要收招了？

 某報報導，政府考慮逐步為樓市辣招減辣；據報收招第一式可能是雙倍印花稅。綜合各種跡象，港府應該已在部署收招，但即使樓市有較大調整，近年推出的部分樓市、按揭辣招可能長期存在，評估後市時宜考慮此方面的影響。

政府可能考慮逐步撤回辣招，其實有跡可尋；包括梁振英在解釋擱置「港人港人」政策時，提及現時樓市已沒有過熱。似乎已在釋放訊號，為日後收招作部署。

報導中的提及，有可能率先撤回雙倍印花稅。先不討論消息可靠程度，至少在策略上合情合理：與其他措施相比，雙倍印花稅對一般市民的影響最大，而其控制體系風險的效果又可由其他措施代替。如果港府要收招，雙倍印花稅的確可能是第一步。

坊間說的雙倍印花稅，正式來說是港府調升住宅印花稅率一倍；只有在簽署買賣合約時，並未持有住宅物業的永久居民，才可用舊稅率支付印花稅、持有一個物業的換樓永久居民，購入新物業時亦需按新稅率交稅，但半年內售出舊居，可申請退回一半稅費。

問題是，在雙倍印花稅之前，投資者已因額外印花稅(購入住宅物業3年內轉讓，要支付樓價/估值10至20%)而大幅減少。非永久居民、公司買家又因買家印花稅(購入住宅物業時支付，稅率15%)而幾乎絕跡。雙倍印花稅的推出，當然有震撼效果---除了沒有持有物業的買家(多數是上車客)，其他人的買家成本都增加了。但其代價也明顯---換樓業主的成本增加，換樓活動放緩，反而令二手市場的放盤減少。

如果撤銷雙倍印花稅，由於換樓客成本減輕，可能刺激樓市成交，甚至刺激樓價回升；現時樓價只較高峰期回落5%，未必是收招好時機。不過，一旦任何因素令樓價調整幅度擴大時，政府便大有可能先撤回雙倍印花稅以支持樓市。

部分措施一發難收

至於雙倍印花稅之外的其他措施，要收回卻可能有一定難度。雙倍印花稅影響大量換樓業主，取消會換來一定掌聲。但買家印花稅影響的主要是外來買家，額外印花稅影響的主要是投資者---兩者都是近年被嚴重妖魔化的一群，取消此兩項辣招，可能會招來「出賣港人」、「刺激炒風」的批評，在現時的政治氣氣下難以實行。

較少人談及的是按揭方面的措施。幾種印花稅都是透過提高買賣稅務成本去壓抑需求。而2010年以來多次收緊按揭成數、推出壓力測試、限制非本地收入人士按揭成數等的按揭措施，則以壓低按揭槓桿的方式，一方面壓抑投資需求，另一方面減少樓價回落時，銀行體系以至個別借款者的風險。

值得留意的是，與各類印花稅單純提高交易成本不同，收緊的按揭指引，客觀上有減少過度借貸的風險；以壓力測試而言，目的是確保借款人在利率變化時仍維持一定的償付能力。有關當局便難以為了救市而取消壓測的要求，換言之，此類措施本身有可能長期存在。

綜合而言，不排除港府已在考慮收招時機，但我們懷疑，在樓價有明顯調整前，港府會先行收招。而「收招」，亦會是一個按部就班的過程。部分在過去數年為了「遏市」而推出的招數，本身或者在政治上難以撤回，又或客觀上有長期存在的必要，可能會長期存在。

原文刊於信報網站2014年4月12日 

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