存款掛勾按揭新趨勢

大約十多年前，有銀行推出存款掛勾按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。由於種種原因，此類戶口過去不算主流產品，但近年情況開始改變。

此類存款掛勾按揭計劃雖然向客戶提供等同按揭貸款利率的存款利率(存款上限一般為貸款餘額一半)；但產品推出早期，此類產品的按揭利率較一般按揭為高，限制了產品的普及化。

舉例而言，數年前當一般按揭利率是2.15厘時，存款掛勾按揭計劃按息一般達2.4厘。在計算上，如果一名借款人在借入按揭後，仍有閒置資金存入戶口，即使按息稍高，扣除存款利息，實際按息支出仍是較一般按揭為低。不過，一般小市民在置業後，未必會有大額現金可存放，令此類產品較難普及。

此類產品推出早年，較受生意人歡迎，他們一般有較多資金「閒置」時，可注入戶口以收慳息之效。不過，近年市場競爭激烈，去年開始，已有銀行提供按息等同於一般P按利率的存款掛勾產品，今年更有擴及H按的趨勢，估計存款掛勾產品有機會日趨普遍。

去年部分銀行將此類戶口的按息，調整至與一般P按一樣，即約2.15厘水平。此舉令存款掛勾按揭更易為買家接受。近月市場發展的新趨勢，是部分銀行將此類產品擴及H按範圍，初步反應似乎十分理想。如市場受落，估計其他銀行將跟隨。

眾所周知，現時P按的利率已貼及金管局指引下限，減無可減。而條件較佳客戶，H按可獲一個月拆息+1.7厘的按息，以4月15日一個月拆息0.21厘計，即按息為1.91厘，較P按利率略低0.24厘；以100萬元貸款計，大概每月節省200元利息。由於多家提供H按的銀行，同時將鎖息上限(Cap Rate)設定在P(5.25厘)減3.1厘水平，即2.15厘，已令H按顯得更為吸引。但直至今年初，仍未有銀行將H按與存款掛勾兩者混合推出。

直至早前，有銀行為新盤買家提供H按+存款掛勾的組合，H按利率為市場下限的H+1.7厘，鎖息上限等同P按；同時加入存款掛勾特色。產品推出後，已有其他銀行跟進，並將適用範圍擴及二手市場。

技術上，如果利息一樣，鎖息上限一樣，一個有存款掛勾的H按產品自然更為吸引；在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般按揭戶口為高。估計其他銀行會受市場壓力推出相若的計劃。

原文刊於iMoney 2014年4月18日

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