劏房、租管與租金回報

房屋問題除了是一些想買樓的人難以負擔樓價外，更大的問題是租金持續上升。官員、議員似乎明白問題所在，不少醞釀中的建議都針對租住問題；但我們擔心，部分建議可能又再好心做壞事。

租金高企，劏房呎租甚於豪宅；由長策會到大小政黨都推出不少建議。其中兩個近期曝光的建議是：1）發牌規管劏房；2）租務管制。

發牌規管劏房的建議由某長策會成員提出。劏房的問題除了租金高，更嚴重的是環境、消防等問題；近年劏房火災，死傷嚴重的個案屢見不鮮。原則上，官方作出規定，令經營劏房者必須合乎消防、建築條例，十分合理。不過，一旦定下「合規格劏房」的標準，必然意味有不合規格的劏房。政府既不能向不合規格的劏房發牌，原則上更應該予人取締。結果可能是大批不合規格劏房結束營業，劏房供應下跌，剩下來的合法劏房變得奇貨可居，租金可能大升。

當然，「合法劏房」租金回報吸引，可能吸引一批投資者，甚至財團加入經營，長遠令劏房供應回升，但短期內，劏房合法化，反而對租客不利。

租管對限制租金升勢無作用

更大爭議的是租金管制，70年代香港曾實行租管，規定加租幅度（2年內不得多於30%）；以及除非有一定理由（如收回單位自住、重建等），否則只要租客繳交市值租金，業主必須續租。回歸後，政府認為條例對業主不公，立法會通過動議廢除租管，分別在1998年取消加租幅度的限制，及在2004年取消租住權保障。近年租金持續上升，特別是劏房呎租甚於豪宅，社會上多了聲音要求恢復租管。但期望恢復租管，租金就不會暴升，恐怕是一廂情願。

經濟學上對租管有眾多討論，主流意見是認為租管會導致市場上租盤減少、租值受限，業主更不願意投資維修租盤、市場會以枱底交易等方式應對租管等。但我們認為此些都不是重點，重點是歷史數據表明租管對限制租金升幅幾乎無用。

單看2004年完全取消租管至去年底的數據，租金指數在8年內由上升83%，升幅不可謂不驚人。但再看上一個樓市周期，即1997年之前8年，租金指數升幅為93.8%--那時本港仍有完整的租金管制。認為租管可以限制租金上升，欠缺實證支持。說到底，促使租金上升的主要原因，不是因為沒有租管，而是與樓價上升一樣：供不應求。

租金與樓價息息相關，參考差餉物業估價署數字，2012年租金回報率最高的A類住宅，回報率只有3.5%，是廿多年來新低；數字更是連續三年低於1997年。傳統上，租金回報率偏低是一個樓價過高的警號。但近幾年按息處於極度偏低水平，新造按息較租金回報率更低，租金扣除利息支出仍是正回報，令樓市出現連續數年租金回報偏低仍然不見調整的現象（見表）。

我們之前說過，自住用家的供款比率偏低，即使按揭利率上升3厘，也不會令用家恐慌性拋售。需要補充的是，如果按息回升，令租金扣除利息支出變成負回報，部分投資者可能將收租物業放售，帶動樓市調整。理論上，如樓價、租金不變，只要新造按息上升1.5厘左右，便會出現租金回報率低於新造按息的現象，類似情況在2005、2006年曾出現，當時樓價曾出現輕微下調。未來按息與租金回報的動態變化仍然值得置業人士關注。

原文刊於經濟日報網站 2013年8月21日