有關報道以「倘樓市轉向或放寬逆周期措施」為題，予人一個「樓價一旦下調，金管局將撤招」的印象。其後金管局澄清，指政策無變化，並指仍在監察樓價，如果樓市出現變化，將因應周期推出適當措施。
金管局曾表明，自2009年以來推出6次「逆周期」措施。所謂「逆周期」，指的是在經濟擴張周期以種種措施收緊信貸，而在經濟衰退期放寬監管標準。逆周期 措施的概念，是避免銀行在好市時盲目樂觀，過度貸款，埋下日後壞帳風險；待衰退出現時，則透過放寬監管信貸，以圖資金流轉，刺激經濟。
將「逆周期」概念套在樓市，便是在升市時加強按揭監管，例如收緊按揭成數。相對而言，在跌市時便應收招。因此，如果樓市真的轉向下調，根據「逆周期」的概 念，的確是應該放寬監管。金管局急急澄清，目的是不可予市場一個「即將放寬按揭監管」的印象；因為直到目前為止，仍未見樓價有回調迹象；當局不可能在此情 況下釋出訊號，刺激樓市。
如果單單考慮「逆周期原則」，在樓價大幅回落時，當局應該收回部分按揭審慎監管措施，以減低樓價波幅。但另外一些因素，卻可能對當局產生一定限制 ---2009年以來6次推出的按揭監管措施，可能難以全面放寬。整個「逆周期」操作背後，監管機構關注的是負債規模（Size of Debt），而現時數據下，其實難以考慮放寬貸款監管。
樓按總額急增 縮收招空間
附表是1997年以來，歷年未償還按揭總額、及本地生產總值數字。1997年至2008年，按揭總額增長甚為平穩，平均是每年增長200億至300億元。 有趣的是2009、2010年，在熱錢流入，按息急跌的背景下，數字按年分別急升五百億及一千億元。亦正正是2009年10月，金管局開始推出連串措施， 收緊按揭。結果在2011、2012年，按揭總額在金管局勒緊韁繩的情況下，按年仍升約六百億元。
數據顯示，連串收緊按揭措施合理---如果當局沒有收緊按揭，近兩年未償還按揭總額大有機會維持2010年的升勢，即按年上升1000億元，佔GDP比重 將升至46%；不但突破十多年來的紀錄；也剛好達到新加坡近期公布同一數據的水平---而該國金管機構已剛就此偏高的比率表示憂慮。
未償還按揭總額佔GDP百分之四十多，是一個偏高的訊號。一旦經濟衰退，GDP會下跌，而樓按等負債是不會同步縮減的。1998、1999兩年間，樓按總額對比於GDP急升6個百分點，原因便是樓按持續增加而GDP下跌。
現時樓按總額佔GDP 42%，意味經濟一旦出現類似1998、1999年的衰退，數字可能逼近50%。如果一併考慮私人貸款及樓按；家庭負債比率更可能逼近GDP的70%。屆時本港不但將再次經歷漫長而痛苦的減債階段，高負債率更會影響消費，拖延復甦。
因此，他日即使確認樓市轉向，當局認為可以適度放寬監管時；偏高的負債規模，亦會限制當局放寬監管的選項。尤其是部分措施，例如壓力測試、限制外地收入為主人士的按揭成數等，本質上是完善銀行體系的按揭審批標準，不單單是出於「逆周期」的需要，更有可能長期維持。
總結來說，如果確認樓市轉向，金管局、政府不太可能維持全部辣招。不過，現時說樓市轉向，似乎是太早了一些；其次是，部分「辣招」，在種種限制下，甚有可能長期維持。更重要的是：眾多「辣招」阻不了近年樓價大升；大環境如果令樓價大跌，當局收招亦未必可扭轉跌勢。
原文刊於經濟日報網站2013年8月14日
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