侵侵VS聯儲局

以Twitter治國的美國總統特朗普，早前發帖批評聯儲局持續加息令他不悅，又認為加息令美元過強，對貿易對手有利，影響美國貨銷路及經濟復甦。究竟侵侵出帖是一時興起，抑或真是有意遏抑聯儲局，有待觀察。不過，美息升勢會不會因此收韁，卻值得討論。

理論上，聯儲局決策獨立於美國總統及國會，應該只按經濟環境制訂利率政策。在此個論述下，總統發言，不應該影響到聯儲局的加息決定。另一個極端是陰謀論：聯儲局與美國政府都由金融巨鱷控制。今次總統批評聯儲局，可能反映部分金融勢力的確不滿加息步伐。

真相可能在兩者之間--不論是那一個美國總統，無可避免會更傾向某些行業利益。聯邦基金利率持續上升，無疑會有利某一些人，而不利另一些人。而客觀上，加息有利強美元，多少會為美國出口帶來負面影響。

或影響來年美息走勢
先不論其出帖動機，現時應該沒有人會懷疑特朗普是一個非傳統的總統，雖然體制上聯儲局利率政策不需聽令於總統。但侵侵運用社交媒體的影響力，加上保守派傳媒的加持，可能會放大美國社會反對加息的聲音。畢竟，加息不似擁槍權、同志平權等議題，不同立場會有勢均力敵的支持者；正常情況下，不論經濟環境如何，美國應該沒有多少平民支持加息。比起操作其他議題，批評聯儲局加息太快，可能更有助特朗普贏取民意。

大膽估計，聯儲局為了顯示自己的獨立性，今年9月、12月較大機會維持原有加息步伐。不過，一旦侵侵發起的貿易戰令美國出現局部衰退/增長放緩，總統在Twitter再開炮批評聯儲局的可能性極高。聯儲局來年的加息步伐可能比今年走得更困難。

不過，要強調的是，即使息口停止上升，也不見得利好本地樓市，如果大環境是貿易戰持續，香港來年的經濟增長將較不樂觀；但維持偏低的利率，可望減少外圍因素對本地樓市的影響。

原文刊於信報網站2018年7月31日

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低息環境利好樓市 樓按仍需計算風險

樓市旺場，一、二手成交量均大幅增加。回顧去年底今年初，市場普遍預測樓價大跌，現時市場氣氛可謂完全扭轉。展望後市，物業代理已預期樓價年內將升穿去年高位。後市發展有待觀察，但不論市好市壞，有自住需要的買家入市，仍需小心計算風險。

第三季樓市表現良好，一手住宅成交註冊量約6,200宗，按季上升46%；二手成交註冊量達10,600宗，按季上升24%；二手樓價指數期內亦升逾6%，可說旺市旺價。刺激樓市在年中轉旺的因素眾多，但美國遲遲未加息，反而本地銀行下調新造樓按利率，相信會是主要原因之一。
去年9月後樓價下調，背景因素是市場預期美息將上調，低息環境不再。結果美國在12月加息0.25厘後，年內聯儲局內鷹鴿兩派一直對加息步伐爭持不下。而香港銀行不但未有跟隨美國在去年底加息，到了今年中，反而陸續下調新造樓按利率，幅度達0.3厘，成為扭轉市場氣氛的主力因素之一。
樓按低息或再持續1年以上
展望未來，美國聯儲局本來在9月議息會議後，似乎已達成美國經濟轉好的共識，不論由就業或通脹角度看，都有加息的理由。正當市場預期美國11月大選後，聯儲局會在12月慢慢令利率正常化時，聯儲局主席耶倫卻在10月中發表鴿派言論，提出或有需要實施「高壓經濟政策」，意思是短期內容忍通脹高於目標；說得再白一些，就是即時短期內通脹略高，也不會加息。
市場對耶倫「高壓經濟」論的演繹，是美國的低息環境將維持更長時間，即使加息，也會以慢步進行。回看香港，一般估計美國再加1至2次息，香港都有暫不跟隨的空間，加上新造按息下調，樓按利率低於2厘的環境可能在持續多1年以上。如果其他因素不變，對樓市氣氛的確有正面影響。
小心選用不設壓測樓按產品
對本地買家來說，入市意慾可能因按息下調而上升。不過，不管樓市氣氛如何，即使是因為自用而入市，買家都應該小心計算自己的負擔能力及風險。某程度上，現時申請正規的樓按，申請人要通過壓力測試，按揭實際供款佔收入比例可能低至四成左右，在制度上已為借款人預留一定的財政緩衝。
此外，對於某些有意入市，但又受制於壓力測試的用家，可能會考慮市場上某些標榜不設壓力測試的樓按產品。此類產品的「好處」是財務情況較緊張的買家都可借款入市，相對而言，卻會因此失去財務緩衝的空間。買家更宜細心考慮，此類產品的供款在長遠而言，是否在自己的承擔能力範圍。

原文刊於置業家居2016年10月22日

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說好了的加息呢？

英國公投意外脫歐，帶來的金融市場震盪可能持續一段時間，美國說好了的加息恐怕要再推遲；但低息持續，對香港樓市來說，最多只能算是中性影響。

公投之後，英人忽然驚覺英國脫歐成本極大，而且蘇格蘭和北愛爾蘭分離之聲再現(當地學生可能是最明顯的受惠者，以後或者不用再分UK、Great Britain和England)；數百萬人聯署要求「再投多次」，但歐盟已表明不可挽回。

未來兩年，英歐要就分家談判，眾多歐資銀行可能會撤離倫敦，英國短期內經濟絕對不樂觀。而英國脫歐，亦可能刺激歐洲各國的脫歐派爭取公投，歐盟也絕 不好過。中國經濟放緩和歐洲前景不明，市場已估計美息於年內難以回升，甚至明年美息也需要維持低位，避免英歐的震盪拖累美國經濟。美息不加，港息自然也難 升，低息環境持續，理論上利好香港樓市，但環顧全球，大國經濟全部不樂觀；利率不變，影響只能視為中性。如果認為樓價會因利率不升而反彈，可能有點堅離 地。

本地樓價自去年9月見頂回落，再於今年3、4月左右止跌，跌幅大約10%，期間市場按息一直平穩。美國在年初上調聯邦基金利率一次，香港最優惠利率 未有跟隨；一個月拆息於2月一度升穿0.3厘水平，但其後回落。簡單來說，之前樓價回落，與利率關連不大。未來一年，如果按息維持低企，也只是代表利率維 持不變，難以演繹為利好樓市。

另一方面，雖然最優惠利率和銀行同業拆息大致維持不變，但4月開始，銀行新造按息更見輕微回落，拆息按揭利率由之前的H+1.7厘，微跌至 H+1.6厘水平，理論上利好樓價。但宏觀而言，利率上落0.1厘，對大局了無影響；相反，港府數年內着力增加住屋供應，效果開始浮現，在經濟放緩的情況 下，供應增加，不宜對後市過於樂觀。

不過，即使外圍因素轉差，由於過去幾年樓市投機者幾乎被政府辣招趕絕，持貨業主以自住用家為主；加上利率低企，此類業主沒有多少減價放盤的動機，後市在高位橫行的可能性仍然較高。

原文刊於信報網站2016年6月28日

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加息下壓力測試的兩難

不時有人計算，按息上升多少，每月供款就會增加多少。但較少人留意到，按息重回升軌，如果現行的壓力測試機制不作變化，將會令大批準買家入市無門。

先回顧金管局推出壓力測試的原因，根據2010年8月13日通告，金管局認為樓價持續攀升、投資氣氛熾熱，「部分是因為目前利率處於低水平……。」因此認 可機構就住宅按揭貸款，「需採納更為保守的批核準則」。其後因應「利率上升的速度和幅度均可能較先前估計為高」，壓測標準進一步收緊。整體而言，壓力測試 推出的主要原因，是因應按息偏低，壓力測試可一定程度上保證，借款人在按息上升後，供款不會為財務帶來太大壓力。

早前聯儲局有高層人士估計，今年美息將上升半厘，明年再升一厘，即未來一年半，美息可能上升1.5厘。假設港息跟隨美息，明年年底較現時上升1.5厘，屆時的新造按息大概便是3.65厘水平，其時的壓力測試標準是否應該相應調整？

按息升而壓測不調整 上車盤按揭難以負擔
如果壓測不調整，一個樓價400萬元的「上車盤」，9成按揭，30年供款計，借款人月入要達42,020元才可通過壓測。據政府統計處資料，今年首季，本 地不足3成家庭收入高於此水平，此水平的收入，在統計上已是高收入家庭。簡單而言，如果按息上升後而壓測不調整，莫說上車客，上車盤按揭連中等收入家庭都 難以負擔。

相反，如果在息口回升後，金管局放寬壓測標準，將很高機會被市場解讀為「減辣」，先不論會不會刺激資金入市，萬一壓測標準調整後樓價持續上升，主事者將蒙受大量指責。當然，如果利率上升後，樓價出現輕微回落，金管局調整壓測的阻礙會較小，兩難的情況可能不會出現。

在港府及金管局推出的眾多辣招中，壓力測試是較為特別的招數－－不論是限制按揭成數，抑或是加收印花稅，都不會因為利率調整，而進一步影響買家的入市能 力。但壓力測試加上利率回升，卻會對一眾準買家有疊加的影響－－利率微升一厘半後，就只有最高收入3成家庭可負擔上車盤按揭。

在低息期推出壓力測試有其必要，甚至可以說，正是壓力測試的推出，令財力不足的買家難以在低息期超借入市，即使外圍因素惡化，對樓市的衝擊也會相應減少。 在穩定樓市、控制系統風險方面，壓測的推出，應記一功。不過，一般估計利率回升就在眼前，要如何避免加息加上壓測會過度壓抑購買力，可能已是時候早作部 署。

原文刊於經濟日報網站2015年7月8日

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息口美升中跌的影響

市場認定美息在年內上升，問題只是何時升、升多少。另一方面，中國增長放緩，市場估計人民銀行可能繼去年11月不對稱減息後，在年內繼續減息托市。一減一加，對本地物業有何影響？

先說美國加息，一般估計，年內美國利率即使回升，但加息進度可能相當緩慢，年底前的聯邦基金利率可能會維持在1厘以下，在通脹仍然維持4%左右的情況下， 如此平緩的加息，對樓價未必會有明顯負面影響。值得留意的反而是內地如加碼減息，可能會刺激內地購買力進一步流入香港。

近日網上流傳一篇相信出於發展商售樓部員工的網誌，內容大致是說內地買家與本地買家購置新樓的行為大不同--內地買家視買樓作等閒，根本不需要職員講解合 約；只有本地買家在簽約時會隆重其事，例如會拍照留念，甚至是在付出大半儲蓄作首期後，反而露出如釋重負的表情。如內地真的進一步減息，甚至推出量寬，內 地買家買樓的豪邁情況料會更上一層樓。

本地樓市充斥內地買家，有眾多原因，包括本地對財產保障更為完善、樓市流通率高，易買易賣等等。即使港府及金管局推出種種措施，大幅提高非本地人的置業成 本，但內地買家佔樓市成交量未見明顯回落。稅務局於2014年3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，佔同期成交量11%--一般相信當中絕大 部分為內地買家。一旦內地推出量寬或減息時，便意味內地一部分人更容易取得貸款，內地買家佔本地樓市比例可能進一步上升。

中國如量寬 樓市內地客將更趨豪氣
原則上，不論是美國或中國，減息或推行量寬，目標都應該是刺激實體經濟而不是刺激資本市場。不過，現實中，美國的量寬政策，首先受惠的卻是當地股市。而以 內地有後台有方法的環境，減息或量寬，結果都會令部分「有關係」人士，更易取得平價資金。而本地樓市料會是此類資金其中一個出口。

值得留意，對內地買家來說，他們未必在乎港元按揭利率上升的影響，一來是他們的資金較充裕；二來是在正常情況下，他們申請港元按揭亦有一定限制。港息隨美 息上升，代表本地買家入市的難度增大；但內地買家向來較不依賴港元按揭，港息上升對他們的影響會較少。換言之，今年美國及中國息率如真的出現一加一減情 況，上述網誌提及本地買家及內地買家在簽署物業臨約時的行為差異料會進一步擴大---本地買家在樓價高企，息口回升之際入市，可能會表現得更小心翼翼，而 後者在資金取得容易的情況下，料會更趨豪氣，甚至霸氣。

原文刊於經濟日報網站2015年1月7日

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美滙強勢對樓價的影響

近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升，比起利率回復正常，美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息，會後傳媒引述消息，指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘，2017年底升至3.75厘。消息是否可信，有待時 間證實。對於美息（及受其帶動的港息）回升，會對樓價有甚麼影響，由一加息樓價即大跌，到加息無甚影響，市場已充斥大量討論，立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓，利率上升，對按揭借款人有即時且直接的影響。不過，由大市角度考慮，參考過去30年利率與樓價走勢，樓價與按息未 見明顯關連，既有利率升，樓價跌的日子，但利率升，樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據，在關心息口變化之外，市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數（US Dollar index）走勢，以港元與美元掛鈎的1983年計起，美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化：

1980至1984上升，1984至1994回落1994年回升，1997年升穿100點，至2002年回落，2011年觸及74點低位，之後輾轉回升， 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象，大致可發現，美滙指數上升，或高企的年份，樓價大致偏軟。相反，美滙指數回落、或低企 的年代，樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升，很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結，但背後更基本的原因，可能是滙價因素。當美滙偏強時，港元兌周邊貨幣滙價亦上升，當 市場認為港滙過高，但港滙又不能變化時，市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果，我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化，是今年8月起，美滙指數明顯轉強，背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻，加上市場預期美息回升，國際避險資金回流美國，結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數，雖然較5月份不足80點明顯上升，但以較長時間的大尺度觀察，現時的美滙指數仍是偏低。不過，如果升勢持續，指數升穿90，會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景，甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下，美息輕微上升，都可能吸引國際資金回流美國，令美匯轉強。參考過 去30年的歷史，美滙強，大致上不利港元資產，包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然，2007年以來，有一個重要因素加入市場，可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來，對美元及港元大致維持升勢，持有人民幣的境外買家，購 置本地物業時，有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢，即使美匯指數上升，本地樓價可能亦不會見到明顯調整，滙率仍是左右樓市的重要因素，但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是，今年以來，人民幣的強勢見疲態，每百人民幣兌港元由年初的128，回落至年中的124，近日反彈至126.如果人民幣升勢止步，加上美滙回升，便意味本地樓市的境外需求會轉弱，對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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美國國會：10年後平均利率升2厘？

明天(9月18日)美國聯儲局議息，會後聲明會不會暗示提早加息是市場焦點所在。雖然不少人認定美國一踏入加息周期，本地樓價便會回落。但除了加息時間外，更大影響的是加息幅度---聯儲局至今未提及加息後合理的息口水平，但另一個官方機構卻由側面作出了估計---未來十年平均利率可能只較現時多2厘。

美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office, CBO)在8月底更新未來十年的經濟、預算預測報告。當中CBO作出估計，未來10年，美國國債的平均利率，會由現時約1.8厘，上升至3.9厘。10年期美國債券利率8月份的大概2.8厘，升至2014年的4.7厘(指票面利率，非孳息)。http://www.cbo.gov/publication/45684

上述估計很有趣；首先，國債票面利率不是由美國國會或政府決定，而是由買家競價決定。原則上任何人都難以估計未來10年，美國國債買家的出價意向。不過，國債息率與聯邦基金利率息息相關---後者會帶動市場利率，而當市場利率上升時，國債利率亦必然向上。因此，CBO估計未來10年國債利息上升約2厘，可以說他們估計聯邦基金利率的升幅相約。

利息升2厘  美國政府十年後利息支出升兩倍半

另一個有趣之處是，與其說「未來10年國債利息上升2厘」是預測，不如說那是CBO提出的警告：國債利息在此水平上再升高，便會嚴重影響美國政府每年利息支出，甚至整體預算。CBO統計，2014年美國政府的國債利息支出約2,310億美元，佔聯邦政府年收入8.3%；在預期加息的情況下，2024年單純國債利息每年支出會增至7,990億美元，佔當年聯邦政府估計收入的16%。值得留意，CBO估計聯邦收入上升，基於一個較樂觀的假設，即GDP增長維持較速增長。萬一經濟增長放緩，政府收入減少，利息支出佔收入比例會再增加。

假設CBO的預期與真實發展貼近—即10年後，市場利率較現時上升約2厘；而港元利率走勢與美元同步，本地銀行新造按息仍然維持在大約P-3%的水平。那便意味，10年後，本地新造按息大概都在4厘左右。如果近年4%左右的通脹率維持，那麼扣除通脹的實質按揭利率便大概是零水平。根據過往經驗，實質按息如此偏低，樓價都難見明顯調整。

明年如果加息，多數業主的按揭還款都會增加，不管加息多少，都會對購買力帶來一定影響；但當加息幅度溫和的情況下，不宜期待加息會令樓價出現大跌。

最後要強調的是，CBO雖然是官方機構，但官方機構對經濟數據的預測亦未必準確。今次的數據值得留意，是因為美國債台高築，利率輕微上升，都會影響新發行國債的利息成本，利息支出上升會嚴重排擠其他預算。由此角度考慮，美息的確沒有太多上升空間。

原文刊於經濟日報網站2014年9月17日 

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如果加息幅度有限

政府持續忠告市民，一旦加息（3厘）樓市有難。另一方面，雖然聯儲局誓神劈願明年將加息；但市場似乎認定加息幅度有限。

政府一直提「加息3厘，供款負擔會高企」，金管局亦以「按息加3厘」作為按揭壓力測試的標準。有關假設的基礎，在於按息由現水平上升3厘，便會接近過去20年的平均數；可以說估計按息上升3厘，有一定的歷史數據支持。問題是，大環境可能已影響歷史數據的參考價值。

美國10年期債券孳息維持2.4厘低位，有趣的是，聯儲局在去年12月第一次減少買債前後，孳息迫近3.1厘，但隨聯儲局逐步減少買債，孳息反而反覆回落，反映市場似乎並不認為資金會緊張、利率會大升。

日歐經濟差 美息上升壓力小
一國貨幣加息，通常原因是要維持滙率或遏抑通脹；但7月美國通脹只是2%，而日本、歐洲經濟較美國更差；日本第二季經濟收縮6.8%、歐洲央行明言歐元量 寬會維持更長時間，在日、歐都需要維持量寬的情況下，美國維持低息，亦不必擔心市場減持美元（至於人民幣，至少目前仍不是國際自由流通貨幣，暫時可以不 理）。因此，兩方面都未形成嚴重的加息壓力。

另一方面，是美國的經濟未見強勁復甦，前美國財長薩默斯更認為美國事實上已陷於Secular Stagnation（長期停滯，雖然成因不同，但可以想像一下日本迷失廿年的情況發生在美國－－低通脹、低增長、低利率的環境可能長期並存）。加上美國 政府、家庭債務高企，在現時情況下加息，將大幅影響美國政府及個人的財務負擔。因此，縱使市場未見懷疑聯儲局將於明年上調聯邦基金利率，但主流意見卻不預 期美息有大幅上升的空間。

如果低息環境長期維持，那麼樓價縱使難有大升空間，但大跌的可能亦不高。在現時壓力測試的要求下，按息上升1、2厘，應該不會令大量用家放售自住物業。在炒家絕迹的情況下，未來可能影響二手放盤量的將會是長線投資者的取態。

假設投資買樓收租，以現時按息2.15厘為例，7成按揭，還款期30年，每月供款等同於租金回報率3.2厘時的租金收入；如果未來按息上升1厘止步，租金 回報率亦只需3.6厘，便可抵銷按揭供款。現時很多樓齡略高屋苑仍然有此回報率，以此計算，雖然與歷史數據比較，現時的回報率並不吸引，但卻未嚴重影響收 租業主的現金流；如果低息環境維持，樓價亦難跌－－過高的樓價終將由時間慢慢消化。

原文刊於經濟日報網站 2014年8月27日

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似曾相識的通縮

本周聯儲局議息，一般估計，首次主持議息的新任主席耶倫會繼續伯南克的政策方向－－持續減少買債，如一切順利，聯儲局可能在年內結束量化寬鬆，至於何時加 息，便人言人殊，莫衷一是。不少港人會擔心美國利率一旦回升，將令本地按揭借款人供款增加，壓垮樓市，利率上升當然有直接影響，但量寬規模日減帶來的通縮 威脅卻是令人困擾。香港在2004年極差的信貸場景：負資產、個人破產紀綠高企，正是伴隨着通縮而來的陰霾。

結束量寬此個聯儲局既定的政策目標，卻隱藏着通縮的風險。主流經濟學者中，曾獲諾貝爾經濟學獎的克魯曼（Paul Krugman）便持有類似觀點。

收水或引發通縮
聯儲局實行量寬數年，貨幣供應大幅增加，但美國通脹率一直偏低，2月份數字是1.6%。為甚麼在大量增加貨幣供應之時，沒有出現惡性通脹的問題，足以寫一本專書討論。
表面看，上述現象是「好事」－－量寬不但挽救了經濟，而且沒有帶來惡性通脹。但反面而言，此現象卻隱藏一個大問題－－在貨幣供應大幅增加的情況下，通脹都未見上升，貨幣供應增速一旦放緩（tapering持續），美國便可能出現通縮。

克魯曼曾在專欄向近年不曾經歷通縮的美國人講解「通縮有什麼不好」：
http://krugman.blogs.nytimes.com/2010/08/02/why-is-deflation-bad/
包括，通縮預期下人人推遲消費、增加債務人實際負擔、薪金水平下降、難以取得信貸等。香港人只要看看1999至2004年，香港持續通縮的情況－－市民不 願消費、連鎖效應下失業率高企，便知道通縮的破壞力：在通縮之下，持有總額過高的借款（如負資產），手上又沒有充足現金，幾乎可說是無路可退。

通縮陰影下宜持有較多現金

現時值得留意的是：聯儲局如無意外會逐步收水，措施會不會引發美國通縮？其次便是一旦美國出現通縮，香港會不會受累？對香港最惡劣的情況，是美國縮減量 寬，留駐本地的熱錢流走，本地出現通縮，而且因熱錢流走，本地利率先行回升。此一情況出現，本地資產價格將出現較大幅度調整。 在通縮環境下，多數投資者會奉行現金為王（Cash is King）、減少債務的策略。對於有自住需要的買家來說，如果擔心未來有通縮風險，合理的策略便是
一、縮減債務規模（借款的總額、不一定是按揭成數），
二、保留較多的現金。

正正是出於以上長期的考慮，我們會作出上周的建議：
如果你有400萬元現金，與其今天以此作首期買入800萬元物業；不如考慮買600萬元的單位，以較低的個人負債入場，同時保留較高的現金儲備，以應對將來可能出現的通縮。
網友認為此舉留有現金會蝕息，作投資又有風險。不過就我們所知，市場上是有「存貸平衡」的按揭產品，可在風險有限的情況下，將利息成本降至最低，正正可解決網友的疑慮！

原文刊於經濟日報網站2014年3月19日

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2014年按市展望

年樓市成交量創多年新低，全年一、二手取用金額均下跌，但轉按的取用金額卻取得逆市增長。今年轉按金額料可維持，一手住宅按揭或有增長，但二手住宅按揭仍不樂觀。

去年初，我們曾估計，2013年轉按市場會有較良好的表現，皆因港府推出眾多辣招，尤其是壓低按揭成數，欠缺實力的買家難以入市，一、二手成交量料會受 壓。按息仍然低企，估計不少人會透過加按、轉按套現，更有甚者，由於市場仍然看好後市，會出現父母將物業轉按套現，以資助子女的置業首期。結果，以一手、 二手及轉按為分類，去年轉按是唯一出現增長的是住宅按揭類別。

按息仍平 仍有轉按動力
展望今年，在按揭市場份額最大的二手住宅，表現料與去年接近：維持淡靜，成交量料會在低位徘徊；但樓價會否出現較明顯跌幅，則有待觀察。雖然近期樓價已見 輕微調整，但整體上按息仍處極低水平，且3年多前推出的額外印花稅，已成功迫使大部分炒家離場。在按息仍低企，以用家或長綫投資者主導的樓市，難見骨牌式 的價格調整。另外，美國收水加上港府辣招，「樓價必升」的預期已被扭轉，無迫切需要的用家料會放緩入市步伐，在買賣兩閒下，二手成交量難見起色，如無意 外，二手住宅按揭取用金額將繼續下調。

住宅轉按金額去年逆市上升，說穿了是按息低企，吸引業主轉按、加按套現。按息低企在今年料會持續，轉按的需求料會維持。雖然現時新造按揭利率與過去數年相 若，「轉按慳息」的動機不大。不過，前文提及「父母加按資助子女首期」的需求料會維持。此外，即使加息陰霾愈來愈濃，按息上調，仍會低於一般私人及信用卡 貸款。透過轉按，借入平錢還貴錢的需求永遠存在；此方面的需求料會推動轉按金額進一步上升。

優惠吸客 一手銷量可期
一手住宅新取用按揭金額及宗數料會明顯上升。去年上半年，可能由於實行一手住宅銷售條例，上半年獲批預售樓花同意書的項目明顯減少；6月份一手成交低至百 餘宗水平。至下半年政府及發展商陸續適應新例，預售樓花同意書批出數目上升，發展商亦以印花稅回贈等增加優惠，在2013年底以來推出的新盤均錄得理想銷 售成績。此批新盤中，選用即供付款的買家，取用的按揭金額已被統計；而在2014年落成的一手住宅，政府估計達15,820伙，此中選用建築期付款的單 位，亦會推動今年一手按揭取用金額上升。

港府有意加快地皮供應，包括檢討補地價機制；今年起，發展商料會改以貨如輪轉方式推盤，在包裝加上稅務回贈的威力，一手銷量可看高一綫；尤其是新界區多個大盤推出，不乏上車盤可供選擇，此類新供應對中等收入的上車客有一定吸引力。

總括而言，今年樓市會維持一手旺，二手靜，因此一手按揭取用金額可看高一綫。而轉按需求在按息仍低企下，料可保持一定升幅。由於二手按揭比重較高，整體上 2014年按市規模料持續下跌——先不論最優惠利率或拆息會否上升，銀行按揭的息差，即P減或H加的部分，在年內難見上調。

原文刊於置業家居 2014年1月25日

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利率升將令港府撤招？

市場上有一個想法，認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招，一旦美國退市，利率回升，樓價下跌，將觸發港府撤招，穩定樓價。

眾 所周知，政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率（450呎單位，七成按揭，20年還款期供款，相對於私樓住戶入息中位數的比率）在 56％水平。如以市場按息2.15厘為準，個案中的按揭貸款額約327萬元，月供約16,800元，相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56％。假設按息上 升三厘，樓價、入息中位數不變；官方統計的按揭供款比率會升至73％左右，政府在此情況下撤招，便有一定難度——可能會被批評，明明供款負擔增加，卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘，樓價（及按揭貸款額）回落兩成，根據官方的計算標準，每月供款會是17,442元，相當於入息中位數58％——仍然較現時水平為高。

當 中吊詭的地方是：按息升「可能」令樓價回落，卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說，即使息升價回，按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高，一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由，在數字仍然偏高的情況下，撤回眾多辣招有一定難度。當然，此處假設，樓價只微調， 如因任何理由暴跌，為求經濟穩定，政府不但可能收回遏市招數，更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日

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2014按息與樓價

2014年本地樓市最大變數之一，是本地按息會不會進入上升周期，進而帶動樓價下跌。多數人的直覺，按息上升利淡樓價，但回顧過去多年數據，按息與樓價走勢，未見明顯關連。

以1997至2003年為例，新造按息由平均逾10厘，下跌至2厘多；但期間樓價持續下跌近七成。2003年至今，樓價輾轉回升三倍，期間按息曾在2004至2005年上升，也曾在2005至2010年間下跌；而大致上樓價仍處上升軌道，未受影響。

以 最近兩年的數據來說，2010年銀行陸續上調拆息按揭利率後，現時新造按息平均較2010年初上升逾1厘，但樓價仍然維持升勢。總結而言，按息上升下跌， 只是推動樓價變化的眾多因素之一。大致而言，按息上升，代表透過按揭持有物業的成本增加，應屬利淡因素。但就歷年數據而言，仍然難以得出「息升樓價一定跌 的結論」。

需要強調的是，上文提及，按息變化與樓價無明顯關連。但在個人層面，只要借款人是以浮息按揭供樓，市場利率上升，便意味借款人每月供款 支出增加。雖然沒有人可以準確估計利率何時回升，但市場共識是利率已處於歷史低位多時，往後只有回升一途。置業人士宜為即將來臨的按息上升周期，進行一定 的財務部署，減少未來加息帶來的衝擊。

原文刊於晴報 2014年1月7日

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低息期延長

奧巴馬提名耶倫為下任聯儲局主席，耶倫在局內被視為「鴿派」、超級量寬政策的支持者；加上美國聯邦政府局部停運，影響經濟，市場已經估計，聯儲局要待明年才會收水，加息更可能推遲至2015、16年。

美國現時的低息期由2008年開始，如果一如市場預期，持續至2016年，代表低息期長達八至九年。美國近幾十年罕見如此長時間的低息期。上一次美國低息期，是2000年對應科網泡沫，聯儲局將利率由6.5厘逐步減至一厘，低息維持約三年。

現 時市場估計低息持續，不只因為耶倫是鴿派，更重要的原因是美國復甦步伐緩慢，政府停運更可能影響經濟增長。加上美國國債仍以每年8,000至10,000 億美元水平上升，加息會加重國債利息支出，聯儲局未必有太大的加息空間。現時甚至有人估計，美國在利息政策上可能步日本後塵，在基本因素改變，包括大幅削 減赤字前，長期維持低息。日本利率在1995年跌穿1厘，至今18年一直維持低息政策。

沒有人知道美國的利率是否長期低企，對借取按揭入市的買家來說，按息低企自然值得高興。但認定低息持續的置業人士亦不宜過於勇猛，用盡槓桿入市，以免利率走勢不似預期時，背負不能承受的重債。

原文刊於晴報 2013年10月15日

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2013按息走勢

上周聯儲局會議，擴大量寬規模之外，未再提及「低息期保證」，改為將息口回升日期與通脹率及失業率掛勾；是否意味聯儲局會提早加息？

聯儲局現時的具體利率政策是：只要美國失業率高於6.5%， 一至兩年後預期通脹率不高於2.5%，而長期通脹預期數字保持受控，則聯儲局會維持官方利率於接近零水平的政策。美國11月份最新的失業率為7.7%，較2012年初的8.5%，下調0.8個百分點，而且趨勢維持回落。通脹率方面，11月份數字為2.2%，近期低位為8月的1.4%，趨勢維持上升。

由上述兩個數字來說，似乎美息回升的時間會比原先的2015年提早來臨---如果失業率的下調幅度持續，有機會在2013年底至2014年初，觸及6.5%的目標。通脹方面，11月份的數字與2.5%的目標相距不遠，而且量寬本身會刺激通脹上升。現時最大的變數，是美國財政懸崖問題，如美國經濟增長受累，升業率跌勢將終止，聯儲局亦難以提早加息。

原文刊於晴報 2012年12月18日

本息比例

新造按揭利率上升，很多人會將焦點集中在每月供款上升。其實按息上升，帶來的影響不只是每月供款增加。每月供款中，本金及利息的比例都會受影響。

老一輩的供樓經驗，是「供樓初期每月供款中，利息遠較本金為多」，要到供樓中後期，供款中償還本金的比例才會升逾付息比例。的確，以過去十多年，平均按息約5厘來說，如果選用20年期供款，第一年的供款中，有62%用於供息，38%用於供本。以100萬元按揭為例，按息5厘，20年還款期，第一個月供款6599.56元中，大約4,167元為供息，2,433元供本。

現時一般按息約2.5厘，如本金、年期不變，月供5,299元中，有2,083元供息，3,216元供本。即第一個月的供款中，已有逾半用於償還本金。現時新造按息逐步上升，將令供款初期的本息比例再次「恢復正常」。以20年還款期計，按息如升逾3.47厘水平，首月供款中，還息金額便會高於還本。

供本比例低，代表用家還本較少。如樓價不升不跌，數年後賣樓，套現所得會較少。

原文刊於晴報 2011年10月17日