港府僅僅推出兩幅港人港地後即無以為繼;特首更表示,現時樓市已不算過熱,惹來輿論譁然。不過,審視經濟數據,我們認為港府決定合理-現時要擔心的,未必是樓市泡沫。
過去數年,中國因素是推動樓價向上的動力之一--內地人因港匯偏弱及港元按息偏低而蜂擁入市。港人港地正正是瞄準港人「本地樓都被內地資金炒高」的憂慮而
來。港人港地政策被擱置,輿論反應實在情理之中-政策是梁振英政綱中的重要措施,卻無疾而終。樓價與去年高位比較,只是回落約5%,去年負擔不了樓價的市
民,今天大概仍是難以入市。在此情況下,政府暫停/擱置一項為視為協助本地買家入市的措施,同時宣稱樓市已不算過熱;與一般市民的認知有明顯差距,難以期
望一般市民,尤其是等待入市的市民會歡迎政策叫停。
對於後市,多數分析聚焦於按息回升;但綜合各方意見,我們估計明年按息回升幅度將甚為溫和(以P按利率計,估計2015年底會仍會在3厘水平);似乎不足以引發一次樓市大調整。
內地增長放緩的潛在影響
金管局近年多次收緊本地按揭指引,令新批按揭平均貸款成數維持在5成多、供款與入息比率維持在35%水平。單看本地按揭數據,現時銀行體系遠較過去穩健。
不過,真正值得擔心的,可能是中國經濟增長放緩,以及本地銀行對內地的貸款會不會隨之出現巨額壞帳。2013年中國GDP增幅為7.7%,今年中央政府定
下的增長目標為7.5%。增幅放緩0.2%,並不是問題;但內地經濟增長放緩;人民幣出現2005年匯改以來罕見的下調,都顯示內地經濟出現下行風險。中
國因素可能再次影響樓市---不過方向可能與過去數年相反。
金管局數據顯示,香港銀行非銀行類客戶的中國內地相關貸款,由2007年年底的約8,000億港元(約合人民幣6,405億元)增至2013年年底的36,020億港元(約合人民幣28,827億元),增長3.5倍,對銀行總資產的比重由不足10%增至19.7%。
港銀跨境貸款的風險
此類跨境貸款是過去幾年本地銀行貸款增長重心之一,但跨境貸款是有其風險的。萬一內地經濟不景,此類欠款有較高機會變成呆壞帳,並嚴重影響本地銀行體系。
銀行出現呆壞帳,較可能的反應,是「落雨收傘」,整體貸款供應可能收緊---不論是物業按揭,或本地其他貸款都受影響。
當然,我們不是說,過去幾年貸予內地市場的貸款一定會出現問題。但在內地經濟增長放緩的背景下,此方面的風險不容忽視。在物業市場,影響的不止是少了內地人來港置業,過去在港購入貴重物業的內地人,亦可能會以放盤套現應對經濟放緩。
目前難以評估中國經濟增長放緩對香港的影響,但下半年內地因素的的影響勢將泛現。現時回頭再看樓市辣招,港人應該慶幸港府出招遏抑了非本地人對本地物業的
需求---不單止是在升市時降低了上升動力,避免樓市過度泡沫化;近兩年非本地買家比重下跌,亦降低了非本地因素惡化時,對本地樓市的負面影響。
原文刊於經濟日報網站2014年4月9日
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