得物無所用的按揭優惠

 

選擇按揭，一般人會先考慮利率，其次會考慮回贈，之後大概會考慮其他貸款條件，如高息存款戶口、罰息期等。但市場上不同銀行會提供不同的優惠組合，魚與熊掌，難以兼得，借款人宜小心考慮甚麼優惠組合最合符自己的需要，再作決定。

互聯網上，每有討論任何二選一優惠時，都會有人引用電影《九品芝麻官》一幅劇照，加上一句：「我全都要！」。選擇向哪一家銀行申請按揭時，一般人的想法可能都會是「有甚麼優惠我全都要！」過去幾年，的確有一段時間，銀行競爭激烈，按揭借款人可盡取不同的優惠。但近年銀行業界在按揭的競爭上有所收斂，不同銀行的按揭優惠出現輕微差異，借款人已不可甚麼都要。在考慮不同銀行之間的按揭計劃時，便需要詳加比較；更加要留意，部分優惠並非對所有借款人都有實際作用。

 

舉例而言，大部分銀行現時都有為按揭借款人提供按息掛鈎的存款戶口，市場習慣統稱之為Mortgage Link，即借款人可獲銀行提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按揭利率，存款上限一般為未償還貸款額的5成。

此類戶口當然是優惠，如果借款人借取按揭後仍有大筆現金存入戶口，最高可抵銷一半按息支出。問題是，如果借款人取用按揭後，沒有大額現金存入，此種優惠亦是得物無所用。尤其是持有多於一個按揭物業的業主，可能物業A的按揭已有按息掛鈎存款戶口，存款額亦未用盡，再為物業B申請按揭，此類優惠便有點多餘。

市場上部分銀行的按揭條款，不設高息存款戶口，取而代之是略高的現金回贈。假設按揭利率等其他貸款條件一樣，此類組合便可能較適合取用按揭後沒有大額資金可存入戶口的借款人選用了。

原文刊於經濟日報網站2021年10月6日

按揭優惠的魚與熊掌

過去數年，樓按市場競爭劇烈，樓按申請人可以盡享不同類型的按揭優惠。但近日有銀行調整按揭優惠，如果借款人選擇按息掛鈎存款戶口，樓按的現金回贈就會少一些。在魚與熊掌不可兼得的情況下，借款人又應該如何選擇才對自己最有利？

數年前銀行為搶奪按揭業務，樓按借款人可獲「全方位」的優惠。但可能出於樓按利潤微薄，部分銀行一度調整優惠策略，借款人要在不同優惠之間選擇。以餐廳點餐作比喻，便是由晚餐附餐湯及沙律，改為附餐湯或沙律。

 

部分銀行去年取消為新造按揭提供按息掛鈎存款戶口，可能因疫情放緩、存貸比率下跌，個別銀行在早前開始恢復提供按息掛鈎存款戶口，但選擇此優惠，現金回贈會輕微下調。相反，如借款人選擇較高的現金回贈，便要放棄按息存款戶口。兩個選項的現金回贈差距可達貸款額的0.2%。

對於現金回贈及高息存款戶口之間的取捨，並沒有一個放諸四海皆準的最佳答案。要考慮的變數包括放棄高息存款戶口，可獲的回贈會增加多少，借款人同時也要考慮，在借取樓按後，自己尚有多少流動現金可存入戶口收取較高利息。

可按手上流動現金作安排

以借款額600萬元為例，如果借款人要在「有按息掛鈎存款戶口、標準回贈」或「無按息掛鈎存款戶口、現金回贈+0.2%」之間作決定，可以計算在一定期限內，存入多少現金，才可抵銷0.2%的現金回贈。600萬元的0.2%是1.2萬元。假設按息（亦即存款利率）為1.5%，大致上即借款人在取用樓按後，如有40萬元閒置資金可存入戶口，2年便有1.2萬元的利息收入。

簡單來說，如果借款人取用樓按貸款後仍有一定流動資金，選擇略低的回贈、換來按息掛鈎存款戶口較佳。當然，如果資金有較其他較高回報的投資選項，又或借款人閒置現金不多，有按息掛鈎存款戶口，但沒有多少現金可存入，答案便會截然不同。

原文刊於經濟日報網站2021年5月 26日

存款掛勾按揭新趨勢

大約十多年前，有銀行推出存款掛勾按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。由於種種原因，此類戶口過去不算主流產品，但近年情況開始改變。

此類存款掛勾按揭計劃雖然向客戶提供等同按揭貸款利率的存款利率(存款上限一般為貸款餘額一半)；但產品推出早期，此類產品的按揭利率較一般按揭為高，限制了產品的普及化。

舉例而言，數年前當一般按揭利率是2.15厘時，存款掛勾按揭計劃按息一般達2.4厘。在計算上，如果一名借款人在借入按揭後，仍有閒置資金存入戶口，即使按息稍高，扣除存款利息，實際按息支出仍是較一般按揭為低。不過，一般小市民在置業後，未必會有大額現金可存放，令此類產品較難普及。

此類產品推出早年，較受生意人歡迎，他們一般有較多資金「閒置」時，可注入戶口以收慳息之效。不過，近年市場競爭激烈，去年開始，已有銀行提供按息等同於一般P按利率的存款掛勾產品，今年更有擴及H按的趨勢，估計存款掛勾產品有機會日趨普遍。

去年部分銀行將此類戶口的按息，調整至與一般P按一樣，即約2.15厘水平。此舉令存款掛勾按揭更易為買家接受。近月市場發展的新趨勢，是部分銀行將此類產品擴及H按範圍，初步反應似乎十分理想。如市場受落，估計其他銀行將跟隨。

眾所周知，現時P按的利率已貼及金管局指引下限，減無可減。而條件較佳客戶，H按可獲一個月拆息+1.7厘的按息，以4月15日一個月拆息0.21厘計，即按息為1.91厘，較P按利率略低0.24厘；以100萬元貸款計，大概每月節省200元利息。由於多家提供H按的銀行，同時將鎖息上限(Cap Rate)設定在P(5.25厘)減3.1厘水平，即2.15厘，已令H按顯得更為吸引。但直至今年初，仍未有銀行將H按與存款掛勾兩者混合推出。

直至早前，有銀行為新盤買家提供H按+存款掛勾的組合，H按利率為市場下限的H+1.7厘，鎖息上限等同P按；同時加入存款掛勾特色。產品推出後，已有其他銀行跟進，並將適用範圍擴及二手市場。

技術上，如果利息一樣，鎖息上限一樣，一個有存款掛勾的H按產品自然更為吸引；在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般按揭戶口為高。估計其他銀行會受市場壓力推出相若的計劃。

原文刊於iMoney 2014年4月18日

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