銀行體系結餘下跌 影響樓價？

銀行體系結餘跌穿1000億元，坊間開始討論熱錢會否大規模流走。而一旦走資持續，又會不會推動拆息急升，進而影響樓價？

有關擔心理論上不是杞人憂天，近年樓價急升，除了供應量偏低外，亦與市場資金充裕，利息成本低有關。按揭利率維低，原因是銀行利息成本便宜；而利息成本低的原因是銀行體系結餘偏高。如果銀行結餘持續減少，代表拆息有上升壓力，一旦拆息大幅扯升，不單影響供樓業主的支出，銀行的放貸意欲亦可能下跌，最終為樓市帶來重大壓力。問題是，現時的情況算不算是走資？

一個要考慮的因素，是拆息與銀行體系結餘在某程度上互為因果。一方面是結餘高企，而資金出路又少，令拆息維持偏低。另一方面，港元拆息過低(尤其是低於美息)，又會推動資金外流，令結餘減少。近日的銀行體系結餘下跌，主要原因似乎就是港元拆息較美元拆息為低(三個月港元拆息約1.9厘，而三個月美元拆息約2.3厘)，港元與美元掛勾，港息較美息為低，自然吸引部份資金外流，但此情況與其說是走資，不如說是正常套息活動。

情況不似走資

事實上，現時港元拆息較美元拆息為低，而銀行體系結餘仍然充裕，反映部分資金不介意蝕息而泊駐香港。此情況與一般說走資有很大不同，真正「走資」，往往是資金對一地的環境有嚴重的負面預期。此種情況發生時，任你大幅上調貨幣利率，例如最近的阿根廷，資金也會持續流走。

當然，走資是資金失控式逃亡，套息活動下，資金也會縵慢流走。主要的分別，是後者在結餘下跌至一定程度，推高拆息時，資金便極可能停止外流。如果參考近日美元拆息，港美息差略為收窄，理論上便不會有套息活動。

如果現時銀行體系結餘下跌，原因是套息而非走資的判斷正確，便代表往後拆息大升的空間其實相當有限。一旦港元利率輕微上升，資金流走的速度料會明顯減少。

原文刊於經濟日報網站 2018年8月22日

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加息影響 豈止每月供多啲

如無意外，聯儲局本周議息將上調聯邦基金利率，但本地多家大型銀行已表明，最優惠利率暫時未有上升壓力。香港如暫不加息，料會利好周五開售的幾個大型新盤銷情，不過，利率變化，影響的絕不只是按揭借款人每月多付一點供款。

本地銀行一早打「開口牌」表明最優惠利率暫不跟加，表面原因是香港熱錢仍充裕，加上之前美國減息時，港息未有跟足。除非美息上升，令留駐的熱錢外流，銀行體系結餘大減，否則本地銀行的確沒有太大動機上調最優惠利率。

此外，現時9成以上的新批按揭以拆息為準，銀行上調最優惠利率，未必會影響到拆息，大部分用拆息計算的按揭，貸款利息亦不會上升。但傳統上優惠利率上升，存款利率亦會增加。近年拆息按揭主導按市，現時同步上調最優惠利率及存款利率，銀行的息差反而收窄。此亦可能是現時銀行放慢手腳，表明不急於加息的原因之一。

現階段上調最優惠利率對銀行無好處
但由另一個角度看，近年絕大部分業主的按揭以拆息計算；最優惠利率是否上升，短線而言的確沒有多少影響。換言之，最優惠利率暫時不上升，對樓市其實應該是中性，而非利好消息。較值得關心的反而是，聯儲局上調聯邦基金利率後，港元拆息會否受帶動出現明顯上升。一般而言，聯儲局持續加息，會帶動美元拆息上升，當美元拆息與港元拆息有較高差距時，最終會令港元兌美元交易增加，港元流動性減少，拆息上升。

在關注按揭利率走勢的同時，香港業主更宜留意美息回升的其他影響。聯儲局之中被視為鴿派的官員都表明立場認為適宜加息；加上早前公布的就業數據理想，客觀而言年內美息上升已無甚阻力。美息上升，而其他主要貨幣又似乎欠缺加息空間，自然結果是美滙轉強。而在過去多年，美滙轉強一般都不利港元資產價格。

當然，「今次不同」，雖然市場在年初已預期美息會在年內逐步上升；但在賣地場出現「新變化」後，一眾市場人士紛紛改為看好後市。而由近期二手樓市屢見破頂、本周三個開售新盤入票逾萬張的盛況看來，市場對升市預測似乎頗為受落。在中資高價投地，市場憧憬內地資金再次南下的氣氛下，不排除樓價出現新一輪升浪。不過，參考往績，美滙強已經不利港樓，加上特朗普政府表明會出招吸引美資回流。看好北水南下的買家，亦宜考慮滙市的影響，至於新一輪樓市是北水威力大，抑或美滙影響強，便有待時間觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年3月15日

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