美國通脹持續，市場估計美國將在明年進入加息周期，有分析指上次美國加息，香港的利息幾乎完全沒變。但要留意，幾乎不變的「港息」是指最優惠利率；與一般小業主供樓更相關的拆息，在趨勢上更緊貼美息。
上一次美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本地最優惠利率（P）只在2018年9月，美息上升2厘後，才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也沒有變化。
最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動，但相對而言，與香港業主供樓更相關的1個月拆息，趨勢卻較為貼近美息，由15年平均約0.23厘，升至16年底約0.7厘，17年底升至1.2厘，18年底至2.3厘，19年中更一度升至2.9厘，極端升幅甚至超逾美息。當然，以上是把最高位與最低位比較，以平均數計，1個月拆息的平均升幅大約1.9厘，略低於期內美息升幅。
如果即將到來的美國加息周期，美息上調幅度類似上次，估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變，但拆息會較貼近美息升幅。
加息未必影響樓價
近幾年，9成以上的新批按揭為H按，以拆息定價，如果拆息由低位回升，意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然，由於有鎖息機制的存在，拆息升至一定水平，如最優惠利率不變，還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按，一般按息條件為H＋1.3厘，鎖息上限P（5厘）減2.5厘，現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年，即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變，在最優惠利率上升前，每月還款利率都不會高於2.5厘。
不少人直觀認為加息會令樓價下跌，但由宏觀角度看，利率上升，對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例，由2015年至2019年，本地樓價錄得逾三成升幅。
原文刊於經濟日報網站2021年11月10日
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