報載有銀行將部分既有客戶的拆息按揭利率上調近一厘，就筆者所知，目前僅有一家中小型銀行採取類似行動，究竟以往選用「H按」的置業人士會否受影響？
上調新造按息難封蝕本門
筆者在10月4日已在本欄討論有關「傳說」，即由於銀行資金成本上升（主要指定期存款利率），有銀行打算上調既有的H按客戶利率。
事實上，去年至今年初批出的「H按」（大部分利率在「H+1厘」以下，最低位為「H+0.65厘」），基本上已處於「蝕本狀態」。為了令整體按揭資產狀況改善，銀行唯有不繼上調新造按息的利率。
問題是樓市成交量下跌，金管局又加強限制，令新造按揭的規模下跌，新造按息上調，亦不足以彌補過去低價批出H按的影響。對銀行來說，「最理想」的做 法是上調既有「H按」的利率，在聯繫匯率制度下，最優惠利率及拆息不由銀行調整，「上調既有按揭利率」所指的，便是增加既有「H按」的息差部分，例如將 「H按」利率由「H+0.7厘」，上調至「H+1.5厘」。
但按揭合約是由雙方簽訂的，如單方面上調既有「H按」的利率，難免影響銀行形象，如客戶投訴惹來輿論或議員關注，更是公關大災難。所以筆者個月多前的估計是銀行其實難以如願，調整既有按揭的利率。
合約為證 銀行可檢討條款
近日的報道，予人一個「銀行找到突破點」的印象：先向有物業抵押的商業貸款埋手。報載一批由一個家族持有，原本按揭利率為「H加0.85厘」的貸 款，獲銀行通知，需要加息至「H加1.75厘」。但值得留意的是，一般銀行批出的商業貸款，或私人銀行批出的其他貸款，本質上與一般零售銀行／個人銀行批 出的按揭不同，案例難以引伸至一般按揭貸款。
一般來說，商業貸款合約，即使涉及較長的還款期，內容都會定明：銀行可定期（每年）檢討條款。檢討內容包括貸款額度（如果下調，客戶或需要進行部分提早還款），即所謂 Top up、抵押品估價 及利率等。以報載的案例來說，有關銀行只是按合約內容，調整利率。
對於一般小業主來說，看到有關案例，可能已會擔心，銀行下一步會否向一般小業主開刀，筆者認為讀者不必過慮。
大銀行未行動 小業主無用過慮
首先，讀者可留意，現時放風「銀行或會上調既有客戶按息」的，都是中小型行，主導市場的幾家大銀行，未曾作類似取態。而香港的市場現實是：除非有大銀行帶頭，否則中小型行的行動，影響難以擴及整個市場；遑論現時中小型行只有「言論」而沒有「行動」。
如果只有個別中小型銀行如大規模調整既有按揭的利率，將得罪大批客戶，不止是公關災難，更會影響有關銀行商譽，甚至引起客戶大規模流失。
筆者甚至認為，銀行亦不太可能透過對既有按揭戶口的監察：例如加強對抵押品的查冊（例如抽查單位，看看有沒有未得銀行同意的二按）、不定期要求按揭 客戶提供自住證明等，來「抽秤」客戶，以「客戶違約」為藉口，上調利率。原因是根本難以實行，不論是查冊或其他審查，都涉及大量人力物力。
另一個原因是辦公室政治：批會是信貸部門的事，現時如要求信貸部門審查，找出既有按揭客戶的瑕疵，等於要他們推翻昨日的我。而其他部門，如銷售部門，卻欠缺有關知識及能力。
事實上，以筆者了解的銀行企業文化，銀行如有精力對既有按揭資產進行大規模審查，銀行應該會將資源用於開拓新業務。
置業人士如成功在過去一兩年於零售銀行以「H+1厘」以下的利率取得按揭，可算佔盡便宜，不單利率超低，更不必擔心銀行要求 top up或單方面加息。
原文刊於經濟日報網站 2011年11月16日
欄名:宏觀論按
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