新加坡樓市政策 香港難參考

新加坡開國總理李光耀與世長辭，香港與新加坡經常被拿來作比較，在房地產或房屋政策方面，近年一般意見都認為該國較為成功。但所謂「各有前因」，一些彼邦成功的措施，卻可能難以移植。

看各方對李光耀逝世的回顧報道，李氏在上世紀70年代已經以「雙城記」來形容香港與新加坡。事實上，以兩地華人為主的人口結構、海港貿易起家的經濟格局、英國留下的司法及公務員體系，兩地相似之處甚多。

新加坡逾八成人口有「居屋」住
在房屋上，不少人會認為，新加坡的房屋政策成果較佳。至2013年，新加坡已有82%人口居於組屋（95%組屋業權由住戶持有，類似香港的居屋）。在香 港，居於公營房屋多少有點被標籤成「窮等人家」的意味，在新加坡此方面的標籤效應便不大。新加坡國民一生中可申請組屋兩次，購置第一套組屋滿一定年其後可 免補價在二手市場出售。

在居住空間上，香港公屋住戶的人均居住面積是13平方米、甚至新近落成，以一、兩人家庭為銷售目標的私人住宅，面積都只是400平方呎（37平方米左右）。
而在新加坡，現時興建的主流單位是75平方米的3房單位（以上均為實用面積），面積大幅拋離香港。價格方面，3房組屋二手價格中位數約30萬坡元（折合約169萬港元）。
尤有甚者，新加坡人購買組屋，可以挪用自己的公積金，作為購置組屋的首期，甚至是供款之用。公營房屋供應充足、價格相宜，首期、供款甚至可用公積金應付，各方面的數據似乎足以羨煞港人。

香港依賴「高地價政策」 難效新加坡
當然，在相似之處之外，香港、新加坡仍有眾多基本差異。香港多山地、可發展的空間比例本來就不及新加坡。政府依賴「高地價政策」以維持低稅率，亦難以將房屋供應扭轉至公營為主。
甚至是以公積金供樓，看似較簡單的政策調整，香港都未必有太多學習空間---新加坡人的公積金供款比例較高，僱主及僱員支付薪金逾30%作公積金供款。新 加坡平均薪金較香港高、樓價較香港低，公積金比率亦較高，加上由官方管理，管理費低之餘，更有回報保證；令新加坡公積金相對於樓價的比重較高；以公積金支 付首期才有意義。

相反，香港人均收入較新加坡低，樓價遠高於新加坡、強積金供款比重低之餘，管理費卻偏高；即使改例容許挪用強積金供樓，作用也不大。在住宅供應仍然緊張之下，如果容許以強積金作首期或按揭供款，恐怕只會進一步刺激樓價上升。
樓市有如其他各方面的發展，現時局面是受到過去眾多決定累積所影響；即使看到彼邦在各方面似乎更為理想，現實所限，本地可參照作改革的，卻未必太多。

原文刊於經濟日報網站2015年3月25日

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房策學星洲？

新加坡總理李顯龍早前向國民作出承諾，表示有工作人口的家庭，即使月入低至一千坡元（約六千港元）都可負擔購買組屋。香港與新加坡常被人比較，過去港人早已羨慕新加坡組屋空間大、價格廉；新加坡政府的新政策，更是引起港人議論紛紛。

是次新加坡宣布人人可買屋，令望樓興嘆的港人心理更不平衡：為何新加坡可以，香港不行？有趣的是，不同立場的人會提供完全不同的答案：泛民主派會說，星國 可以，是因為他們有選舉，政府會推出真正惠民的政策。建制派卻會說，原因在於星國強勢政府，沒有反對派拉布，要填海也沒有壓力團體反對等等。

撇開政治不談，香港與新加坡常被拿來比較，二者都由英國殖民地，晉身為金融中心。但兩者在制度上其實千差萬別，單以稅制來說，新加坡近年着力下調利得稅， 不少分析都認為新加坡是以調低利得稅，直接與香港競爭；現時香港企業利得稅是16.5%，新加坡是17%。表面看，新加坡稅率與香港接近，而該國不單可實 行「人人可買屋」政策、在其他方面也絕不比香港落後，甚至還要負擔國防開支；照理香港大有條件在房屋政策上仿效新加坡。

但不少人忘記了，或者故意不提新加坡有7%銷售稅。新加坡銷售稅約佔政府收入13%。銷售稅對政府來說，是十分穩定的收入，早幾年港府入不敷出時，也曾研 究開徵銷售稅。但銷售稅對富人、窮人一視同仁，稅務上有累退性質，反而對低收入人士不公平，而且此稅有違簡單稅制原則，在一輪爭議後，最終因政府財政收入 改善而不了了之。

各有前因莫羨人
簡單來說：香港是以高地價帶來賣地、印花稅等收入，換來低利得稅的環境；要維持高地價，自然難以執行「人人是業主」的政策。相反，新加坡要人人當業主，就 不可能期望有高地價的收入，要維持收支平衡，就不可能不收取消售稅。事實上，該國已有評論估計，政府開出「人人當業主」的支票，最終會以增加銷售稅為代 價。

另外，本港高地價行之有年，既得利益者不只是政府及發展商，也包括一眾小業主。「房策學星洲」意味放棄高地價制度，大量小業主一生積蓄將大幅減值，引來的民意反彈難以估量。不論香港是誰當政，事實上難在房策上以仿效星洲。

基於類似的分析，有長策會成員認為，香港很難直接仿效新加坡的樓市政策；但該委員建議，香港也許可參考新加坡，讓市民以強積金供樓，協助年輕人置業。不過，我們認為連「強積金供樓」的參考作用都不大。

新加坡公積金，在設計上足以應付退休開支：僱員及僱主分別將薪金的20%及15%撥入公積金戶口中；計劃變相強制國民儲蓄月入3成。而香港強積金的供款比 率只是僱員、僱主各負擔薪金的5%--連政府都提醒市民不能僅僅依賴強積金退休。新加坡國民可以用公積金「有效」供樓，原因是供款比重偏高，而代價是打工 仔支配自己收入的自由度較低。

說穿了，又是回到老問題：究竟我們想要的，是一個較自由，政府較少照顧的制度，抑或是政府事事攬上身，但各方面自由度較低的制度？


  撇開制度問題，在其他因素不變的情況下，如果只放寬強積金可用於供樓，先不論本地強積金比重不高，對減低按揭月供作用是否顯著。在港人資產已高度集中於房 地產的背景下，讓強積金應付供樓，只會令市民財富進一步集中於房地產，反而令投資風險增加；一旦樓價下跌，以強積金供樓的市民將蒙受更大損失。


原文刊於經濟日報網站 2013年8月28日

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