強積金助置業？未必是好時候

樓價高企但按息偏低，不少置業人士面對的問題是有能力供樓，但欠缺首期。早前積金局新任高層曾表示，將研究強積金作置業首期的可能性。我們不知道研究何時有結果，但現時應該不是落實有關建議的好時候。

強積金在2000年底實行，如果當年新入職場開始供強積金，十多年下來，應該已累積數十萬元。如果夫婦二人情況相若，強積金戶口金額可能已達100萬元。 假設條例容許，將部分金額作為自置物業首期，應該可直接減輕一部分夾心階層（那些既不合資格申請資助房屋，又覺私樓樓價難以負擔的家庭）的首期融資問題。 由打工仔的角度看，用強積金作首期，調撥資金的靈活性也比現時一定要在65歲後才可取得強積金為高。問題是，雖然以強積金作置業首期有一定優點，但現時推 出，卻未必是好時候。

原因之一是措施可能與政府的政策方向衝突：政府高層一直對市民耳提面命，樓價高企，入市要留意風險。過去數年港府推出多項印花稅、金管局收緊按揭指引，作 用都是減少流入樓市的資金規模。不論容許市民以強積金作首期或供樓，結果都是引導更多資金進入樓市，在大方向上似與港府的樓市政策背道而馳。

措施將對高樓價火上加油
「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實；其中一種對應的方式，是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。

但此類措施都有同一個問題：在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業，等同火上加油，會進一步刺激樓價上升。更嚴重的問題是，一旦外圍因素逆轉，樓 價轉勢下跌時，即使有不同措施協助用家入市，亦不足以扭轉樓價跌勢；但之前「受惠」於各種措施入市的小業主，卻會蒙受重大損失，甚至批評措施引誘他們入 市。出於好意的協助市民入市措施，最終卻會換來諸多批評。

此外，以強積金供樓亦有其原則問題。在香港，一般有置業的中產家庭，自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金，原則上有協助市民分 散風險的作用。如果容許市民將強積金用於供樓，便等同鼓勵市民將財富集中於樓市。一旦樓價下跌，挪用強積金供樓的市民，便會蒙受更高的損失。

強積金用於供樓的構想，絕非一無是處；但其較佳的推出時間，應該是樓價轉向之後，屆時此類措施協助市民置業的作用不但更大，受惠買家入市更可望成為穩定樓價力量。考慮到樓市周期及政府的施政目標，此類措施現時卻未必是推行的適當時候。

原文刊於經濟日報網站2015年5月6日

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強積金供樓可行嗎？

新加坡政府表示要人人當業主，月入約六千港元的家庭也可負擔買組屋， 羨煞港人。但不少人已指出，香港根本不可能完全仿傚新加坡組屋政策，多說亦無益。但亦有建議，香港可參考新加坡讓市民以公積金(香港叫強積金)供樓的制 度，認為可以協助準買家上車。但現實是，連強積金供樓的參考作用都不大。

表面看，強積金用於供樓，可說合情合理。在打工仔的角度看，此安排等同改變儲蓄/投資形式，由投資基金，改為投資物業；而且可減少供樓負擔。但此一構想在實務上及原則上都有一定問題。

新加坡人以強積金供樓有良好效果，有兩個前提：其一是組屋價格偏低(相對於香港)，每月供款本來不多。新加坡的目標是將組屋價控制在受薪階層的4倍年薪左右。

該國政府本周剛公布，購買組屋者向建屋局申請的組屋房屋貸款佔每月收入的償還比例，將從目前的35%下調到30%。另一個前提是：新加坡公積金供款比率極高：僱員及僱主各負擔薪金的20%及15%。換言之，新政策之下：組屋供款理論上完全可由強積金應付。

相對而言，年初一份報告指香港樓價大概是家庭年收入的13.5倍，供款負擔較高(金管局最新數字是35%，政府的計算是56%)。而本地強積金的供款比率，是僱員及僱主各負擔薪金的5%。

換言之，就算港府改變政策，容許港人以強積金應付自住物業的供款支出，對減少置業人士供樓壓力的整體效果亦遠不如新加坡。

此外，以強積金供樓亦牽涉到原則問題：投資及風險過度集中。
大家都聽過分散投資、分散風險的概念，所謂別把所有雞蛋放在同一籃子中。現實中，不少港人的主要資產便是自住物業；強積金多少有點分散投資的作用。

如果容許市民以強積金供樓，代表投資及風險高度集中；一旦樓市回落，投資高度集中於房地產的結果是業主承受更大的損失。

最後要討論對大市的影響，「初次置業人士難以負擔現時樓價」是客觀事實；其中一種對應的方式，是以不同措施協助他們入市。以往的首貸、自貸、新近出場的白居二、甚至強積金供樓都是此一思維下的手段。


但此類措施都有同一個問題：在樓價處於周期高位時以不同的方式協助市民置業，等同火上加油，會進一步刺激樓價上升。政府認定現時樓價偏高，似乎不是讓打工仔將強積金用於供樓的好時機。

原文刊於信報網站 2013年8月30日

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房策學星洲？

新加坡總理李顯龍早前向國民作出承諾，表示有工作人口的家庭，即使月入低至一千坡元（約六千港元）都可負擔購買組屋。香港與新加坡常被人比較，過去港人早已羨慕新加坡組屋空間大、價格廉；新加坡政府的新政策，更是引起港人議論紛紛。

是次新加坡宣布人人可買屋，令望樓興嘆的港人心理更不平衡：為何新加坡可以，香港不行？有趣的是，不同立場的人會提供完全不同的答案：泛民主派會說，星國 可以，是因為他們有選舉，政府會推出真正惠民的政策。建制派卻會說，原因在於星國強勢政府，沒有反對派拉布，要填海也沒有壓力團體反對等等。

撇開政治不談，香港與新加坡常被拿來比較，二者都由英國殖民地，晉身為金融中心。但兩者在制度上其實千差萬別，單以稅制來說，新加坡近年着力下調利得稅， 不少分析都認為新加坡是以調低利得稅，直接與香港競爭；現時香港企業利得稅是16.5%，新加坡是17%。表面看，新加坡稅率與香港接近，而該國不單可實 行「人人可買屋」政策、在其他方面也絕不比香港落後，甚至還要負擔國防開支；照理香港大有條件在房屋政策上仿效新加坡。

但不少人忘記了，或者故意不提新加坡有7%銷售稅。新加坡銷售稅約佔政府收入13%。銷售稅對政府來說，是十分穩定的收入，早幾年港府入不敷出時，也曾研 究開徵銷售稅。但銷售稅對富人、窮人一視同仁，稅務上有累退性質，反而對低收入人士不公平，而且此稅有違簡單稅制原則，在一輪爭議後，最終因政府財政收入 改善而不了了之。

各有前因莫羨人
簡單來說：香港是以高地價帶來賣地、印花稅等收入，換來低利得稅的環境；要維持高地價，自然難以執行「人人是業主」的政策。相反，新加坡要人人當業主，就 不可能期望有高地價的收入，要維持收支平衡，就不可能不收取消售稅。事實上，該國已有評論估計，政府開出「人人當業主」的支票，最終會以增加銷售稅為代 價。

另外，本港高地價行之有年，既得利益者不只是政府及發展商，也包括一眾小業主。「房策學星洲」意味放棄高地價制度，大量小業主一生積蓄將大幅減值，引來的民意反彈難以估量。不論香港是誰當政，事實上難在房策上以仿效星洲。

基於類似的分析，有長策會成員認為，香港很難直接仿效新加坡的樓市政策；但該委員建議，香港也許可參考新加坡，讓市民以強積金供樓，協助年輕人置業。不過，我們認為連「強積金供樓」的參考作用都不大。

新加坡公積金，在設計上足以應付退休開支：僱員及僱主分別將薪金的20%及15%撥入公積金戶口中；計劃變相強制國民儲蓄月入3成。而香港強積金的供款比 率只是僱員、僱主各負擔薪金的5%--連政府都提醒市民不能僅僅依賴強積金退休。新加坡國民可以用公積金「有效」供樓，原因是供款比重偏高，而代價是打工 仔支配自己收入的自由度較低。

說穿了，又是回到老問題：究竟我們想要的，是一個較自由，政府較少照顧的制度，抑或是政府事事攬上身，但各方面自由度較低的制度？


  撇開制度問題，在其他因素不變的情況下，如果只放寬強積金可用於供樓，先不論本地強積金比重不高，對減低按揭月供作用是否顯著。在港人資產已高度集中於房 地產的背景下，讓強積金應付供樓，只會令市民財富進一步集中於房地產，反而令投資風險增加；一旦樓價下跌，以強積金供樓的市民將蒙受更大損失。


原文刊於經濟日報網站 2013年8月28日

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