樓市的中國因素

港府僅僅推出兩幅港人港地後即無以為繼；特首更表示，現時樓市已不算過熱，惹來輿論譁然。不過，審視經濟數據，我們認為港府決定合理-現時要擔心的，未必是樓市泡沫。

過去數年，中國因素是推動樓價向上的動力之一--內地人因港匯偏弱及港元按息偏低而蜂擁入市。港人港地正正是瞄準港人「本地樓都被內地資金炒高」的憂慮而 來。港人港地政策被擱置，輿論反應實在情理之中-政策是梁振英政綱中的重要措施，卻無疾而終。樓價與去年高位比較，只是回落約5%，去年負擔不了樓價的市 民，今天大概仍是難以入市。在此情況下，政府暫停/擱置一項為視為協助本地買家入市的措施，同時宣稱樓市已不算過熱；與一般市民的認知有明顯差距，難以期 望一般市民，尤其是等待入市的市民會歡迎政策叫停。

對於後市，多數分析聚焦於按息回升；但綜合各方意見，我們估計明年按息回升幅度將甚為溫和（以P按利率計，估計2015年底會仍會在3厘水平）；似乎不足以引發一次樓市大調整。

內地增長放緩的潛在影響
金管局近年多次收緊本地按揭指引，令新批按揭平均貸款成數維持在5成多、供款與入息比率維持在35%水平。單看本地按揭數據，現時銀行體系遠較過去穩健。 不過，真正值得擔心的，可能是中國經濟增長放緩，以及本地銀行對內地的貸款會不會隨之出現巨額壞帳。2013年中國GDP增幅為7.7%，今年中央政府定 下的增長目標為7.5%。增幅放緩0.2%，並不是問題；但內地經濟增長放緩；人民幣出現2005年匯改以來罕見的下調，都顯示內地經濟出現下行風險。中 國因素可能再次影響樓市---不過方向可能與過去數年相反。

金管局數據顯示，香港銀行非銀行類客戶的中國內地相關貸款，由2007年年底的約8,000億港元（約合人民幣6,405億元）增至2013年年底的36,020億港元（約合人民幣28,827億元），增長3.5倍，對銀行總資產的比重由不足10%增至19.7%。

港銀跨境貸款的風險
此類跨境貸款是過去幾年本地銀行貸款增長重心之一，但跨境貸款是有其風險的。萬一內地經濟不景，此類欠款有較高機會變成呆壞帳，並嚴重影響本地銀行體系。 銀行出現呆壞帳，較可能的反應，是「落雨收傘」，整體貸款供應可能收緊---不論是物業按揭，或本地其他貸款都受影響。

當然，我們不是說，過去幾年貸予內地市場的貸款一定會出現問題。但在內地經濟增長放緩的背景下，此方面的風險不容忽視。在物業市場，影響的不止是少了內地人來港置業，過去在港購入貴重物業的內地人，亦可能會以放盤套現應對經濟放緩。

目前難以評估中國經濟增長放緩對香港的影響，但下半年內地因素的的影響勢將泛現。現時回頭再看樓市辣招，港人應該慶幸港府出招遏抑了非本地人對本地物業的 需求---不單止是在升市時降低了上升動力，避免樓市過度泡沫化；近兩年非本地買家比重下跌，亦降低了非本地因素惡化時，對本地樓市的負面影響。

原文刊於經濟日報網站2014年4月9日

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