負資產的應對政策

金管局上周公布第二季負資產統計，錄得27宗負資產個案。負資產消失近一年以來，再度重現。市場焦點在討論，負資產會不會惡化、會不會衝擊銀行體系。但在討論時，市場對「負資產」現場存在不少謬誤。
香港人談「負資產」變色，原因是一般港人已將「負資產」與經濟不景、樓價下跌、失業聯繫起來。一些較專業的分析會提到，負資產代表銀行的貸款資產質素下降，影響銀行體系，但在我們的經驗而言，它們之間沒有絕對必然關係。
所謂「負資產」，是指有抵押貸款中，抵押品的市值低於未償還貸款總額。例如尚欠銀行100萬，但抵押品的市值只是80萬元，此即負資產。表面看來，問題很嚴重，因為「如果借款人斷供了，銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。

但上述常見的觀點有一個問題：「負資產影響銀行體系」的觀點，建基於「借款人大量違約」的假設；即認為負資產出現，就會有大量業主斷供。但現實中，會令業主，尤其是自住用家斷供的，是經濟不景、收入下跌。

負資產=/=斷供
事實上，即使是在失業率高逾8%，樓價較高峰期跌逾7成的2003年，按揭貸款拖欠比率亦只是1.2%以下，反映港人的還款紀律良好。即使是參考現時看得最淡的分析，例如樓價會在2、3年內下跌3成，也不足以支持「借款人會大量違約」的論點。

按計劃的母公司宏亞集團曾在2002年推出140%負資產按揭計劃，協助當年捱高息的業主減少按息支出；物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元。
貸款物業從取用第一天起已是負資產。而有關計劃的拖欠/壞帳比率，甚至較整體按揭市場為低。此故事告訴我們，「負資產」與「斷供」/影響貸款機構之間，無必然關係。

與一般人的直覺相反，負資產是否會出現斷供，與物業市值的關連不大；最核心的關鍵是授信的對象 (credit acceptance)。對用家來說，即使物業成為負資產，那仍然是他的住所。
斷供了，債務或會減少，但需另外租住地方，也會有新增租金支出。除非失業或收入大跌，否則用家會傾向繼續供樓，期待下一個樓市上升周期來臨，令物業脫離負資產。

相反，對投資者來說，如果物業成為負資產，而且預期樓價會持續下跌，他們會傾向於埋單計數，甚至不惜破產，此種情況才會對貸款機構帶來實際損失。
簡單來說，只有在「投資者佔市場有高比重」的情況下，負資產出現，才會導致「資產質素下降」的現象。

用家與投資者截然不同的風險面向，便是近年金管局三申五令，以種種措施限制投資者按揭成數的理由：與用家比較，投資者在樓價下跌時的計數離場的行為，對銀行體系有更大的系統風險。

先不論現時「負資產」的規模根本難與2003年比較；在金管局及政府多重辣招後，近年置業者以用家為主，即使樓價大幅下跌，除非經濟嚴重衰退。否則即使統計上有一萬幾千宗的負資產，也不會對銀行體系有太大影響。

港府宜為跌市籌謀應對措施
港府及金管局近年推出的樓市措施，有如在高速行車時縛上安全帶。未來樓價即使大幅下跌，銀行體系以至本地經濟受到的傷害也可減低。
但縛上安全帶始終是消極措施；為了對應未來外圍因素轉差帶來的影響，當局有必要預先籌謀刺激，甚至是以財政政策去挽救經濟的措施。

最後，必須強調一點說負資產問題的嚴重性: 是對借款人來說，物業成為負資產，除了帳面上資不抵債，也意味財務自由減少---無足夠現金還錢便不能賣樓。

萬一借款人自己成為負資產統計中的一分子，那麼負資產的仍會對他產生實實在在的影響。

如果借款人現時的按揭成數較高，應該善用低息期，供款較低的特性，一方面增加儲蓄，另方面控制開支，讓自己在未來樓市調整時，有更大的迴旋空間。

原文刊於信報網站 2013年8月3日

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