近幾年金管局及政府多次推出風險管理/遏抑樓市措施，多數人對此等辣招的分析，集中在「有沒有令樓價停止上升」、是否令成交大跌等等。但我們認為此類措施的真正影響，是切實強化按揭貸款質素。
金管局曾向立法會提交2010年8月及2013年3月時的「按揭平均供款與入息比率」(以下簡稱供款負擔比率)；數字分別是41%、36%；意思是根據當月新批按揭的數據統計，在2010年8月時，新按按揭借款人的按揭供款佔月入41%；而在2013年3月，數字是36%。(附帶一提，金管局此項數據似乎只向立法會提供，在其網站中亦找不到其他時段「按揭平均供款與入息比率」的數字)
單看上述數據，已可大致得到新批按揭借款人實力增強的印象。即使是在樓價高位(2013年3月)借款入市的買家，供款負擔也不算嚴重。
我們進一步整理了2010年8月及2013年3月的新批按揭數據，有更深入的發現：
2010年8月
平均按揭成數：61.4%
平均按揭金額：236萬元
每宗按揭平均樓價：384.4萬元
還款期(月)：275
供款負擔比率：41%
平均按息：0.9厘
平均每月供款：9,756元
借款人平均月入：23,794元
樓按負債比：8.3倍
2013年3月
平均按揭成數：53.9%
平均按揭金額：288萬元
每宗按揭平均樓價：534.3萬元
還款期(月)：302
供款負擔比率：36%
平均按息：2.25厘
平均每月供款：12,499元
借款人平均月入：34,718元
樓按負債比：6.9倍
簡單來說，參考中原指數，今年3月樓價比2010年8月高了47%；每宗新批按揭的平均樓價，亦高了39%；但由於按揭成數收緊，平均按揭成數反而下調7.5個百分點；平均按揭的貸款金額僅僅上升22%。
新批按揭借款人實力大升
另外，雖然平均貸款及新造按息上升，令每月平均還款額上升，但受壓力測試影響，借款人的經濟實力更強。三年來，借款人平均月入上升了近一萬元。
由金融系統的角度來說，2013年第一季的供款負擔數字令人鼓舞---按揭申請人的負擔水平偏低；按揭金額平均為年收入的6.9倍；即使按息上升3厘，他們的供款負擔仍低於月入一半；市場慣用的說法是買家持貨能力極強。加上在額外印花稅推出後，投資者入市比例下跌，近年入市的以用家為主。上星期我們討論負資產時提到，用家與投資者對物業成為負資產的反應完全不同，投資者主導的市場如出現負資產，才會對銀行貸款質素有真正影響。
近年市場由用家主導，可以預期，即使外圍環境轉差，也較難出現恐慌性拋售。以宏觀角度看，近年金管局及政府推出的樓市管理措施，可說有效降低了系統風險。
但銀幣有另一面：近年的家庭收入中位數的確未見明顯上升。計算中，新批按揭的借款人月入上升了，代表在大升浪中，很多家庭由「負擔得起供樓」，變成「負擔不起」。
以金融體系安全的角度看，政府未必需要壓低樓價來降低系統風險。但在政治層面看，官方或會認為，太多人望樓興嘆不利政府民望。此或許才是早前長策會成員放出「樓價應跌2成」豪言的真實理由。
原文刊於信報網站 2013年8月10日、11日
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