上星期本來想討論在通縮環境下的按揭策略，被耶倫一句「大約6個月」打亂了，本周繼續原先的話題。
假設一位樓市準買家，月入4萬元，手上持有200萬元現金，有需要購入單位自用，根據現有按息(2.15厘)及壓力測試標準，他如果沒有其他欠債，選用25年還款期的話，可借入的按揭上限約404萬元。如果他擔心入市後經濟不景、樓價下跌。以下是他可能的入市策略(為簡化計算，手續費、稅費從略)：
- 根據某些人「用五成首期入市」的建議，用200萬元作首期，借200萬元按揭，購入400萬元單位。
- 保留一定現金，例如100萬元，以100萬元作首期
B1) 以100萬元作首期，堅持「五成首期入市」，購入樓價200萬元單位
B2) 以100萬元作首期，申請高成數按揭，例如8成按揭，即借400萬元購入樓價500萬元單位；
「五成首期」入市 =削弱未來應對能力
方案A似乎不是一個合適選項。雖然支付5成首期後，物業成為負資產的機會大幅降低，但耗盡現金的結果，是嚴重削弱自己應對經濟危機的能力。例如萬一失業，便會欠缺現金渡過危機。
方案B1看來十分「穩健」。一方面堅持支付較高首期，減低物業為為負資產的風險。另一方面，亦保留較多現金以應對可能出現的經濟問題。但穩健的代價是可選擇的物業大幅減少，以上文例子而言，200萬元，幾乎已不可能購買大屋苑單位。
B2是折衷方案，在滿足「保留較多現金」的要求下，購買樓價較高的單位。以上限500萬元計，已可選主流屋苑單位---保值力較高，換樓的話，也較易轉手。
控制風險重點在借款額不在按揭成數
當然，B2方案代價是高成數按揭，會有按揭保費等額外開支。另外，理論上按揭成數愈高，樓價一旦回落，便更易成為負資產。但正如我們在兩個星期前指出，樓價一旦下跌，不論你的按揭成數是多少，「損失」是一樣的。
上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。在利率協議取消，市場新造按息由P+2跌至P-2後，負資產業主亦只能望而興嘆。但現時新造按息已處於極低水平，業主在未來基本上難以透過轉按慳息，「負資產」的影響遠不及當年。
綜合而言，如果置業人士有自置物業的需要，但又擔心經濟不景，按揭上較合理的應對方案，其實不是「降低按揭成數」；而是根據自己的負擔能力，決定借款上限。同時，為了保留一定流動現金，反而應該考慮以較低首期入市。
原文刊於信報網站 2014年4月5日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言