優化存款掛鈎按揭成趨勢

樓市成交量偏低，連帶按揭取用金額亦在低位徘徊。銀行需要爭奪市佔率，又不願或不可在價格直接競爭，唯有在產品結構上作出優化；其中一個最新的發展，是結合既有的H按及存款掛鈎按揭。

先簡單介紹存款掛鈎按揭概念，即銀行向借款人提供按揭之時，亦為借款人提供等同按揭利率的存款利率，存款上限大部分為未償還按揭金額一半。舉例向銀行借 了$200萬的按揭，按息2.15厘；借款人可向銀行存款，利率也是2.15厘，可獲此優惠存款利率的金額上限是$100萬。此類存款掛鈎戶口，存款利息 較正常的活期甚至定期存款為高；意味銀行可以賺取的按息較少。早期銀行推出此類戶口時，按息會比正常純按揭戶口為高。例如當一般P按利率的按息下限是 2.15厘時，存款掛鈎按揭利率可能是2.4厘。

存款掛鈎按揭H按化
在官方連番推出辣招，樓市成交減少後，去年有銀行將存款掛鈎按揭利率推低至等同於一般P按下限，即2.15厘，令此類戶口的吸引力大增。今年起，更有銀行 推出以拆息為準的存款掛鈎按揭，結合H按低息與掛鈎存款利息較高的優勢。與一般H按雷同，此類戶口仍然有鎖息上限、現金回贈等要素。

可能不少置業人士會認為，借取按揭完成交易後，一般人手上不會有大量現金，此類戶口的實惠有限。事實上，過去此類戶口的確較受生意人歡迎，原因在於他們有較多閒資可存入慳息。

但現實是此類戶口的按息已低至市場的P按下限，或等同市場最優惠的H按水平，借款人選用可說並無增加任何成本；相反，即使存入的只是「一萬幾千」，亦可獲較高利息。相信此類戶口在新一輪優化，即結合H按概念後，會吸引更多人選用。

銀行在提供此類戶口時，一般會游說客戶，一併在銀行開設出糧戶口，借款人出糧時薪金存入戶口，已即時取得較高存息。由銀行的角度來說，可說是與客戶建立更緊密關係的有效途徑。

各銀行產品結構大不同
值得留意的是，不同銀行的存款掛鈎產品，在結構上有細微的差異，置業人士在選擇時宜留意當中分別。其中一種存款掛鈎按揭是單純提供存款優惠戶口，利率等同按息，借款人存入多少現金便可獲指定利息；而存款並不影響供款計算。

另一類較複雜結構，是存款扣減本金；例如借款$200萬，存入$100萬；「存款」沒有利息，但計算上扣減借款本金，每月還款不減，但還款中償還本金比例 大增，最終會令每期還款中的利息支出減少，整體還款期縮短，全期利息支出大跌。兩種結構在慳息效果上極為接近，但前者每年名義上的利息支出較高，對於業主 申報自住居所利息扣稅會有略高的好處。

原文刊於置業家居 2014年4月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站