港息回升三部曲

人人都在談論美國可能加息的影響。主流意見都是提到，美國可能在2015年初便進入加息期，並假設港息同步上升的影響。但現時選用拆息按揭的業主，可能在2014年底，已會率先受利率回升影響。

2008年以來，拆息低企，一個月拆息與最優惠利率之間的息差拉闊，拆息按揭曾一度成為市場主流。近年選用拆息按揭的業主在過去數年都以極度偏低的按息供 樓，但值得留意，拆息偏低主要原因是本港熱錢充斥。而在美國正式上調利率前，單是結束量寬，已可能引發美國國債孳息回升、熱錢回流。

本港最優惠利率受制於聯繫滙率，在美國聯邦基金利率上升前，沒有多少上升空間；事實上，美息在金融海嘯後回落，本地最優惠利率未有完全跟隨。理論上，美息回升初期，本地銀行有條件暫時維持最優惠利率不變。

不過，最優惠利率之外，近年不少按揭貸款以拆息為準，而拆息上落，主要視乎市場資金供求；一旦留駐本地的熱錢規模減少，拆息將先行回升。
綜合來說，港息回升，會以一個「三部曲」的方式進行。

第一步：銀行體系結餘下降 拆息回升
2007年金融海嘯前，本地銀行體系每天結餘一般維持在十多億元水平，其時最優惠利率（細P，下同）與一個月同業拆息之間，大概維持3.5厘的息差。其後 環球量寬，熱錢流入，銀行體系結餘逐步上升，2009年曾升至3,200億元水平，當時一個月拆息曾低見0.06厘水平，與最優惠利率息差擴大至接近5 厘。
2010年中左右，銀行體系結餘大致維持在1,500億元至1,600億元左右，一個月拆息大致在0.2厘水平。
大致上，可以預期，如果美國完全退市，觸發熱錢流走的話，本地銀行體系結餘將回落。如果結餘回落至「正常」水平（數十億元以下），估計拆息與最優惠利率之間的息差會收窄至正常水平，即出現拆息先於最優惠利率上升的現象。
現時一個月拆息與最優惠利率的息差約4.8厘。較「正常」時候的3.5厘多1.3厘。粗略地說，單計熱錢流走，本地拆息有1.3厘的上升空間。
對於按揭供款以拆息計算的業主來說，此亦意味以極度低息供款的時代終結。當然，由於大多數H按都有以最優惠利率為準的鎖息上限，拆息就算急升，按息亦只會轉為鎖息上限供樓。不過，以按息增加的「幅度」計，由不足1厘的利息，增至2厘以上，每月利息支出增幅可逾一倍。

第二步：美息上升 最優惠利率或不跟隨
萬一拆息回升，下一步要看的，便是美國正式加息之後，本地銀行的最優惠利率會不會即時上調。一如上文提及，由於之前美息下調時，本地最優惠利率並未完全跟 隨。理論上，美息回升初期，本港最優惠利率可能不完全跟隨。（決定因素會是當時的借貸需求，如果整體需求疲弱，則銀行可能傾向維持最優惠利率不變；相反， 如需求強勁，銀行可能傾向追隨美息上調，順道增加利潤）。

第三步：最優惠利率隨美息上升
不過，不論美息回升初期，本地最優惠利率是否跟隨，當美息累積一定升幅後，本地最優惠利率仍會受牽連上升，此時便是本地低息環境正式告終的時候。
值得留意，由於近幾年批出的按揭都要通過壓力測試，多重按揭亦不及上一個高峰期嚴重，未來按息回升，與97年金融風暴後利率上升的影響不可同日而語。按息上升，可能令準買家對入市更為猶豫，但欠缺觸發樓價大幅調整的威力。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月2日

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