新造按息「回落」？

  一、二手樓市發展分道揚鑣，上星期五佛誕假期，加上周六日，三個在開售的新盤只售出一伙；相反，代理統計的十大屋苑成交量逾30宗，為2月底政府推出雙倍 印花稅及金管局收緊按揭壓力測試以來成交量最高的一個周末。部分意見認為，成交量回升，與銀行下調新造按息利率有關；但我們認為兩者關連不大。

2月22日，政府連同金管局推出連串措施，包括雙倍印花稅、收緊按揭壓力測試標準；以及金管局指示使用「內評法」衡量貸款風險的銀行，將按揭貸款的風險加 權比率劃一為15%。後者理論上令採用內評法的8家主要銀行，其按揭貸款的資本成本上升。之後多家銀行，包括部分並不是採用內評法的銀行，陸續上調按息。 以P按為例，實質按揭利率已由2.15厘，升至2.4厘水平。市場上不少人更以「加息」來形容銀行相關行動。
市場主流意見似乎認為，新造按息上調，加上雙倍印花稅令買賣成本急升，令市場氣氛急遽扭轉，二手樓價指數回落、成交量更逼近2003年沙士期的低位。新造按息上調，對於樓市氣氛轉淡的影響，似乎被誇大。

多家銀行按息先升後回
首先，以上調新造按息的幾家銀行而言，按息普遍只上升0.25厘；以25年供款期計，每$100萬按揭貸款，每月供款只是增加$124，影響相對有限。況 且，雖然在3至5月，多家大型銀行上調新造按息，但另一方面，部分中小型銀行仍維持P按利率於2.15厘不變。換言之，「新造按息上調」並不是一個普遍現 象，置業人士仍可在市場取得按息低至2.15厘的P按。
由於部分銀行維持息口不變，相對之下，他們的按揭產品便變得更具吸引力。結果，那些率先上調新造按息的銀行，反而面臨較大的調整按息壓力。5月中起，多家 曾經上調P按利率的銀行，表示會以「較彈性」的態度處理按揭申請，P按利率可在2.4厘以下。換句話說，P按新造利率已重新回落至2.15厘水平。
由於市場上一直有銀行提供利率低至2.15厘的P按（部分銀行的H按利率更低於2厘水平）；3至5月所謂「銀行上調新造按息」的評論，客觀上並不全面。現時多家銀行將新造按息下調，亦只不過是重返原有水平。
當然，部分銀行一度將新造按息上調，對一些準買家的確會帶來心理影響，包括擔心按息全面回升、低息環境結束等，有可能令他們轉趨觀望。當然，多家上調按息的銀行將按息再度回落，或會令此類準買家放下心頭大石。

一手盤定價與美量寬政策更關鍵
多家銀行的新造按息先升後回，對市場的影響較局限於心理層面。目前真正影響樓市成交量及成交價的，仍是買家印花稅及雙倍印花稅等令交易成本高企的措施。
展望下半年樓市，值得留意的亦不是「P減」或「H加」的幅度。在低成交量持續的情況下，發展商會否改變一手盤的定價策略，或聯儲局會否改變量寬的政策，會是更具影響性的發展。

原文刊於置業家居 2013年5月25日

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