收招步驟

上星期我們討論了，可能促使政府考慮收招的因素，包括樓價明顯下跌、經濟增長欠動力，連帶失業率上升等。本周我們會探討，當局一旦收招的可能行動及效果。

2009年以來眾多辣招，其實可大分為兩個部分，其一，是政府推出的遏抑樓市措施，包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅、限制樓花以確認人方式轉讓等。

其二，是金管局針對按揭貸款的審慎監管措施，包括限制600萬元物業以上按揭成數、收緊按揭保險、限制按揭年期、壓力測試、要求銀行收緊按揭的加權風險比率等等。

參考政府以「先執行後立法」的方式推出種種印花稅、金管局推出的指引銀行需立即跟從。在行政上，兩類辣招要收回，似乎都是一紙聲明，外加一場記者會即可實行。但考慮到其他因素，部分措施要收回，其實有一定難度。

以額外印花稅來說，3年內將物業轉讓，須繳交成交價10至20%印花稅；針對的是短期買賣。物業炒家形象一向不討好，礙於民情，即使樓價下調一、兩成，官方亦未必敢於撤回針對炒家的額外印花稅。

其次是買家印花稅，非本港永久居民，購入物業須繳交15%印花稅，措施主要回應「外來買家炒起香港樓價」的批評。


在現時本土思潮興起的情況下，買家印花稅難以全面撤回，但可能出現類似物業代理建議的微調，完全由香港人組成的公司，購入物業可免繳有關稅費。

政府措施中，最有可能率先撤回的是雙倍印花稅。一方面，雙倍印花稅沒有針對炒家或外來投資者的色彩，撤回的反彈較少。

另一方面，措施對本地換樓買家、長線投資者均帶來影響。一旦各種因素引發政府需要刺激樓市成交，撤回雙倍印花稅的效用也較明顯。

金管局曾以「逆周期措施」形容2009年以來推出的多項措施。「逆周期」的概念，本身不只包含在旺市時推出限制，避免銀行體系過度貸款；也包括在經濟收縮時，放寬貸款限制，避免經濟大幅衰退。

曾有人形容，金管局近年推出的多項措施，是「落雨行騎樓底，擔遮戴頭盔」；意思是單一措施已足夠避險，但現實卻是多項措施同時執行。

例如有了壓力測試，原則上已可確定借款人有足夠還款能力；但當局卻同時限制600萬元以上物業按揭成數，令很多明明有足夠還款能力的買家，不能入市。

不止於此，現時的平均按揭成數、供款比率都處於近年最佳狀態，但當局仍是收緊銀行按揭的加權風險比率。

當然，一切都是「逆周期」的政策需要。有意思的是，一旦當局確認樓市轉向，多重的限制便意味有大量收招空間---而且理論上不會為體系帶來重大風險。

類似於額外印花稅及買家印花稅，壓力測試在原則上有長期存在的理由。即使金管局確認樓市轉向，也難以撤回壓測；但限制600萬元以上物業按揭成數，卻有明顯的臨時性質，估計是一旦有需要時，最先收回的招數之一。

原則上，只要守緊壓力測試(包括現行對多重按揭更嚴格的壓測要求)，放寬其他按揭指引也不會為銀行體系帶來太大風險。

而「放寬高價物業按揭成數」加上「取消雙倍印花稅」；正好可刺激中上價物業成交，應該對推動資金入市有一定威力。


如果未來一、兩年樓價出現兩成以上的調整，經濟又出負增長時，觸發官方收招，上述組合極有可能是當局的首選。

原文刊於信報網站 2013年8月24, 25日

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