反SSD 別有用心

二手樓市成交量持續下跌，物業代理齊齊發聲，建議政府檢討特別印花稅 （Special Stamp Duty；SSD）。早前我們撰文提及，由成交量走勢判斷，令樓市成交放緩的，不是去年底推出的特別印花稅，而是年中金管局再度收緊按揭指引，及銀行主動 關水喉。而要求「檢討特別印花稅」，根本是斷錯症或是別有原因。我們認為一眾地產代理應該也理解當中關係，那為什麼他們仍然眾口一詞，要求官方檢討？反過 來，究竟官方又會不會順應地產代理意見，進行檢討？

代理要求檢討SSD 別有用心

先說地產代理要求檢討特別印花稅的原因：無疑，特別印花稅基本上趕絕了短線的炒家。半年內轉讓物業加徵樓價15%特別印花稅的規定，加上原本的印花 稅、代理佣金、律師費等，除非炒家有信心樓價在半年內可上升20%，否則根本會放棄入市。炒家在旺市中佔市場一定比例，特別印花稅推出，的確令投機活動減 退。代理紛紛要求取消特別印花稅的原因，可能與行內生態有關。

據市場人仕透露，香港的物業代理市場，有約三份一是以中小型代理為主，它們的主要收入來源，除了代理佣金，還有是直接參與買賣，透過買賣賺取差價。 尤其是舊區，單棟式物業分散，市場成交欠缺指標，代理更容易善用自己對小範圍市場的了解，購入筍盤，善價而沽，此等以市場資訊不平衡 （information asymmetrical）作 買貨賺價活動，一直是中小型代理其中一項收入。特別印花稅的推出，令中小型代理再難直接下場買賣，代理唯有單純依靠佣金收入；碰上銀行關水喉，成交量減 少，自然叫苦連天。

大型代理方式，因內部監管較多，而且集中在大型屋苑經營，成交較透明，代理自行參與買賣的空間較少，他們面對的是另一類問題。消息人仕指出，新盤市 場主要由幾家大代理行主導，市場有所謂「跳BAR」制；例如代理行成功銷售某個數量以上的單位，或銷售最多單位的代理行，便可獲較高的佣金。在只差一個或 幾個單位便可「跳BAR」，但又真的沒有客人之時，代理行的高層自然有充足動機透過的公司購入單位。此些情況下購入的單位當然不是自用，購入之後都希望出 售賺錢離場。但當SSD推出後，根本不可能短期內轉手，代理被迫坐貨，徒增風險。

對於地產代理而言，大旺市跟大淡市的做法並沒有很大分別，只要有人願賣、又有人肯買，他們袋裏的佣金就不會缺；但SSD的推出，短線炒家離場，這令市場潛在買家銳減，而不論大中小代理，生態都因此備受衝擊；代理自然齊心合力，要求官方檢討。

政黨未必支持修改SSD措施

站在法制層面而言，特別印花稅是以立法形式推出的，修訂也要在立法會進行。在政治上，立法會內可分為「泛民」與「建制」兩大陣營，建制佔多數。但在 民生議題上，「泛民」、「工會」、「傳統左派」等的立場其實甚為一致。在樓價未見明顯下調，而來年有立法會及行政長官換屆選舉的情況下，我們不認為「民生 派（包括泛民及建制中偏向基層的）」議員，及特首候選人此刻會贊成檢討或修改特別印花稅這措施。

另外，在民意（包括網上論壇、身邊朋友的意見）方面，似乎多數與地產行業無關的人都反對刻下取消特別印花稅。畢竟樓宇涉及民生自用，多數人對炒家不 會有好感；為炒家歌功頌德者亦是極少數，其動機大家亦心中有數。有地產代理認為，官方現時不撤銷特別印花稅，是怕了「官方維護地產霸權、高地價政策」的印 象，這其實只說對了一部份，還有其他相對重要因素需要處理。

特別印花税推出後不久，我們亦曾撰文，批評欠缺「退場機制」，令市場充斥著有心與無心的猜測。但相信在決策官員心中，理應有一個「檢討特別印花税」的標準，只是沒有明確公開。明天，我們嘗試推論官方會在什麼條件下檢討特別印花税。

原文刊於經濟日報網站 2011年12月21日