「包批」按揭，貸款方會視乎申請人財務情況決定是否批出貸款；其次，不是每一家發展商的關連財務公司都是環聯的會員。即使取得按揭申請人同意，他們也無從查閱信貸資料庫。

變通的辦法，便是要求申請人「自我起底」，即由申請人付費予環聯，購買自己的信貸紀錄，再交予相關貸款機構作批核之用。要留意的是，過去環聯是有網上申請，方便個人自行購買及提取信貸資料的，但因私隱及保安理由，早前網上查閱資料的功能已暫停。有需要購買自己信貸資料的人士，要事先預約，再親身前往該公司處理。

換言之，要「自我起底」，也有一定手續及時間消耗。如果未能及時取得自己的信貸紀錄，更可能影響個別新盤的一按申請。

原文刊於信報網站2019年6月25日

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債務睇到？睇唔到？

向銀行申請按揭，按揭及其他債務的供款要符合一定的入息比率。對於按揭申請人的債務資料，信貸資料庫便是銀行取得相關資料的主要來源。不過，信貸資料庫並不是貸款機構獲得申請人債務紀錄的唯一途徑，銀行其實有更多的途徑了解申請人的債務情況。

信貸資料庫的確是審批按揭申請時，銀行取得申請人債務資料的重要資料來源，但卻不是唯一的途徑。透過信貸資料庫，銀行可得悉申請人目前有多少私人貸款、多少張信用卡、會不會有備用的循環貸款，以至有沒有作為其他按揭的借款人或擔保人等。齊備的資料便是貸款機構計算借款人還款能力的依據。

不過，有一些債務是不會出現在信貸資料庫中的，例如以分期付款方式購買電器，又例如大學生由學生資助處取得的貸款等，都不在信貸資料庫之中；但卻不表示銀行無法獲悉此等債務。而在原則上，銀行由任何途徑知悉的申請人債務，都要計算為申請人債務負擔的一部分。

隱藏債務仍有可能被發現
銀行最常見發現上述債務的情況，是在申請人提供的銀行戶口紀錄中，發現有定期的固定轉賬。一般情況下，銀行都會要求申請人解釋有關轉賬的用途。如確定有關轉賬是用於償還學生貸款或電器的分期付款，有關支出一樣會計入申請人的債務供款一部分，從而影響供款與入息比率的計算。

技術上，有一定方法可以減低銀行發現類似隱藏債務的機會。不過，在財務上，不論債務有沒有反映在信貸資料庫中，為借款人帶來的影響是一樣的。按揭申請人與其思索如何隱藏債務，不如先行把有關債務清償，以減少對按揭申請及未來供款的影響。

原文刊於信報網站2017年5月16日

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「借人頭」交易多 反映樓市風險增？

所謂「上有政策、下有對策」，港府於去年11月上調印花稅，市場隨即出現一宗又一宗的「借人頭」交易個案。有指此舉與1997年樓市高位時，投資者瘋狂超借入市類似，一旦樓市回調，亦可能令當年連環蝕讓、拖低大市的情況出現。究竟目前樓市與1997年有多類似？

所謂「借人頭」交易，指已經持有物業的投資者，為了節省印花稅支出，便借用未置業的親人名義入市。以一位已持有住宅物業的本地永久居民，購入樓價800萬元物業計，適用的印花稅率為15%，應課印花稅120萬元。不過，如果這位投資者有未持有住宅物業的親人(香港永久居民)，用他們的名義入市，800萬元物業，印花稅率為3.75%，只需付30萬元。由於印花稅支出差距甚大，近期樓市不乏「首置買家購買豪宅」個案；說穿了，當中不少其實是投資者借用未入市的家人名義增持物業。

有意見便指，此類成交出現，顯示樓市氣氛近似1997年，名義上是不同人入市，事實上仍是投資者連環掃貨。一旦外圍因素改變，樓價回落，亦可能出現類似1997年投資者大量拋售，拖累樓市出現更大跌幅的現象。

投資者實力大不同
以上言論不能說完全沒有道理，一般而言，樓市中投資者的持貨態度與用家大為不同。用家往往在跌市時繼續持有物業；而投資者較可能出現止蝕放盤。港府調高印花稅率，市場「借人頭」交易比例上升；如果單看以舊稅率支付印花稅的比例，會以為入市的以用家為主，錯誤判斷用家及投資者比例，由此可能低估樓市風險。

但另一方面，目前的投資者入市(包括「借人頭」的投資者入市)，與1997年的投資者入市有一個不可不考慮的差異：目前的投資者，其實不太可能出現「超借」入市。1997年時，正面按揭資料未加入信貸資料庫，申請按揭時，借款人也不用通過壓力測試。簡單來說，當時一名投資者，可以走進多家銀行，為多個物業申請按揭，並各自以「自用」條件取得按揭貸款，各銀行基本上只要求新批按揭供款不逾借款人月入一半即會批出按揭。當時信貸資料庫欠缺按揭資料，成為方便投資者利用按揭槓桿，大量掃貨的漏洞。

而2011年後，正面按揭資料加入信貸資料庫，按揭借款人及擔保人的身份再難隱瞞。更重要的是，有按揭或擔保他人按揭，再申請樓按時，批核標準更為嚴格，基本上已杜絕了超借的可能。在此情況下，可以「借人頭」入市慳稅的投資者，都有相當財務實力，與1997年時廣泛出現「十個茶壺九個蓋」的情況絕不可同日而語。

因此，我們當然不宜單由印花稅數字估計投資者比例；但也不宜低估目前入市者的財政實力──同樣是投資者入市，反映的市場風險已不一樣。

原文刊於信報網站2017年1月24日

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一張糧單申請多宗按揭成絕唱

美國暫不退市，財政司司長表示美國的決定，可能為本地樓市帶來更多風險。原則上，財爺的忠告當然沒有錯；但時移勢易，近年監管日趨完善，本港銀行體系承受風險的能力遠較十多年前為高。

十多年前，一位業主可以用一份糧單，透過不同的銀行，為多個物業申請按揭。由於當時的按揭資料並不會記入信貸資料庫中。除非按揭申請人過去在同一家銀行取得按揭，否則技術上銀行無法直接知悉業主持有多少個物業、有多少個物業尚未完全償還按揭貸款。
當年銀行審核按揭申請的工作因此甚為簡單：看看借款人收入多少，是否穩定、申請人過去的還款紀錄是否良好；最後再看新申請的按揭，每月供款是否低於申請人月入一半，即可決定是否批出按揭。

當年：利用監管漏洞炒樓 存風險
在此環境下，如果按揭申請人的信貸紀錄良好，即沒有拖欠紀錄，也沒有其他大額的私人貸款；借款人不難透過多家銀行，為多個物業取得按揭。即明明月入6萬 元，多個物業的按揭總貸款額可能高達5萬元。部分以出租方式抵銷按揭供款，部分待價而沽。在樓價向好的年代，不少人利用上述的監管漏洞炒樓致富。
對銀行來說，此種情況包藏一定風險：一旦經濟環境有變，租金回落、按息上升、樓價下調，借款人難以應付多個物業的供款，便可能觸發連串按揭違約。而銀行收樓拍賣所得，如不足以抵銷未償還按揭餘額，便會出現壞帳。壞帳的規模愈大，對銀行的衝擊亦愈大。
但自數年前正面按揭資料加入信貸資料庫後，業主透過多家銀行為多個物業取得按揭的故事已成絕唱。
現時申請按揭，銀行都會要求申請人同意銀行查閱其按揭紀錄。如果紀錄顯示按揭申請人有其他未償還按揭，銀行都會要求借款人進一步投露更多資料，包括既有按揭的餘額、每月供款數額等。如有懷疑，銀行可拒批按揭申請。

今日：多於一宗按揭 申請標準更嚴格
以往樓市在上升周期時，會吸引大量投資者，設法以按揭槓桿，不惜以十個茶壺九個蓋的方式，持有多個物業，務求擴大炒樓利潤。此種情況令更多的資金捲入樓 市，加劇樓市上升期的升幅。而一旦市況逆轉，投資者難以應付多個物業的供款，輕則會劈價減磅，重則會斷供破產離場；在後一種情況，往往令銀行出現壞帳。而 現時，所有貸款機構都掌握借款人有多少宗未償還按揭，持有一個或以上未供滿物業人士再為其他住宅物業申請按揭，即使銀行接受，第二個物業的按揭申請也要接 受更嚴格的壓力測試標準。基本上，現時已沒有方法向多個機構取得多個物業按揭。
簡單來說，如果外圍因素急劇轉變，不管是美息上升抑或中國經濟增長放緩；本地樓價難免調整。但受惠於近年日趨完善的監管標準，像當年一人多借的情況基本上 已杜絕。市場持貨者以用家及較有實力的投資者為主，市況出現調整時，會較少劈價散貨的情況，未來樓市調整時，樓價下跌幅度或較少，但調整的時間或較長。

原文刊於經濟日報網站 2013年9月25日

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維持良好信貸紀錄

物業按揭是一般貸款中利率偏低的一種，除置業時可透過按揭融資，減少首期開支，也是不少創業人士的資金來源，必要時也是業主可套現的途徑。

按揭與私人貸款最大的分別，是按揭有抵押貸款。在香港，一般住宅按揭成數為抵押品的五至七成。對貸款人來說，由於有抵押品，加上物業流通率（即變現能力）高，歷來按揭壞帳率相對地低，令按揭貸款利率亦較低。

業主要靈活運用按揭，亦需要滿足一定條件。除「壓力測試」外，亦要良好的信貸紀錄。如借款人的信貸紀錄欠佳，即使手持物業有價，亦未必可以取得市場最優惠條件的按揭貸款。
如曾與任何貸款機構出現糾紛，又不確定有關資料會否出現在信貸紀錄中，可自行向有關機構查閱信貸紀錄。

原文刊於晴報 2013年2月19日

正面按揭信貸資料庫影響

2011年按揭市場的大事之一，是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說，在4月之後，銀行陸續向現有的按揭客戶發信，查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意，未來申請貸款，有關貸款機構便可在信貸資料庫中，看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數，不包括金額)。

而新申請按揭的客戶，銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕，但金管局出指引，銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有：(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少一成。(三)借款人按揭利率提高最少一厘。

有關措施影響包括，過去不少投資者可透過不同銀行，為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿，申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後，有關資訊透明化；持有多個未供滿按揭物業的投資者，再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引，例如「非自住物業按揭上限5成」，會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

原文刊於信報網站2011年12月25日