換樓成本要計數

樓市除了初次置業者，樓換樓的買家亦是支撐市場的主力。隨著近年金管局收緊按揭指引、政府推出特別印花稅；業主樓換樓時，要留意的地方亦因而增加：既要留意心水單位的按揭成數上限、也要留意如果賣方購入單位不足兩年，是否由賣方負責支付特別印花稅。

除此之外，置業人士亦要留意，新舊按揭之間的按揭息差。一般人的直覺，可能會以為自己現有物業按揭餘額是200萬元，月供1萬元；新購物業要借400萬元，如年期不變，月供大概便是2萬元。現實是，如果業主曾經在近年轉按，現有物業按揭利率可能不足一厘，但現時新造按揭利率是2.5厘至3厘；影響之下，換樓後的供款開支亦會增加：

以舊按餘額200萬元，年期20年，按息1厘計，月供是9,198元；如新按本金是400萬元，年期20年，按息3厘計，月供是22,184元。每月支出是上升141%而不是100%。按揭本金增加一倍，而年期不變，每月供款增幅會比一般人的直覺估計大。

原文刊於 2011年12月5日 晴報