低按息+辣招 樓市預警訊號失靈

樓市是否見頂？何時回落？大概是上至特首下至升斗小民都在思考的問題。參考過去樓市，本來有眾多訊號預示樓市見頂。在近幾年的大升市中，不少見頂訊號已經出現，但在內外因素扭曲下，此等訊號卻未知是否仍有效。

傳統上，有幾個訊號反映樓市見頂：
‧大市維持超高成交量一段時間（反映購買力被透支，簡稱「超買」）；
‧租金回報率低於3厘（反映回報不理想，入市者轉而短期炒賣獲利）；
‧豪宅/中高價物業成交放緩，細價樓成交則暢旺（反映豪宅價已被炒高，資金轉炒細價樓，一如股市中藍籌牛皮，仙股卻交投暢旺）。

辣招壓低成交量 超買訊號未現
現時的情況，豪宅樓價指數早已放緩（較去年底下跌0.3%），但細價樓卻維持強勢（較去年底升6%）。此外，回報最高的A類住宅，2012年租金回報率亦只有3.5厘，連續3年低於1997年的4.2厘水平。可以說，已出現兩個見頂訊號。

另一方面，超高成交量此一訊號卻因為政策因素，一直未有出現。上一個高峰期，即1997年樓市調整前，有兩個月錄得逾2萬宗的物業交易登記，全年每月平均 1.7萬宗。而2008年以來，最多物業交易登記的一個月亦低於1.7萬宗；2012年，每月平均登記量更只有9,600宗。換言之，2008年以來，雖 然樓價升幅驚人，但市場一直未出現嚴重超買的訊號。訊號互相矛盾，亦是現時連投資老手都看不清後市的原因。

當然，不論是樓市股市，在牛市時出現某種調整訊號，都會有看好後市的分析認為「這次不一樣」。而「今次」不一樣的地方，說來說去都是息口及政策。按息極度偏低，按揭利率自2008年一直低於租金回報率，令投資者較能忍受偏低的租金回報。

而眾多樓市調控措施，一方面限制了成交量，令超買現象難以出現；另一方面，$600萬以上物業的按揭受限，亦令資金集中細價樓市場，刺激細價樓有更大升幅。

息口短期難大升 買賣兩閒持續
銀幣有兩面，一旦按息回升，本來可接受的偏低回報，便變得不再吸引；對用家來說，租變得抵過供；此種情況可能會導致樓價出現較明顯調整。另一方面，近幾年政府成功壓低成交量，意味有更多原打算入市的資金被遏抑，沒有進入樓市。

現時有意思的情況是：一旦美息回升，港息惟有照跟，初步看來，會對本地樓市不利。但另一方面，港府手上卻有充足彈藥阻止樓價大幅下跌——只要收回部分辣招，便可以驅使資金入市。


 美息何時回升，不由香港控制；現時看來，2015年美息亦未必有大升空間。在此之前，除非樓價因其他因素出現明顯回落，否則政府撤招的機會不大，買賣兩閒的局面，可能會維持多一段時間。

原文刊於置業家居 2013年8月24日