早前我們接觸一宗個案，一位月入10萬元的醫生，現時租住太古城，他有意轉租為買；其合意的三房屋則，新近成交價為960萬元。了解過現行的按揭限制後，他自言根本難以負擔置業首期，決定繼續租樓。
根據現時的按揭指引，樓價960萬元，按揭上限是500萬元，即買家要準備460萬元為首期；上述個案醫生未持有住宅物業，可按舊有印花稅率3.75%支付印花稅，即36萬元，加上其他雜費及裝修，估計需要動用540萬元現金才可購入同類單位。個案中醫生表明有關開支遠高於其估計，唯有繼續租樓。
以多種標準衝量，醫生應該算是高收入人士，太古城也是典型的中產屋苑；但現實中，醫生卻未必可負擔太古城單位；原因不在於其供款能力欠佳，而是現行按揭指引令首期金額暴增。
如果是在數年前，按揭保險適用範圍未收緊前，此位醫生大可借入9成按揭，分30年還款，在現時按息下，月供只為月入33.8%。即使按息上升3厘，月供亦不逾月入48.9%，算是十分安全。表面看來，供得起的用家，按揭成數也受限制，情況似乎有點荒謬，但客觀數據顯示，按揭指引是必要之惡。
附表為1997年至今，每年年底在銀行體系中，未償還按揭總額(下稱樓按總額)、同年的本地經濟生產總值(GDP)，以及樓按總額佔GDP的比例。
大致上，除了2003、2006年外，樓按總額是持續上升的；意思是多數年份，新取用的按揭金額，較同年償還的按揭金額為高。
在1997年，地產市場中公認的高峰期，同年未償還按揭只佔GDP三成；在1997至2003年間，經濟大致上無增長，而未償還按揭貸款持續增加，令未償還按揭佔GDP比率升至2003年的41%水平。
2004年後經濟見增長，在2007、2008年，未償還按揭佔GDP比率回落至33、34%。但隨著2008年金融海嘯後，美國減息買債救市，香港進入超低息年代，環境對借款人有利，人人多借的結果，是2009年後，
樓按總額增幅擴大。2010年按年增幅達15.5%，金額增加1000億元。近兩年樓按總額增幅放緩，但也達每年8%，或600億元水平。在2012年，樓按總額佔GDP比率已升至42.5%。
增得留意，金管局在海嘯後在2009年10月開始收緊按揭指引。2009年10月先限制2000萬元以上物業按揭成數。但2010年，樓按總額仍升1000億元。其後金管局再多次收緊，樓按總額升幅才放緩。
如果金管局未有推出多項遏抑樓市措施，有理由相信在低息環境持續的情況下，2011、12年會出現銀行批得鬆，業主借得易的情況，樓按總額將按年上升1000億元，即2012年底，數字會升至9500億元水平，佔GDP比率會升至46%水平，不但遠高於十多年來的紀錄；數字也會與新加坡現時數據(樓按總額佔GDP比率46%)接近；而新加坡金管局剛就此偏高的比率表示憂慮。
總結而言：也許金管局種種措施的確令部分負擔得起的自住人士，難以完成置業大計。不過，以宏觀角度來說，有關措施卻成功在低息環境下，將樓按佔GDP比率的升幅壓下，減低了未來外圍因素波動對銀行體系的衝擊。
表：1997年至2012年，未償還樓按總額及GDP比率
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年份
|
未償還按揭總額(億元)
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GDP (億元)
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未償還按揭總額佔GDP 比率
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1997
|
4255
|
13,731
|
30.99%
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1998
|
4593
|
13,081
|
35.11%
|
|
1999
|
4782
|
12,859
|
37.19%
|
|
2000
|
4820
|
13,375
|
36.04%
|
|
2001
|
5285
|
13,211
|
40.00%
|
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2002
|
5337
|
12,973
|
41.14%
|
|
2003
|
5222
|
12,567
|
41.55%
|
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2004
|
5279
|
13,169
|
40.09%
|
|
2005
|
5331
|
14,121
|
37.75%
|
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2006
|
5294
|
15,034
|
35.21%
|
|
2007
|
5579
|
16,508
|
33.80%
|
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2008
|
5876
|
17,075
|
34.41%
|
|
2009
|
6409
|
16,592
|
38.63%
|
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2010
|
7403
|
17,768
|
41.67%
|
|
2011
|
8011
|
19,361
|
41.38%
|
|
2012
|
8683
|
20,419
|
42.52%
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資料來源：金管局、統計處、宏亞研究部
原文刊於iMONEY 2013年8月10日
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