上周五(11日)渣打銀行在股市收市後宣佈上調新造按息，現時渣打銀行新造按息在3.2厘至3.25厘水平；筆者估計在資金成本上升的大環境下，其他銀行大有機會跟隨。市場對於銀行在今年不斷上調新造按息，焦點集中在新購物業，利息成本上升。值得留意的是，新舊按揭息差擴闊，對業主換樓策略亦有影響。
2011年初，其時主流新造按揭為拆息按揭，一般新造按揭利率為H+0.7厘。當時拆息低於0.2厘，換言之，年初新造按息約0.9厘。現時新造按息約3厘，以幅度計，新造按息上升2倍。
以一筆200萬元，供20年的按揭為例，在年利率為0.9厘時，月供$9,109；同樣一筆按揭，在年利率為3厘時，月供$11,092，供款上升21.8%。反過來，也可以說，以每月支出為考慮，按息上升2.1厘的影響，相當於按揭金額上升21%。如果我們不用「每月供款」，而改以「每月按息支出」統計，差別更為驚人：上述按揭在年利率為0.9厘時，首年利息支出為$17,622，如按息為3厘，首年按息支出為$58,986，升幅為234%。
對於一個考慮置業的租客來說，考慮是否轉租為買，單是按息上升2厘的因素，在每月支出的角度來說，已相當於按揭金額上升2成。例如以「通過壓力測試」為標準，新造按息升2厘的影響，便等同按揭金額上升21%的影響。
而較少人提及的，是新造按息上升，對有樓在身業主換樓部署的影響。以一個居於市值500萬元物業，現有按揭利率約1厘物業為例，物業按揭餘額300萬元。假設業主有意欲換樓，在按揭上便有兩大考慮：
其一是按揭成數：如果有關業主的換樓目標，樓價高於600萬元，已不可借取高於樓價7成的按揭。例如物業樓價為650萬元，現時在銀行只可借420萬元。以上文提及的條件來說，業主如出售現有物業，可套現200萬元，新物業最多可借420萬元，業主需要另外籌措30萬元首期。
另一個要考慮的是按揭供款。舊物業按揭餘額300萬元，新物業按揭金額420萬元，按揭金額增幅40%。但由於新造按息上升，每月按揭金額並不是上升40%：以20年還款期來計算，舊有物業按息1厘，月供$13,797；新物業按息3厘，月供$23,293，每月供款支出升幅為69%。
2010年市場共批出14萬宗按揭，大部分都是利率超低的拆息按揭，平均利率估計為1厘左右。一般市場分析都同意，隨著資金成本上升，新造按息會持續上調。新造按息上升，不但會令所有需要借助按揭入市人士的月供增加；新、舊按揭計劃越來越大的息差，亦會影響現有業主的部署。當然，如果未來樓價有較明顯的跌幅，拉低新造按揭的每月供款，便可抵銷新舊按的息差因素。
最後，筆者也不可排除另一個可能性：如果置業人士普遍預期樓價仍可步步高升，大概便不會介意每年多付出相當於樓價數個百分點的按揭利息。
原文刊於 置業家居 2011年11月26日
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