樓市警號失靈

 在香港人的心目中，樓市有兩個難忘的年份，一個是1997年，樓價見頂後進入漫長跌市；另一個是2003年，適逢SARS，樓價觸底後回到升軌。現時的樓市卻有點「古靈精怪」，某些方面像極97年，另一些地方，卻又仿如2003年。

先說「有如97」的部分，現時樓價早已超越97年。樓價以外，其他一些指標(或者說警號)，如樓價與收入比，亦與97年持平。1997年二手樓價平均為386萬元，當年年底居於私樓家庭的月入中位數為23,000元；即一般二手樓價相當於中等收入家庭約14年收入。

2013年，二手樓價平均為498萬元，去年年底居於私樓家庭的月入中位數為30,000元，即一般二手樓價相當於中等收入家庭約13.8年的收入，情況與97年極為接近。

另一個警號是租務回報；以代表小型單位的A類物業而言，在1992至1996年，每季租金回報率都維持在5厘多水平，1997年中跌至4.2厘水平。在2010年，A類住宅的已跌破4厘，回報率較1997年更低。但有趣的是，樓價未因租金回報下跌而回軟，反而進一步上升，至2013年底，A類住宅租金回報率已貼近3厘水平。

低息抵銷高樓價、低回報壓力

兩個警號出現，而樓價未見大跌，部分原因可能與按息低有關；供樓負擔遠低於97年的高息年代；而低息亦令長線投資者較易接受偏低的租金回報。

在97年出現上述見頂訊號的同時，市場成交量同步上升。在市場接近瘋狂的年份，每月二手樓平均成交量會維持在一萬宗水平，1997年更逾1.2萬宗。

有趣的是，過去樓市瘋漲期大量成交的情況在近年沒有出現，甚至出現成交量跌至極低的相反情況。2013年每月二手成交量只有三千多宗，較2003年谷底期更低。踏入2014年首季，數字較去年進一步下跌。

成交偏低  調整前難有預警

明顯地，近年樓價炒風難現。最簡單的解釋，可能是「炒賣成本高」。在多種印花稅、多次收緊按揭的情況下，不論豪宅抑或上車盤，都欠缺炒賣空間。此情況在上一周期明顯不存在，可以說，在市場形成嚴重炒風前，已被政府制止。事實上，我們亦不預期在現時炒樓成本高企的情況下，後市會出現交投暢旺的典型樓市調整訊號。

未來較有可能出現的情況，可能是「炒賣警訊」一直不會出現，而樓市出現較溫和的調整。

原文刊於信報網站2014年4月26日 

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