樓市價量齊升 上車客憂慮不應被忽視

近一年樓市成交價量俱升，背景因素除了按息下調，也與各項針對投資者的措施全部鬆綁有關。在新盤市場，已出現大量「一圈、一圈」地掃貨的情況。發展商、持有物業的業主對此應該喜聞樂見，但情況如持續，初次置業人士的上車難度難免上升。

回顧過去幾年樓市，樓價於2021年創新高，其後由高位回落，至2025年中，調整幅度近三成。在樓市調整期，港府及金管局逐步撤銷在樓市上升周期設立的種種針對投資者的措施。包括三種不同的印花稅、限制高價物業、非自住物業的按揭成數等調控措施陸續被撤銷。

在「樓市辣招」最嚴厲的時間，非本地人購買香港住宅，要付樓價30%的印花稅、2年內出售物業，又要付市值最高20%的印花稅、非自住物業的按揭成數只有40%至50%。當時的樓市可說是投資者絕跡。

在各項辣招撤銷後，現時投資者與初次置業人士的印花稅劃一，上限為樓價4.25%。在按揭方面，只要符合供款與收入比率的要求，無論投資者持有多少個物業，都可取得樓價70%的按揭。在「撤辣」之後；加上美國減息帶動港元利率下跌，港府的人才入境計劃帶來強勁的租住需求，令本地住宅物業轉跌為升。由2025年中至今，樓價已由低位回升逾一成。

樓價回升，對很多持份者是好消息──港府的賣地收入可望增加、發展商收入增加、持有住宅的業主資產總值回升。但對於有意入市的自住買家來說，樓價上升；加上限制投資者的措施撤銷，便未必是好消息。在樓價持續上升的情況下，自住買家要儲蓄的首期、應付未來按揭還款的收入都要增加。如果我們視投資者與自住用家為競逐住宅單位的對手，後者僅餘的競爭優勢是可透過按揭保險等高成數按揭計劃，以較低的首期入市。但這「優勢」在競爭中並不明顯──市場上不乏資金充裕，甚至不需要按揭的投資者。一手市場上已陸續出現投資者「一圈圈地買樓(購入全層單位)」的個案。

以客觀數據看，現時樓價雖然已由低位回升逾一成，但距離2021年的高位，仍有約20%的差距。如果我們看港府編制的置業負擔指數，最新的負擔比率為56%*，與2005至2024年間的平均數相若。兩個重要指標都顯示樓市未算過熱。

目前的樓市正處於一個微妙的轉折點。雖然從負擔指數與歷史高位來看，市場尚未進入「狂熱」狀態，但競爭的天秤已明顯向資金實力雄厚的投資者傾斜。

樓市回升固然能穩定經濟大局、增加庫房收入，但在「量價齊升」的背後，上車一族的焦慮，不應被亮眼的成交數據所淹沒。政府如何在資源分配上保障首置人士，將是未來房地產政策的關鍵。

*計算45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括公共租住房屋和公營臨時房屋的住戶)的比率。

原文刊於信報網站2026年4月28日 

按揭新指引對投資者限制遠大於上車客

金管局再度收緊按揭指引，市場一個主要回響是「上車客更難入市」了。但有關反應似乎流於情緒化，綜觀各項措施，較受影響的與其說是上車客，不如說是投資者。

說上車客受影響的人，大概着眼於700萬以下物業按揭成數上限由7成降至6成一項。至於其他兩項修訂，包括收緊第二套自住住宅及非自用物業的供款與入息比率要求，其實對上車客沒有多少影響。

以購買一個400萬元物業計，按揭成數由7成下調至6成，首期會由120萬元，上升至160萬元；上車客要儲蓄首期的時間大幅增加。不過，現實中，香港有按揭保險等的高成數按揭。即使在「加辣」後，符合以下條件，仍可申請9成按揭，包括：
一、 首次置業
二、 固定入息
三、 樓價400萬元以下
四、 供款與入息比率不逾45%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入55%

對比加辣之前，只是略為收緊了供款與入息比率的要求。以400萬元物業，9成按揭，利率2.15厘，還款期30年為例，月供13,578元。之前月入 32,762元以上即可通過壓測要求；新例下月入35,740元才可通過。換一個角度看，有關要求令選用較長還款年期的借款人，實際供款比率由41%收緊 至38%。客觀而言，上車的要求的確較前嚴格，但影響不算太大。而措施的推出，主要仍是為了保證以高成數按揭入市的用家，有足夠的支付能力。

投資者加按套現空間大幅收窄
較受新措施影響的，反而是實力一般的投資者。一般樓市投資者的投資方法，就是以按揭購入物業後，待物業升值，再加按套現，作為新購物業的首期。程序不斷重複，以擴大投資（及債務）規模。

首先，700萬元以下物業按揭成數劃一為6成。以往一名投資者持有一個市值400萬元物業，按揭餘額5成，他有機會加按套現80萬元。新例下，他套現的空間便只有40萬元。

其次，在舊例之下，一名業主購入一個單位後，是有可能以「自住」名義購入第二，甚至第三個物業，只要提出的理由為銀行接受，銀行便可能以按自住條件批出按 揭。所謂自住按揭條件，主要便是指基本供款與入息比率為50%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入60%。而新例下，銀行將不再接受任何豁免理由，只要 是第二個物業，便以較嚴格的壓力測試標準審批。

兩例並用的結果，是令欠缺現金的投資者加按套現投資的空間大幅收窄。至於小投資者入市門檻提高，是否意味樓市需求下降，那便是另一回事了。

原文刊於經濟日報網站 2015年3月4日

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官方數據看「非上車客」入市比率

上周三運輸及房屋局局長以書面回覆立法會議員有關近年置業人士中，已持有物業者比例的提問。有關回覆未見傳媒引用，但數字值得留意。

何秀蘭議員原先要求局方提供近年買樓人士當中，1.置業時沒有物業；2.置業時有一個物業；及3. 置業時有兩個以上物業的數據。而運房局回應的數字不算完整：原來政府只有統計持香港身份證買家，在買樓時本身有沒有物業，但沒有細分持有多少物業、也沒有統計非本地買家的情況；而且只有近3年的數據。

根據稅務局加蓋印花申請的統計資料，持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況見附表。

「非上車客」入市比率持續下跌

將數據簡化，可見2011年時，本地住宅交易買家(個人，不計公司)中，47%持有物業；比例按年下跌：2014年首季是31%。

持有住宅物業的本地買家比例減少，原因應該是種種需求管理及逆周期措施生效。尤其是去年2月推出的雙倍印花稅、按揭壓力測試要求亦收緊；持有物業的港人，再入市的交易成本上升、按揭槓桿下跌。直接令有樓在手的買家入市數目按年減少逾萬。相對來說，「並未持有物業」的買家，未直接受辣招招影，此類買家的數字未見大幅減少。

有關數字亦與市場的印象相符，即主要受辣招影響的是非上車客，相對而言，上車客受影響較少，單以本地買家計，上車客的比例持續上升。以成交比率計，非上車客的入市比率下跌；政府的需求管理措施可說有效。但如果問現時未持有物業，又希望上車的打工仔，他們可能會說辣招無效—上車客需求持續強勁，但樓價未見明顯調整、整體市場的放盤量甚至降低了。對上車客而言，親身感受可能是上車難度從未降低。

上述情況引申另一個問題：在需求管理下，很多本來看好樓市，本來打算入市的資金被阻擋而未能入市。一旦樓價回落而迫使政府撤招，等於此類買家的入市門檻回落。

不少上車客可能一心等待樓價回落至較易負擔時才入市；但必需留意，辣招及收緊了的按揭指引在某程度上為市場儲蓄了大量投資需求。如果未來樓市急跌而官方撤招，上車客覓盤時，可能需要面對此批投資者的競爭。換言之，他日樓市回落，上車客亦未必可以淡定找筍盤。

 

表：持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況：

年份	未持有本港物業	持有一個或以上本港物業	「非上車客」比例
2011	36,634	34,825	47%
2012	44,074	30,604	41%
2013	33,609	19,979	37%
2014首季	7,846	3,540	31%

資料來源：政府新聞處

原文刊於iMoney 2014年5月31日

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辣招真的害了上車客？

在政府多次出招後，近期樓市終於有回調迹象；一系列辣招，說穿了是增加買家，尤其是投資者及換樓客的買賣成本。但有評論認為，成功攔阻此類買家，代價是入市的用家以較不具實力的上車客為主，在樓市調整時，反而令財力較弱的一群，備受損失。但此恐怕不是一個公允的立論。

首先，我們完全同意，政府的樓市辣招、金管局的收緊按揭指引，最不受影響的，的確就是購買物業自住的上車客。先看辣招新增幾種印花稅後，只有簽署買賣合約時並未持有本地住宅物業的永久居民，完全不受新增稅費影響。

按揭方面，經多次收緊指引後，樓價600萬元以上物業已不能由銀行取得7成按揭。可以說，一般換樓客的按揭槓桿受限，反而是上車客仍可以7成，甚至9成按揭入市。

有評論就指，遏市措施之下，換樓客、投資者減少入市，反而上車客在按揭成數、交易費用上都未受影響，近一兩年入市者以上車客為主。結果當樓價回落時，客觀 效果就是近一年入市的用家受較大影響－－例如去年以白表資格，購入未補價居屋的買家，按揭成數可高達9成，部分因樓價回落，已成為負資產。

全綫遏抑置業需求難實行
表面看來，評論合理－－因為豪宅物業較受辣招影響，近2年入市的以上車客為主；現時樓價回落，統計上便是上車客出現損失為主。

但細想一下，難道我們想看到相反的情況？即推出辣招後，樓價仍然上升，結果是近年入市的上車客都有獲利。但此種情況（樓價上升）本來就不是政府出招的原意；萬一出現此種結果，更會被指為政策失敗。

另一個避免「樓價回落、較多上車客損失」的可能情況，是連上車客的入場門檻亦一併提高－－整個市場都無人入市，或所有價格住宅成交量同幅下跌，便不會出現「上車客成為主要損失者」的情況。

但現實中，此類全綫遏抑置業需求的措施難以實行，在政治倫理上也有一定問題－－富有階層在任何資本市場都有先天優勢，他們有較多閒資用以購買資產。如果辣招一併提高所有人的置業成本、遏低按揭槓桿，結果會是資產更容易向富有階層集中。

辣招針對投資者合理
舉例而言，樓價300萬元的上車物業，上車客可申請9成按揭，印花稅只是1.5%。如果不設雙倍印花稅豁免，買家一律付3%印花稅、按揭成數也一律調整至 6成。結果購入此類物業的買家，將以長綫投資者為主，正常上車客入市機會更低。長遠而言，不但對上車客不利，貧富兩極化的問題會更嚴重。因此，港府推出辣 招，較針對投資者、貴價樓買家，是合理的。
說到底，辣招只會有一時的作用，而暫時看來，辣招算是有效果－－樓價起碼是停止上升了；至於辣招的副作用－－樓價回落令新近入市者出現帳面損失，其實是必要之痛。

原文刊於經濟日報網站2014年4月23日

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