辣招真的害了上車客？

在政府多次出招後，近期樓市終於有回調迹象；一系列辣招，說穿了是增加買家，尤其是投資者及換樓客的買賣成本。但有評論認為，成功攔阻此類買家，代價是入市的用家以較不具實力的上車客為主，在樓市調整時，反而令財力較弱的一群，備受損失。但此恐怕不是一個公允的立論。

首先，我們完全同意，政府的樓市辣招、金管局的收緊按揭指引，最不受影響的，的確就是購買物業自住的上車客。先看辣招新增幾種印花稅後，只有簽署買賣合約時並未持有本地住宅物業的永久居民，完全不受新增稅費影響。

按揭方面，經多次收緊指引後，樓價600萬元以上物業已不能由銀行取得7成按揭。可以說，一般換樓客的按揭槓桿受限，反而是上車客仍可以7成，甚至9成按揭入市。

有評論就指，遏市措施之下，換樓客、投資者減少入市，反而上車客在按揭成數、交易費用上都未受影響，近一兩年入市者以上車客為主。結果當樓價回落時，客觀 效果就是近一年入市的用家受較大影響－－例如去年以白表資格，購入未補價居屋的買家，按揭成數可高達9成，部分因樓價回落，已成為負資產。

全綫遏抑置業需求難實行
表面看來，評論合理－－因為豪宅物業較受辣招影響，近2年入市的以上車客為主；現時樓價回落，統計上便是上車客出現損失為主。

但細想一下，難道我們想看到相反的情況？即推出辣招後，樓價仍然上升，結果是近年入市的上車客都有獲利。但此種情況（樓價上升）本來就不是政府出招的原意；萬一出現此種結果，更會被指為政策失敗。

另一個避免「樓價回落、較多上車客損失」的可能情況，是連上車客的入場門檻亦一併提高－－整個市場都無人入市，或所有價格住宅成交量同幅下跌，便不會出現「上車客成為主要損失者」的情況。

但現實中，此類全綫遏抑置業需求的措施難以實行，在政治倫理上也有一定問題－－富有階層在任何資本市場都有先天優勢，他們有較多閒資用以購買資產。如果辣招一併提高所有人的置業成本、遏低按揭槓桿，結果會是資產更容易向富有階層集中。

辣招針對投資者合理
舉例而言，樓價300萬元的上車物業，上車客可申請9成按揭，印花稅只是1.5%。如果不設雙倍印花稅豁免，買家一律付3%印花稅、按揭成數也一律調整至 6成。結果購入此類物業的買家，將以長綫投資者為主，正常上車客入市機會更低。長遠而言，不但對上車客不利，貧富兩極化的問題會更嚴重。因此，港府推出辣 招，較針對投資者、貴價樓買家，是合理的。
說到底，辣招只會有一時的作用，而暫時看來，辣招算是有效果－－樓價起碼是停止上升了；至於辣招的副作用－－樓價回落令新近入市者出現帳面損失，其實是必要之痛。

原文刊於經濟日報網站2014年4月23日

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