銀行優化按揭存款掛鈎戶口

樓價回升，但整體成交量卻因辣招而處於低水平。銀行為爭取生意，時不時推出各種優惠。最新的發展是優化按揭存款掛鈎戶口。有銀行可容許客戶，最多可選掛三個存款戶口，獲得高息存款利率。

所謂按揭存款掛鈎戶口，是指銀行為按揭借款人提供活期戶口，存款利率等同於按揭息率；而可獲此優惠的存款上限一般為按揭餘額50%。此類優惠在十多年前出現，最初只提供予優質或大額貸款客戶，現時已成為一般銀行按揭的普遍條件。

對借款人來說，按揭存款掛鈎戶口，可以有效抵消按息支出。在最理想(於戶口存足貸款餘額50%)的情況下，等於按息減半。問題是，未必每個借款人都有大筆流動現金可存入戶口，未能盡享優惠。

過去有個別銀行除了借款人本人外，可容許借款人提名配偶的戶口，獲得同等優惠，當然獲優惠存款利率的存款總額不可逾按揭餘額的一半，令此類戶口的使用彈性大幅提高。不過，對於要儲蓄多年才夠首期入市的初次置業夫婦而言，此類存款優惠卻是似有若無。在新措施之下，借款人即使流動現金較為短缺，也可提名家人享受相關優惠，變相增加理財彈性(當然，對於單一戶口已用盡優惠存款額度的借款人來說，上述措施說不上是改良)。

上述銀行提供「選掛三個戶口」的優惠，在銀行角度看，技術上沒有增加優惠，按揭客戶可獲較高利率的存款上限不變；銀行卻是多了接觸其他大額存戶、增加交叉銷售的機會。由客戶角度看，要用盡優惠額度卻更是靈活，預料此類改良會受市場歡迎，而其他銀行跟隨的可能性甚大。

原文刊於信報網站2019年4月2日

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存款掛鈎按揭須知

近日按揭申請人查詢按揭，除了是否估足價、按息、回贈、罰息期之外，也多了人查問是否有存款掛鈎按揭。此類戶口標榜可以為借款人提供高息存款，或節省供樓利息，但不同銀行之間的產品有一定差異，客戶應該如何選擇？
此類存款掛鈎按揭戶口，約在十多年前推出市場，賣點是向客戶提供等同按息的存款利率；例如按揭利率是2.15厘，按揭客戶存款於銀行，也可收取 2.15厘的存款利息，上限一般為未償還按揭金額一半。起初此類戶口的利率會較一般最優惠利率按揭（P按）的按息為高，但其後因市場競爭，息口逐漸下調至 等同一般P按。兩年前，更陸續有銀行將類似計劃推廣至拆息按揭（H按）。
雖然說原則上此類戶口都是提供等同按息的存款戶口，但卻有幾種不同的變化，選用時借款人宜留意當中的差異。
第一類：獨立存款戶口，每月派息
此種可說是存款掛鈎按揭的基本形態，存款戶口利息等同按揭利率，存款優惠額為貸款餘額一半。
例如借200萬，30年還款期，利率2.15厘，存款利息等同按息，第一個月如存入100萬，利息收入便是1,792元。而按揭供款、年期完全不受影響。
第二類：按揭供款不受影響，減年期
此種戶口將按揭及存款戶口集中於一個戶口，客戶可存款，存款可扣減利息，雖然不會影響往後每期按揭供款，但終因供本較快，年期縮減，最終達至節省利息支出的目標，可存入額度一般為貸款餘額一半。
例如，借200萬，30年還款期，利率2.15厘，第一個月如0存款，下期供款為7,543元，當中3,583元為供息，3,960元為供本；如第 一個月存100萬，下期供款一樣為7,543元，但還款中的息本比例改變，供息只佔1,792元，供本上升至5,751元。由於每期還本增加，還款年期會 縮減，令全期利息支出減少。
第三類：存款利息減本金
類似第二類，但存款利息用於減本金，下期供款減少，但還款年期不變。
例如借200萬，30年還款期，利率2.15厘，下期供款為7,543元。如第一個月存100萬，存款利息1,792元會扣按揭本金，下月供款因此減少。
原則上，三種慳息效果極度接近，但不同的計算方式，適合不同理財策略。例如某些借款人希望盡早償還按揭，便適合選用第二類存款綜合戶口；另一些人認為按息偏低，寧可讓通脹蠶食債務，不希望縮短還款期，第一、三類戶口便會較合其口味。

原文刊於經濟日報網站2016年5月4日

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存款掛勾按揭新趨勢

大約十多年前，有銀行推出存款掛勾按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。由於種種原因，此類戶口過去不算主流產品，但近年情況開始改變。

此類存款掛勾按揭計劃雖然向客戶提供等同按揭貸款利率的存款利率(存款上限一般為貸款餘額一半)；但產品推出早期，此類產品的按揭利率較一般按揭為高，限制了產品的普及化。

舉例而言，數年前當一般按揭利率是2.15厘時，存款掛勾按揭計劃按息一般達2.4厘。在計算上，如果一名借款人在借入按揭後，仍有閒置資金存入戶口，即使按息稍高，扣除存款利息，實際按息支出仍是較一般按揭為低。不過，一般小市民在置業後，未必會有大額現金可存放，令此類產品較難普及。

此類產品推出早年，較受生意人歡迎，他們一般有較多資金「閒置」時，可注入戶口以收慳息之效。不過，近年市場競爭激烈，去年開始，已有銀行提供按息等同於一般P按利率的存款掛勾產品，今年更有擴及H按的趨勢，估計存款掛勾產品有機會日趨普遍。

去年部分銀行將此類戶口的按息，調整至與一般P按一樣，即約2.15厘水平。此舉令存款掛勾按揭更易為買家接受。近月市場發展的新趨勢，是部分銀行將此類產品擴及H按範圍，初步反應似乎十分理想。如市場受落，估計其他銀行將跟隨。

眾所周知，現時P按的利率已貼及金管局指引下限，減無可減。而條件較佳客戶，H按可獲一個月拆息+1.7厘的按息，以4月15日一個月拆息0.21厘計，即按息為1.91厘，較P按利率略低0.24厘；以100萬元貸款計，大概每月節省200元利息。由於多家提供H按的銀行，同時將鎖息上限(Cap Rate)設定在P(5.25厘)減3.1厘水平，即2.15厘，已令H按顯得更為吸引。但直至今年初，仍未有銀行將H按與存款掛勾兩者混合推出。

直至早前，有銀行為新盤買家提供H按+存款掛勾的組合，H按利率為市場下限的H+1.7厘，鎖息上限等同P按；同時加入存款掛勾特色。產品推出後，已有其他銀行跟進，並將適用範圍擴及二手市場。

技術上，如果利息一樣，鎖息上限一樣，一個有存款掛勾的H按產品自然更為吸引；在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般按揭戶口為高。估計其他銀行會受市場壓力推出相若的計劃。

原文刊於iMoney 2014年4月18日

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轉按套現，待變入市？

「上車」，待物業升值後加按，作為購入收租物業的首期；如此一開二、二開三是不少物業投資者的置富途徑。近年因正面信貸資料庫推出、印花稅增加令購買非自住物業成本增加，上述策略難以實行；但仍有不少人有「未雨綢繆」的打算。

最近我們遇上一位客戶，便打算善用按揭產品，為未來一旦跌市時，預先準備入市資金。

客戶陳先生是典型的中產人士，家庭月入約8萬元，手上現金約100萬元；現時只持有一個數年前購入的物業，現時估值600萬元，未償還餘款約二百萬元，按揭利率為H+0.7厘，尚餘供款期20年，月供不足一萬元。陳先生的想法是，雖然供款輕鬆，但不管樓價上上落落，只持有一個自住物業對財富的影響不大。

陳先生一直考慮購入多一個單位作長線收租用途，但過去2年樓價在高位運行，他認為未是入市好時機。相反，政府壓市，市場對後市態度轉趨悲觀，令他認為是時候進行部署---等待樓價出現大調整，便行入市。

未跌市先轉按，準備資金再入市

陳先生檢視自己的財務情況，認為問題在於現金不足—如果按揭指引不放寬的話，他購入物業投資，按揭成數上限只是5成；即使樓價大跌，手上的100萬元現金，也難以找到合意的收租單位。於是，他把目光轉向持有的物業上—轉按。

當然，陳先生不太可能選擇在樓價下跌、目標物業跌至心水價時才將舊居轉按套現---跌市之下，舊居的價格也會下跌，假設跌幅3成，屆時可套現金額便只有不足一百萬元。

換言之，如果要爭取較高的套現金額，陳先生應該在現時樓價未跌的情況下先套現。現時轉按可借420萬元，償還舊按，可套現220萬元；手上現金亦大增。但新造按揭利率會是2.15厘。欠款由200萬元，增至420萬元，利率由0.9厘增至2.15厘。假設還款期維持舊按的20年，每月供款會增至21,547元。

整個計劃的好處，是令手上現金大增，萬一在樓市或其他投資市場看到入市機會，有充足資金買平貨。計劃的代價自然是供款大幅增加，換算成利息成本，一年會多付利息7萬1千元。

善用存款掛勾，節省利息支出

陳先生就其構思，徵求我們的意見。整個構想最大的問題，自然是沒有人知道陳先生的心水入市合何時出現。利息成本，卻是在轉按後即時增加；如果樓樓長期橫行，為此付出的利息成本將甚為可觀。更大的問題是，萬一樓價跌至陳先生的入貨目標價，他亦勇敢入市了，但結果是喜是悲，仍遲終是未知之數。

技術上，萬一陳先生決心轉按套現，他的計劃其實有一定的優化空間；例如轉按時選用存款掛勾按揭，現時多家銀行提供按息2.15厘的存款掛勾按揭，借款人另外可獲等同按息的存款利息，額度為未償還按揭餘額的一半。陳先生如果把套現所得的210萬都存入戶口，可獲等同按息的存款利息，一年約4.5萬元，可抵銷部份按息開支。

換算下來，原有按揭一年利息支出1.76萬元，新按一年利息支出8.86萬元，一年存款利息收入4.5萬元，陳先生可說以利息支出增加2.6萬元的代價，換來現金增加210萬元的彈性。

原文刊於iMoney 2014年3月8日

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