九按、十按的影響

報載部分屋苑出現「銀主盤」，業主將物業多次加按，最高紀錄一度出現達九個甚至十個債權人登記。可能由於欠款過多，加上周轉不靈，被債權人追討，結果要安排物業拍賣。此類成交看來震撼，借款人更是首當其衝，但對大市，以至銀行體系未必有太大影響。

首先說「九按、十按」，那些不是正式的按揭，只是債主將業主借款的資料，在土地註冊處登記。嚴格來說，不會影響一按銀行按揭的地位。將債務登記在土地註冊處，對債權人的「好處」是令物業的潛在買家留意到，業主可能涉及財務糾紛，令業主較難在市場放售。

對銀行影響低
萬一業主斷供所有借款，提供一按的銀行有權收回物業拍賣，更有第一順位取回欠款。除非物業市值較一按的未償還貸款餘額更低，否則即使借款人斷供，銀行亦不會有實際損失。
以現時新批一按平均按揭成數只有5成多，而樓價只較高峰期回落約5%，此類銀主盤成交出現，根本未影響銀行體系安全。

對樓價或有局部地區性影響
相對於銀行業，此類涉及多重抵押的物業放盤，或會對局部地區樓價有一定影響：在現時二手樓市成交不算活躍，一般成交價較高位稍有回落的樓市；一旦出現個別 業主急讓，成交價難免較市值有多一點折讓。因此，此類放盤或會對樓市帶來地區性影響。但就觀察所得，此類涉及多重抵押的物業，情況未算普遍，影響未必會擴 大。

當然，我們不是說正式或非正式的將物業作為抵押，借入大量資金完全沒有問題。由於不是正式的按揭，此類貸款的利率基本上與私人貸款睇齊，貸款利率可高達十 多二十厘，還款期亦較短，結果是借款人每月還款會大幅增加；一旦周轉不靈，便會因未能準時還款而被追債，甚至被迫放售物業。原則上，一般銀行的按揭契約 內，都會有消極保證（Negative Pledge Covenant）的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。在未得銀行同意的情況下，如借款人將 一按物業再進行抵押，已是違約，銀行如發現，可以行使合約權利，要求借款人提早償還按揭欠款。

多重抵押個案業主均為國內人
據了解，部分多重抵押的個案，業主都是國內人。由於國內私貸利率可高達三十厘。對比之下，香港的貸款利率處於偏低水平，令此類業主樂於透過物業多次抵押借取資金。
由於在2011年起，非本地收入借款人在銀行取得按揭的成數已受限制；加上2012年起引入買家印花稅：令近2年涉及非本地人的交易大幅減少，亦進一步減少了此方面的影響。
綜合而言，多重抵押的個案由於不算普遍，對整體樓市、銀行體系都不會有太大影響；但對於借款人來說，如未能及時清數，卻可能被追債，以至要在市況不就的情況下賣樓。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月16日

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