剖析加息影響

上周聯儲局新任主席耶倫一句：大約在結束買債6個月後加息，震盪環球市場。以聯儲局官員估計，2016年底美息將處於2.25厘計，由2015年中起，每2、3個月將加息一次，每次0.25厘，利息累積上升2厘。如果港息跟足美息升幅，又會有什麼影響？

根據金管局提交予立法會的資料，2013年底，每宗按揭的平均按揭成數為54.1%，平均貸款金額279萬元，平均按揭年期約為300個月，即25年，利率約2.15厘計，平均的供款與入息為35%；以上述數據計算，即每宗按揭申請平均月供為12,030元，而借款人平均收入為34,371元。

假設其他條件不變，而按息上升2厘至4.15厘，同樣是279萬元的，還款期25年的按揭貸款，月供會上升至14,959元。如果借款人平均入息不變，平均供款負擔比率會升至43.5%。(具體幅度要視乎加息的時間)。

坊間對於加息的可能影響已有大量討論：息口上升，會影響借款人的供款負擔，按息上升，同樣收入(例如3.4萬元)的家庭，可以負擔的按揭供款(及樓價)自然較少。

樓價的調整壓力勢將增加。

當然，加息對不同業主的具體影響，要視業主現有按揭的條款而定。上述例子是假設業主現時以P按供樓，但現實中，現時不少業主是在數年前選用H按，當時一般H按條件為一個月拆息加0.7厘，以現時一個月拆息0.21厘水平計，大批業主供款利率仍然低於1厘。一般估計，當美國結束量寬，利率回升後，留駐本地的熱錢或大量回流美國，本地拆息與最優惠利率的息差將收窄，現時以H按供樓的業主，屆時或會轉以當初訂定的鎖息上供樓。值得注意的有兩點：首先，與現時不足一厘的按息比較，當轉用鎖息上限供樓，而最優惠利率又上升時，此批業主的供款增幅會較高。其次，2、3年前的H按條件，一般鎖息上限會較當時(及現時)的P按利率為高，例如是「H+0.7厘，或P(5.25厘)-2.75厘」，以低者為準。當轉用鎖息上限供樓時，此批業主的實際利息支出反會較一般P按為高。單純以供款增加的幅度計，此批現時享受低息供款的業主，未來會面對較大幅度的供款增加。

加息後壓測如維持  需求將進一步受壓
另外，最後值得留意的是，利率上升，會不會令金管局調整壓力測試的標準？理論上，推出壓力測試，是可在一定程度上保證，按息上升時，供款仍在可負擔範圍。

不過，當按息回升，例如2年後按息累升2厘後，如果仍維持現有的壓測標準，將令大批準買家難以借入按揭，或進一步影響成交量。

舉例而言，現時一筆300萬元的按揭，按息2.15厘，還款期30年；每月供款11,315元；每月收入要高於27,302元，才可通過壓力測試。如果按息上升2厘至4.15厘，而金管局仍維持現有的壓測標準(現行按息加3厘，供款不逾月入6成)；同一筆按揭，每月供款會升至14,583元，而通過壓測，每月收入要高於33,770元。

由於難以預料美息的上升幅度，未來美息回升，本地利率跟隨，甚至返回歷史平均水平後，金管局可能都難以放寬壓力測試標準，情況或會進一步壓抑入市需求。

原文刊於iMoney 2014年3月29日

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