存款掛勾按揭「H按化」

近日一手樓市在發展商貼市開價、提供印花稅回贈、增加二按等招數推動下，成交頗見起色；但二手樓成交量仍在低位徘徊。樓市淡靜，按市自難獨善其身，近日新批按揭總額較去年同期仍見下跌。受限於金管局指引，銀行難以調整按息爭取生意，唯有將產品不斷優化。

以近年開始流行的存款掛勾按揭為例，特色是按揭借款人可以將存款存入銀行，扣減本金或獲得等同按息的存款利息(可獲優惠息口的存款上限一般為未償還按揭餘額一半)。早年銀行推出此類按揭時，按息會較一般按揭計劃為高。去年開始，已有銀行將存款掛勾按揭的利率，調整至與一般最優惠利率按揭計劃一致，即可達P(5.25厘)減3.1厘水平，令此類戶口的吸引力大升。

唯一令客戶猶豫是否採用存款掛勾計劃的障礙，是市場上以拆息為準的按揭(H按)，實際按息較傳統P按略低，客戶會在「按息較低但沒有優惠存款戶口」及「按息略高但有優惠存款戶口」之間作決定。

今年起，部分銀行將此類戶口與拆息掛勾，按息與市場上最相宜的H按看齊，即一個月拆息加1.7厘，加上仍然維持現金回贈、仍設鎖息上限(最低可等同現行P按下限)。理論上，在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般H按戶口為高。另一方面，就算只是存入一千幾百的少額存款，仍是會獲得較正常定期存款為高的利息。

現階段提供此類戶口的銀行，並非中門大開，向所有按揭申請人都提供此等優惠的條件，一般只提供予特定客戶，例如指定一手樓買家，或條件優良客戶。

要善用此類戶口，最佳情況是在借入款項後，仍有大筆閒置資金，可供存入戶口的人士。當然，存款可獲較高利息，是有機會成本的；以上文提及的H按+存款掛勾按揭為例，存款利率約1.9厘，如果置業人士有投資習慣，而且平均回報較1.9厘為高，與其將資金存入戶口收息，倒不如用於投資。

不過，如果借款人是自僱人士，生意業務需要經常保持大量流動現金，資金又不可能用於投資，此類戶口可能便是較佳選擇：將閒置資金存入，一方面可靈活調動現金，另一方面可以也可在資金閒置時間收取較高利息。

原文刊於信報網站 2014年4月19日 

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